谢逸枫：房价直接转跌！史诗级房地产政策将近期出台

　　2023年7月15日统计部门公布的6月70城房价指数显示，房价止涨转跌，意味着时隔上涨5个月后年内首次下跌，释放出房价企稳基础不牢固、断崖式崩跌风险的信号。

　　70城一手房价环比自2023年1月止跌触底、2月重回上涨通道，正式结束连跌16个月。3月涨幅反弹、4月涨幅回落、5月回落至0.1%，6月下跌0.1%，意味着房价崩跌风险。

　　当务之急的是国家应该尽快在近期出台史诗级房地产政策，稳房价、稳预期，避免房价出现断崖式崩跌导致房地产陷入崩盘、债务违约、逾期交房、信用的叠加危机。

　　70城一手房价环比连续上涨4个月后首次下跌，表明目前房价处于震荡、不稳定、二次探底的调整周期。房价恢复性上涨中止，因需求萎缩、房企价格调整过大，导致房价再次转跌。

　　70城一手房价环比由2月上涨0.3%到3月上涨0.4%，4月上涨0.3%、5月上涨0.1%、6月下跌0.1%。房价环比连续上涨4个月，涨幅连续2个月收窄后，6月房价终于扛不住转跌。

　　同比由2月下降1.9%收窄至3月下降1.4%、4月下降0.7%、5月下降0.5%、6月同比下跌0.4%，跌幅持续收窄，连跌15个月，说明房价不存在报复性暴涨，但是房价恢复上涨缓慢。

　　二手房价环比由2月上涨0.12%、3月上涨0.3%，涨幅扩大0.18%，4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.4%，说明房价下降趋势明显。目前连续下跌2个月，应该警惕房价断崖式崩跌。同比由2月下降3.39%收窄至3月下降2.9%，4月下降2.7%、5月下降2.6%、6月下跌2.8%，跌幅扩大，连续下降17个月，意味着房价处于下跌、调整期，政策的效果已经释放完。

　　6月70城房价指数透露出五个市场信号：

　　第一是房价转跌，意味着房价存在断崖式崩跌风险。

　　第二是北上广深房价下跌，暗示房地产大救市刻不容缓。

　　第三是稳房价、稳预期，是下半年政策目标。

　　第四是城市分化严重。

　　第五是房价上涨城市数量减少，下降城市数量增多。

　　其一是6月70城一手（新房）房价环比下降0.1%，房价连续4个月上涨后迎来首次下跌。1月70城新建商品住宅房价环比0.0%、2月上涨0.3%，3月上涨0.4%，4月上涨0.3%、5月上涨0.1%、6月下跌0.1%。

　　6月70个城市一手（新房）房价环比下降0.1%（5月上涨0.1%），这是在持续上涨4个月后，年内迎来首次下跌。房价直接转跌，表明未来房价存在断崖式崩跌风险。

　　具体城市上涨排行榜看，6月新建商品住宅价格环比涨幅前十的城市分别为长春为0.5%，领涨全国，上海、海口、杭州、银川、襄阳为0.4%、天津、牡丹江、温州、三亚、西安、宁波、哈尔滨为0.3%。

　　其二是6月70城一手（新房）房价环比呈现一线城市上涨转持平、二线城市上涨转持平、三线城市持平转跌0.1%的市场格局，房企价格调整过大的促销、政策挤牙膏式的救市是罪魁祸首。

　　6月一线城市新房价环比持平0.0%（5月上涨0.1%），停止上涨。其中北京、上海和广州环比分别上涨0.1％、0.4％和下跌0.1％，深圳下跌0.3％。深圳是四个一线城市房价下跌最长时间的城市。

　　二线城市新房价环比持平0.0%（5月上涨0.2%），停止上涨。三线城市新房价环比下跌0.1%（5月持平0.0%）。说明三线城市因政策放松效果差，需求挤压，未来房价下降风险加大。

　　其三是6月70城一手（新房）房价同比下降0.4%，1月下降2.3%，2月下降1.9%、3月下降1.4%、4月下跌0.7%、5月下跌0.5%，已经连续下跌15个月，连续5个月跌幅收窄。

　　具体城市上涨排行榜看，6月新建商品住宅价格同比涨幅前十的城市分别成都7.2%，领涨全国，上海4.8%、杭州4.5%、宁波4.1%、合肥3.8%、长沙3.6%、北京3.5%、济南3.7%、南昌2.9%、银川2.8%。

　　其四是6月70城一手（新房）房价同比表现为一线城市连续6个月上涨，涨幅回落。二线城市连续3个月上涨，涨幅与上月相同。三线城市连跌5个月，下跌1.4%，形成一二线城市涨、三线城市跌的市场格局。

　　6月一线城市新房价同比上涨1.3%（5月1.7%），涨幅回落0.4%。其中北京、上海、广州、深圳的房价同比上涨分别为3.5%、4.8%、下跌0.8%、下跌2.4%，广州、深圳房价跌幅度扩大。

　　二线城市新房价同比上涨0.5%（5月0.5%），涨幅与上月相同。三线城市新房价同比下降1.4%（4月下跌1.6%），降幅收窄0.2%，说明二线城市房价比一线城市上涨基础牢固，三线城市依然下跌。

　　其五是6月70城二手房价环比下降0.4%，连续2个月下跌，跌幅扩大0.2%，呈现房价上涨基础不牢固、震荡、不稳定趋势，1月下降0.3%，2月上涨0.1%，3月上涨0.3%、4月0.0%、5月下降0.2%。

　　6月70个城市二手住宅价格指数环比下降0.4%（5月下跌0.2%），这是在持续下跌18个月的基础上，连续2个月上涨后首次0.0%，转为2个月连续下跌。说明房价未来存在下跌过快的压力。

　　具体城市上涨排行榜看，6月二手房价环比涨幅前十的城市分别为赣州上涨0.3％，领涨全国。成都、三亚与西宁为0.2%，长沙、兰州、南宁为0.1%，上涨的城市仅仅为7座城市。

　　其六是6月70城二手房价环比表现为一二三线城市房价年内连续2个月集体下降，房价上涨终结。城市房价基本格局总体为一线城市跌幅最大，其次二线城市，最后三线城市。

　　6月一线城市二手房价环比下降0.7%（5月下跌0.4%），跌幅扩大。其中北京、上海、广州和深圳环比分别下跌7％、1.2％、0.3％和0.7％，这是一线城市年内连续2个月集体下降，可谓是罕见。

　　二线城市二手房价环比下降0.4%（5月下跌0.3%），跌幅扩大0.1%。三线城市二手房价环比下跌0.4%（5月下跌0.2%），跌幅扩大0.2%。意味着政策效果已经退化，需求难释放。

　　其七是6月二手房价同比下降2.8%，跌幅比5月下降2.6%扩大0.2%，连续下跌17个月。1月70城二手房价同比下降3.6%，2月下降3.4%，3月同比下降2.9%，4月2.7%，5月下降2.6%。

　　具体城市上涨排行榜看，6月二手房价同比涨幅前十的城市分别为成都6.8%，领涨全国，长沙2.0%、北京1.5%、南充0.7%、三亚0.3%、上海0.2%，房价上涨的城市才6座。

　　其八是6月70城二手房价同比表现为城市分化，涨少跌多，为一线城市连续3月上涨后转跌。二三线连续5个月下跌，跌幅扩大，市场基本格局形成一线下跌，二三线城市跌幅扩大的局面。

　　6月一线城市二手房价同比下跌0.4%（5月上涨0.4%），涨幅回落0.5%。其中北京、上海的房价同比上涨分别为1.5%、0.2%，广州、深圳分别下跌2.2%、1.3%。

　　二线城市二手房价同比下跌2.4%（5月下跌2.1%），跌幅扩大0.3%。三线二手房价同比下跌3.4%（5月下降3.3%），跌幅扩大0.1%。二三线城市的房价下跌趋势不变，市场企稳基础不牢固。

　　其九是6月一二手房价环比上涨城市大量减少，呈现下降趋势。6月一手房价环比上涨城市31个、5月为46个，4月为62个，3月为66个、2月为55个，说明6月房价上涨的城市减少15个。

　　6月70城一手房价环比上涨城市31个（5月46个），减少15个。持平城市1个（5月0个），主要是持平的城市转为下降。下跌城市38个（5月24个），增加14个，房价下降的城市明显增多。

　　6月70城二手房价环比上涨城市7个（5月15个），减少8个。持平城市0个，与3月、4月、5月一致。下跌城市63个（5月55个），增加8个，意味着房价下降的城市数量达到9成。

　　6月70城一手房价环比上涨城市31个，比5月减少15个，二手房价环比上涨城市7个，比上月减少8个。一手房价同比上涨城市27个，比5月增加1个，二手住宅同比上涨城市有6个，比5月减少3个。