谢逸枫：房价指数最悲观的时刻已经过去了！触底反弹指日可待

　　2023年10月19日统计部门公布的9月70城房价指数显示，6月新房房价环比止涨转跌之后，7月、8月、9月房价连续下跌，意味着房价时隔上涨4个月后年内连续4个月下跌，释放出房价企稳基础不牢固、市场加速降温风险的信号。

　　5月二手房价环比止涨转跌之后，6月、7月、8月房价连续下跌，意味着房价时隔上涨4个月后年内连续4个月下跌。终于在9月二手房价环比持平止跌，释放出而手房价现即将触底反弹迹象的信号，说明房价不存在大幅度下降的空间。

　　当务之急的是国家、部委、地方应该尽快出台史诗级救市政策，稳房价、稳地产、稳预期，避免房地产先行周期持续拉长，债务违约恶化、逾期交房、信用崩溃、供应链爆雷、上市房企退市、金融风险、经济下滑压力的叠加危机。

　　目前房地产市场、房企债务前面恶化，已是火烧眉毛。银行、地方必须尽快落实金融16条、住建部四条、认房不认贷、首付与利率及存款利率下降、取消限制措施等楼市政策等一系列房地产救市政策，不要观望了。

　　9月70城房价指数透露出六个市场信号：

　　第一是一手房价连续4个月下跌，意味着房价存在下跌的压力风险。

　　第二是北上广深一线城市一二手房价止跌上涨，暗示一线房价率先触底反弹。

　　第三是稳房价、稳地价、稳预期、防风险，是第四季度到2024年政策目标。

　　第四是一二三四线的城市分化严重，呈现人口、土地供应、销售、房价分化。

　　第五是房价下跌城市超过一半多，上涨城市增加，下降城市减少，普涨结束。

　　第六是预计10月、11月、12月房价继续筑底、触底，年底房价小幅度反弹。

　　总体看，未来3个月的一二手房价数据走势分析，房价指数呈现了“已经见底、有强劲的反弹复苏趋势”的迹象特征，这意味着房价指数最悲观的时刻已经过去，后续各类利好信号和指标走势将持续呈现出来，房价触底反弹指日可待。

　　其一是9月70城一手（新房）房价环比下跌030%，跌幅比8月扩大0.01%。1月70城一手（新房）房价环比0.0%、2月上涨0.3%，3月上涨0.4%，4月上涨0.3%、5月上涨0.1%、6月下跌0.6%、7月下跌0.23%、8月下跌0.29%。

　　70城一手房价环比自2023年1月止跌触底、2月重回上涨通道，正式结束连跌16个月。3月涨幅反弹、4月涨幅回落、5月回落至0.1%、6月下跌0.6%、7月下跌0.23%、8月下跌0.29%，9月下跌0.30%，比8月跌幅扩大0.01%。

　　70城一手房价环比连续4个月上涨后连续4个月下跌，表明目前房价处于震荡、不稳定、二次探底的下行、调整阶段。连续2个月房价恢复性上涨中止转向下跌，因需求萎缩、房企价格调整过大，导致房价连续4月下跌。

　　具体城市上涨排行榜看，9月新建商品住宅价格环比涨幅的城市看，上海涨幅居首，上涨0.5%，北京、西安上涨0.4%，涨幅为0.3%，0.2%的城市分别为宁波、海口、锦州、泉州，沈阳、重庆、成都。

　　其二是9月70城一手（新房）房价环比呈现一、二、三线城市下跌的市场格局。一线城市跌幅缩小，二线城市跌幅扩大，三线城市房价跌幅缩小，是房地产市场最大变化，一线城市已经率先呈现触底的迹象。

　　9月一线城市新房价格环比下跌0.05%（8月下跌0.25%、7月持平0.0%、6月持平0.0%、5月上涨0.1%）。其中北京环比上涨0.4％和上海上涨0.5%，广州、深圳分别下跌0.6％、0.5％%。深圳是四个一线城市房价下跌时间最长的城市。

　　二线城市新房价格环比持平转下跌0.28%（8月0.21%、7月下跌0.21%、6月持平0.0%、5月上涨0.2%），跌幅扩大。三线城市新房价格环比下跌0.35%（8月0.4%、7月下跌0.27%、6月下跌0.15%、5月持平0.0%）跌幅扩大。

　　其三是9月70城一手（新房）房价同比下跌0.57%，1月下跌2.3%，2月下跌1.9%、3月下跌1.4%、4月下跌0.7%、5月下跌0.5%、6月下跌0.45%、7月下跌0.57%，8月下跌0.59%，已经连续下跌18个月，连续5个月跌幅收窄后跌幅扩大。

　　70城一手房价同比由2月下降1.9%收窄至3月下降1.4%、4月下降0.7%、5月下降0.5%、6月下跌0.45%，7月下跌0.57%，8月下降0.59%、9月下跌0.57%，跌幅比8月回落0.02%，连续下跌18个月，说明房价不存在报复性暴涨。

　　具体城市上涨排行榜看，9月新建商品住宅价格同比涨幅的城市看，成都5.8%，领涨全国，上海4.4%，长沙、宁波、杭州、北京、西安、济南、海口分别上涨为3.6%、3.5%、3.0%、2.9%、2.7%、2.5%、2.5%，合肥、海口分别上涨2.3%。

　　其四是9月70城一手（新房）房价同比表现为一线城市连续10个月上涨，涨幅扩大0.02%。二线城市连续4个月上涨，涨幅回落0.07%。三线城市连跌7个月，下跌1.3%，跌幅收窄0.03%，形成一二线城市涨、三线城市跌的市场格局。

　　9月一线城市新房价格同比上涨0.66%（8月0.6%、7月1.0%（6月1.3%、5月1.7%），涨幅扩大0.06%。其中北京、上海、广州、深圳的房价同比上涨分别为4.0%、4.4%、下跌0.7%、下跌2.0%，广州、深圳房价跌幅度收窄。

　　二线城市新房价格同比上涨0.20%（8月0.27%、7月0.2%、6月0.5%、5月0.5%），涨幅收窄0.07%。三线城市新房价格同比下降1.3%（8月下跌0.33%、7月下跌1.5%、6月下跌1.4%），收窄0.03%，说明城市分化不变。

　　其五是9月70城二手房价环比下跌0.48%，连续5个月下跌，跌幅扩，呈现房价上涨基础不牢固，持续下跌趋势，1月下降0.3%，2月上涨0.1%，3月上涨0.3%、4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.44%、7月下跌0.47%、8月下跌0.48%。

　　二手房价环比由2月上涨0.12%、3月上涨0.3%，涨幅扩大0.18%，4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.44%、7月下跌0.47%、8月下跌0.48%、9月下跌0.48%，说明房价下降越来越小的趋势明显，目前连续下跌5个月。

　　9月70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.48%（8月下跌0.48%、7月下跌0.47%、6月下跌0.44%、5月下跌0.2%），这是在持续下跌18个月的基础上，连续2个月上涨后首次0.0%，转为5个月连续下跌。说明房价下跌趋势不变。

　　具体城市上涨排行榜看，9月二手房价环比涨幅的城市看，环比上涨的城市有4座，分别为北京、上海、天津、石家庄，上涨幅度分别为07%、0.6%、0.1%、0.1%。持平的城市1座，为深圳。

　　其六是8月70城二手房价环比表现为一二三线城市房价年内连续2个月集体下降，房价上涨终结。城市房价基本格局总体为一线城市跌幅最大，其次二线城市，最后三线城市。

　　9月一线城市二手房价格环比上涨0.15%（8月下跌0.17%、7月下跌0.80%、6月下跌0.72%、5月下跌0.4%），扭转下降局面。其中北京上涨0.7%，上海上涨0.6%、广州下跌0.7%、深圳0.0%持平。

　　二线城市二手房价环比下跌0.53%（8月下跌0.54%、7月下跌0.47%、6月下跌0.42%、5月下跌0.3%），跌幅缩小0.01%。三线城市二手房价环比下跌0.51%（8月下跌0.45%、7月下跌0.43%、6月下跌0.43%、5月下跌0.2%），跌幅扩大0.06%。

　　其七是9月二手房价同比下跌3.25%，跌幅比8月扩大，连续下跌20个月。1月70城二手房价同比下降3.6%，2月下降3.4%，3月下跌2.9%，4月下跌2.7%，5月下跌2.6%、6月下跌2.8%、7月下跌3.06%、8月下跌3.18%。

　　二手房价同比由2月下降3.39%收窄至3月下降2.9%，4月下降2.7%、5月下降2.6%、6月下跌2.8%、7月下跌3.06%、8月下跌3.18%，跌幅比8月扩大0.07%，连续下跌20个月，意味着房价处于下跌、调整期，政策的效果比较差。

　　具体城市上涨排行榜看，9月二手房价同比涨幅的城市看，成都3.7%涨幅居首，北京上涨1.1%。9月二手房价同比下跌的城市看，吉林跌幅居首，下降7.2%，其次牡丹江、长春分别下降6.3%、6.1%，沈阳、丹东、泉州等9座城市跌幅在5.0%—5.8%之间。

　　其八是9月70城二手房价同比表现为城市分化，涨少跌多，为一线城市连续3月上涨后连续下跌3个月。二三线连续7个月下跌，跌幅扩大，基本形成一线二三线城市房价跌幅扩大的市场格局。

　　9月一线城市二手房价同比下跌1.4%(8月下跌1.21%、7月下跌1.38%、6月下跌0.46%、5月上涨0.4%），跌幅缩小0.17%。其中北京的房价同比上涨1.1%、上海下跌1.9%，广州、深圳分别下跌3.8%、1.0%。

　　二线城市二手房价同比下跌3.18%（8月下跌3.16%、7月下跌2.72%、6月下跌2.41%、5月下跌2.1%），跌幅扩大0.2%。三线二手房价同比下跌3.5%（8月下跌3.52%、7月下跌3.55%、6月下跌3.41%、5月下降3.3%），跌幅缩小0.02%。

　　其九是9月一二手房价环比上涨城市大量减少，下跌的城市增多。9月一手房价环比上涨城市15个、8月17个、7月为20个、6月为31个、5月为46个、4月为62个、3月为66个、2月为55个，说明8月房价上涨的城市减少3个。

　　9月70城一手房价环比上涨城市15个（8月17个、7月20个、6月31个、5月46个），减少3个。持平城市1个（7月1个、6月1个、5月0个）。下跌城市54（8月52个、7月49个、6月38个、5月24个），增加2个，房价下降的城市明显增多。

　　9月70城二手房价环比上涨城市4个月（8月3个、7月6个（6月7个、5月15个），减少3个。持平城市1个，与3月、4月、5月、6月一致。下跌城市65个（8月66个、7月64个、6月63个、5月55个），增加1个，意味着房价下降的城市数量达到9成。

　　9月70城一手房价同比上涨城市24个（8月25个、7月26个、6月27个），比8月减少1个。同比下降城市45个（8月44个（7月44个、6月42个），持平1个。增加1个，意味着房价下降的城市数量达到9成。

　　9月70城二手住宅同比上涨城市有3个（8月3个、7月5个、6月6个），与8月持平，持平0个。同比下降城市67个（8月66个、7月65个、6月64个），比8月增加1个。增加1个，意味着房价下降的城市数量达到9成。