谢逸枫：房地产风险化解之道在哪里？新一轮救市方案即将实施

　　文/谢逸枫

　　当前金融会议一针见血的指出中国经济五大风险，分别是金融监管、中小金融机构、地方债务、房地产金融、外汇。其中房地产金融风险中，最大是房企债务违约（信用风险）与逾期交楼，已经严重影响到供需及融资、供应端。

　　中国房地产出现区域供应过剩与库存过高、市场下行过快、房企资金链断链与现金流枯竭及经营收益与利润下降、房企破产与债务违约（信用风险）及逾期交房、供应链风险（供应商破产）、市值下跌与退市的风险。

　　当务之急是稳定房地产，托底中国经济大盘。究竟如何化解当前房地产风险，10月30日至31日的金融会议已经给出了答案。这是6次金融工作会议、全国金融工作过去26年里，首次提及房地产领域。

　　一是健全房企主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。二是因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求。三是加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

　　释放出新一轮房地产救市方案的信号，预计即将实施。一是健全房企主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求（10月21日央行说稳妥化解大型房地产企业债券违约风险）。

　　表明政府将加快房企监管制度建设，明确房地产金融监管主体及责任，明确监管企业金融活动范围，系统重要性企业是重点监管对象，监管内容方面重点是预售资金的监管、企业债务及流动性的监管、销售与拿地、资产与负债等。

　　2020年以来的三道红线、房地产贷款集中制与之前的非标入房地产限制，房企主体监管制度和资金监管及房地产金融宏观审慎管理严厉执行，对过去3内到目前的房地产业产生重要大影响。

　　总体看，自2022年救市以来，房地产市场边际走弱的趋势始终没有扭转。房地产开发投资数据2023年以来跌幅始终在加深，全国房地产新开工面积同比增速已经连续25个月呈下跌态势。商品房待售面积连续25个月正增长。

　　11月2日央行、外汇局表示，有效满足房地产企业合理融资需求，支持“平急两用”公共基础设施、城中村改造和保障性住房建设“三大工程”，加大住房租赁金融支持力度，促进房地产市场健康平稳发展。

　　11月3日证监会表示，下一步将全力做好房地产等重点领域风险防控。继续抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效。保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求。坚持“一企一策”，稳妥化解大型房企债券违约风险。

　　11月3日的央行表述，要更多关注存量贷款的持续效用，提升存量贷款的使用效率。11月8月的央行、外汇局表述为盘活存量贷款、提升存量贷款使用效率、优化新增贷款投向，这三个方面对支撑经济增长同等重要。

　　化解房地产风险是稳定经济的重点。11月8月的央行行长、外汇局局的提出金融与房地产风险化解方案。运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，引导金融机构增强信贷增长的稳定性和可持续性。

　　引导和把握宏观利率水平，保持利率水平与实现潜在经济增速的要求相匹配。将会同有关部门，完善金融风险监测、评估与防控体系，健全具有硬约束的金融风险早期纠正机制，提升中小金融机构风险早期纠正工作的标准化和权威性。

　　弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢。引导金融机构保持房地信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。必要时，央行还将对债务负担相对较重地区提供应急流动性贷款支持。

　　健全房地产企业主体监管制度是2020年提出制度以来比较新颖的说法，主要是针对性金融监督主体，成立zy金融委员会与金融工作委员会、国家金融监督管理总局（银保监会）就是健全房地产企业主体监管制度。

　　完善房地产金融宏观审慎管理，就是要把房地产贷款、非标入房地产、金融16条、四支利箭、保交楼专项贷款、专项借款等、首付比、按揭贷款利率、预售资金、烂尾楼、债务、存量房贷、“商票违约”、“空头支票”等涉房地产金融活动纳入宏观审慎金融政策管理范围。

　　面向银行的管理工具主要包括房地产贷款比例限制、房地产贷款风险权重，如限制银行房地产贷款比例不能超过新增贷款一定比例。面向房企的管理工具主要包括对房企融资规模的限制，如“三道红线”新规，从而管控房企的杠杆水平。

　　面向居民的管理工具主要包括贷款价值比（LTV）、债务收入比（DTI）等指标。房地产金融审慎管理，核心是通过管理房企、居民的杠杆，从而降低房地产系统性风险。说明向银行、房企、居民的贷款监管将会持续完善。

　　一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求，就是不分房企主体，只要符合规定，有合理的资金需求，都应该支持并满足贷款融资的需求，包括股市、债券融资的需求，一改10月21日央行说稳妥化解大型房地产企业债券违约风险的说法。

　　10月21日，央行表述为持续提高金融服务实体经济的能力。即保交楼、城中村改造、规划建设保障性住房、住房租赁领域不动产投资信托基金市场建设。最大的变化在于城中村和保障房的建设提法增多，意味着未来此信贷增长加快。

　　央行同时表述为稳妥化解大型房地产企业债券违约风险。说明房企债务违约风险的化解是有重点的，即主要是一些大型房企的债务问题，涉及主体多、金额大。此类问题不解决，影响企业信心，也影响保交楼等民生工作开展。

　　房企融资政策，较早的表述是“对国有和民营等各类房地产企业一视同仁”，后来调整为“重点支持优质房地产企业的贷款融资及发行债券”，再后来则演变为“一视同仁支持房地产企业合理融资需求”。

　　此次明确“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。说明大局代替局限性融资主体。金融机构过去是有选择性进行融资支持的，这种选择的判断标准已经不是企业规模、经营能力的标准，而是企业所有制性质的标准。

　　实际上，2022年“金融16条”就提出，对房企融资，国有、民企等房地产企业一视同仁。近期央行行长提房地产企业融资一视同仁。再次提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资”，可谓是意义重大。

　　过去3年10个月，房企公开市场直接融资环境在收紧，主要是受到房企一直存在债务爆雷，加上融创、绿地、碧桂园等企业资金紧张导致债务违约的情况影响。未来融资审批上会多支持民营房企公开市场直接融资，以缓解行业融资压力。

　　目前融资困难的主要是民营房企，意在强调商业银行等金融机构要把支持民营房企融资的政策落实落细。目前难点是“落实”，制定出具有可操作性、商业银行等金融机构愿意落实的具体政策措施，怎么把“一视同仁”落到实处。

　　为防止发生房地产金融危机，优化房地产金融政策，2022年11月开始实施金融16条、2023年的金融16条延期，四支利箭（债券、信贷、股权、外保内贷），并且设立保交楼专项贷款、专项借款，调整房地产金融政策。

　　预计接下来，将对房地产企业融资规则“三道红线”、银行房地产贷款“两道红线”相关参数进行调整，修改完善相关规则。房地产金融宏观审慎管理主要目的是通过管理杠杆防风险，抑制房地产市场过热、过冷，实现防风险。

　　适度支持促进行业修复，避免过冷是防风险，未来一段时间房地产金融审慎管理的方向应该是适度支持，让房地产避免硬着陆。因此，三道红线、房地产贷款集中制、非标入房地产限制的管理有望适度、阶段性放宽。

　　金融16条、四支利箭（债券、信贷、股权、外保内贷）会加速落实，执行，扩大规模。同时可能以政府托底、展期、资产重组、以新换旧、AMC不良处置和保交楼基金、回购烂尾楼改为保障房等多种方式，化解行业已出险的房企风险。

　　11月8日央行表示，做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢。引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

　　为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。针对地方债务的化解，金融管理部门出台相关政策，引导金融机构按照市场化、法治化原则。

　　通过盘活或出售资产等方式，筹措资源偿还债务。与融资平台平等协商，通过展期、借新还旧、置换等方式，分类施策化解存量债务风险、严控增量债务，并建立常态化的融资平台金融债务监测机制。

　　必要时，央行还将对债务负担相对较重地区提供应急流动性贷款支持。支持地方政府通过并购重组、注入资产等方式，逐步剥离融资平台政府融资功能，转型成为不依赖政府信用、财务自主可持续的市场化企业。

　　二是因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求。11月2日央行、外汇局表示，因城施策指导城市政府精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求。

　　这个说法在今年提及的频次较高，当前来看，松绑政策正在层层推进，从三四线城市逐步拓展至一二线热点城市，从公积金贷款政策调整到认房不认贷、松绑限购限售等。

　　截至目前，多地房地产政策已基本放开，全国仅剩10个左右核心城市仍有一定限制性政策。短期来看，继续降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费仍将是核心城市支持刚性和改善性住房需求的重要举措。

　　为更好地满足改善性住房需求，预计限价政策将得到优化，促进高品质住房价格回归市场。接下来政策松绑仍有空间，更加的聚焦于核心一二线城市上。预计后续一二线城市在限购层面等政策放松、取消出台。

　　三是加快“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。所谓的“三大工程建设”，是以城中村改造、规划建设保障性住房、平急两用基础设施为主的未来金融支持领域，是构建中国房地产发展新模式的新突破点之一。

　　“三大工程”可谓是浩瀚工程，一旦完成，房地产市场将是翻天覆地的变天。最核心的房地产市场机制，是将形成以保障房、产权型保障性住房、商品房为主的供应体系、市场双轨制、住房制度。

　　“三大工程”是今年高端会议重点内容。4月28日和7月24日中政会议均提出，规划建设保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。8月25日国常会。9月4日规划建设保障性住房电视电话会议。

　　新模式的突破点，“三大工程建设”是重中之重。即形成以商品房、保障房、产权型保障房为主的市场双轨制、增量房向存量房持有转型，购租向租购并举转型，高负债、高杠杆、高周转向低负债、低杠杆、高质量开发模式转型。

　　新增商品用地开发、城市更新为主、“大拆大建”为辅投资模式转型，住宅单一开发模式向提供产业支撑、多元公共服务，打造宜居宜业、居业联动的生产生活环境转型。因此，房地产发展新模式的内涵丰富，要实现需要时间。

　　“三大工程”的建设，涉及到大量的资金、土地、配套政策，是长期的工程，是市场双轨制、房地产新模式建立的重点。毫无疑问，“三大工程”的建设中，城市更新、保障性住房，关键是资金，核心是金融。