新房

筛选
当前位置:深圳房地产网  > 楼市聚焦 > 谈房论市
分享到
微信扫码分享
房掌柜小程序端

房掌柜小程序端

点赞(0)
收藏

丁祖昱:消费类公募REITs来了,哪些房企机会更大?

来源:丁祖昱评楼市   深圳房掌柜  2023-11-10 17:43:17
[摘要]在房企各渠道融资受限的情况下,公募REITs迎来多重利好,有运营实力的房企迎来新的融资突破口。

  公募REITs发展迎来新突破。

  近日,首批消费类基础设施公募REITs已获交易所受理,这是商业地产被纳入公募REITs以来第一批申报的4只消费类基础设施公募REITs。

  要知道,在消费类公募REITs推出之前,公募REITs的适用范围与大部分房企的业务关联并不大。直到今年3月份,发改委将商业地产纳入公募REITs适用范围,房企才有了参与感。

  但想要顺利发行消费类基础设施公募REITs,也并不是一件易事。

  消费类基础设施公募REITs对于房企的商业地产资质、资产证券化产品发行经验有较高的要求。这也意味着,商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs。

微信图片_20231110175057.jpg

  我国公募REITs发展趋近成熟。

  2020年4月,我国境内基础设施公募REITs试点正式开启,并经历了三次重大改动。推行之初,适用范围主要聚焦于各类基础设施以及产业园等项目;至2021年6月,保障性租赁住房公募REITs首次纳入试点,并扩容至发电和旅游设施等。

  2023年3月公募REITs再次扩容。发改委宣布将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

  据CRIC统计,截至2023年10月底,我国已经上市的公募REITs产品共有29只,首次公开发行规模为954.53亿元。在29只公募REITs中,已经有2只完成了首批扩募,净认购金额为50.64亿元,算上扩募金额后我国公募REITs的总规模就已经突破千亿元。

  其中,高速公路和产业园发行数量最多,分别为8只和9只,发电和仓储物流发行数量紧随其后。

  在消费类公募REITs推出之前,公募REITs的适用范围与大部分房企的业务关联并不大。业务相关度较高的租赁住房领域中也仅有华润发行了1只公募REITs,同时拟上市的7只公募REITs基本是城投公司或金融机构发行。

微信图片_20231110175104.jpg

  随着2023年3月发改委宣布商业地产将被纳入公募REITs适用范围,包括万科、合生、龙湖等房企对于发行消费类基础设施公募REITs也做出了积极的表态。

  一直到10月20日,证监会正式宣布公募REITs试点拓展至消费基础设施。随后仅过了6天,华润、万科、金茂及物美集团就进行了申报工作。作为首批消费基础设施公募REITs,这4只产品是否能够成功发行受到了行业内的广泛关注。

微信图片_20231110175106.jpg

  作为消费基础设施公募REITs的“第一枪”,为了获得资本市场的青睐,四家企业都拿出了优质的底层资产组合。

  四家企业的底层资产有三个方面特征:一个是核心城市的优质地段,第二个是运营效率高、出租率在90%以上,第三个是盈利状况良好。

  具体从募集说明书来看,华润相关资产项目为青岛华润万象城,该项目位于青岛市核心商圈之一的香港中路商圈,地理位置较为优越,2023年中期的出租率为98.49%;万科旗下印力的底层资产为杭州西溪印象城,毗邻西溪湿地,是杭州城西单体总建筑面积最大的TOD购物中心,出租率达到了99.2%;金茂的相关资产为长沙金茂览秀城,毗邻长沙国际文化艺术中心,是金茂商业的第一个览秀城项目,出租率为98.36%。

  再来看物美集团,与房企拿出的大规模综合体项目不同,物美打包了位于北京的4个小型项目的组合,单个项目的平均商业建面不超过2万平方米,综合出租率也仅为88.71%,但胜在经营状况良好。

  如果该笔公募REITs成功上市且后续经营足够稳定,打包“小而美”项目作为公募REITs底层资产的方式,或将成为部分房企的参考案例。

微信图片_20231110175109.jpg

  打好消费基础设施REITs“第一枪”,对企业接下来的发行也有很重要的意义。

  一方面能够有效盘活旗下存量商业项目,打通重资产商业的退出路径,提升购物中心的运营效率;另一方面则是在融资环境收紧的背景下,公募REITs能够将流动性较低的不动产项目转换为金融产品份额,从而降低企业负债水平,打通新的融资渠道。

  除此之外,由于华润、万科等企业旗下仍有大量的商业资产,因此在获得成功发行的经验之后,不仅能够将旗下资产持续扩募到现有基金,甚至还能进行第二支、第三支基金的发行工作。

微信图片_20231110175112.jpg

  值得注意的是,若想成功发行消费基础设施REITs,还有一些限制性条件。

  比如项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体,不得从事商品住宅开发业务。发起人(原始权益人)应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度,更好满足居民消费需求。严禁规避房地产调控要求,不得为商品住宅开发项目变相融资。

  由此来看,一些城市级或者定位高端的购物中心暂不在消费基础设施REITs范畴内;此外回收资金不得为商品住宅开发项目变相融资,对于出险企业的资金支持相对有限。

  那么哪些企业机会更大呢?未来,有两类房企大概率有机会率先入场。

  一类是已明确表态将发行REITs的企业,比如百联、天虹、合生和龙湖等。

  虽然这些企业并没有在第一批进行申报,但是有较大可能已经在对公募REITs 的发行进行准备,有可能在之后的第二批、第三批投入市场。

微信图片_20231110175115.jpg

  第二类是已经发行过商业物业CMBS或者类REITs产品的房企,大概率会成为下一批消费类基础设施公募REITs的发行人。据CRIC不完全统计,截至2023年10月底至少有15家房企发行过商业物业CMBS或者类REITs产品。

  短期内是否能够发行公募REITs,还要结合企业近期的商业经营情况和财务状况。

  长期来看,商业运营规模较大、拥有优质资产较多的企业更有可能发行消费类基础设施公募REITs,能够参与公募REITs市场的房企可能会越来越多。

微信图片_20231110175118.jpg

  在房企各渠道融资受限的情况下,公募REITs迎来多重利好,有运营实力的房企迎来新的融资突破口。

  通过发行消费基础设施REITs,房企可以实现由重转轻的业务转型,同时进一步增强资本实力,此类房企应积极准备并孵化潜在商业项目,同时也要持续提升商业项目的回报率,实现资本增值变现。

分享到:
责任编辑:谭琳琳

转载或内容合作请点击转载说明,违规转载法律必究。
楼市爆料寻求报道,请点击这里
文章内容仅供参考,不构成投资建议,也不代表房掌柜赞同其观点。

新闻排行

  1. 1200+品牌集结、90+首进落地!新城控股青岛即墨吾悦广场焕新城市消费
  2. 2转性、换地、退地 多家房企受益收储政策
  3. 3多地蓄力销售旺季 接力派发购房补贴“礼包”
  4. 4深圳特发与正大操刀旧改 香蜜湖度假村变身记的前尘往事
  5. 5以“吾悦经营五步法”再启新篇 新城控股第八届新商会顺利落幕
  6. 6全网刷屏25亿次的戈壁巨型艺术IP 首次亮相2025深圳国际车展
  7. 7坐地铁,逛游园,邂逅深铁社群美邻节满满温情
  8. 8深圳新房成交量增长明显 二手房录得量小幅调整
  9. 9大龙地产拟收购北京顺义区国企 获得顺义新城一宗宅地
  10. 10新政后,深圳哪些笋盘值得关注?

新闻推荐

  1. 1深圳特发与正大操刀旧改 香蜜湖度假村变身记的前尘往事
  2. 2万达集团及王健林被限制高消费 内部人士:下属项目公司经济纠纷导致
  3. 3上海住宅新规:阳台“半计容”取消8平米限制
  4. 4一线城市公积金政策持续调整 多地提取范围扩至二手房
  5. 5深圳2条地铁线通车 这些站点房价即将刷新
  6. 6全面实行现房销售 湖南邵阳推楼市新政
  7. 7房地产融资“活起来了” 市场信心修复
  8. 8宝安再添2个教育集团!其中一个由老牌高中牵头
  9. 9多地蓄力销售旺季 接力派发购房补贴“礼包”
  10. 10南山首个超大旧宅棚改按下加速键!预计超2000套住宅?

楼盘推荐

视频推荐