冯毅成：明年行情反转？楼市需要经历漫长的修复周期

　　明年楼市是否会迎来拐点，止跌反弹？这是近来市场关心最多的问题。我们先来看两组重要的信息。

　　一是观点指数显示，今年1-10月份中国前100房企累计实现权益销售金额34079亿元，同比下降16.1%。

　　二是近两个月重大信号频传。今年10月，全国一二线重点城市基本已经解除限购。11月，高层在房地产金融领域先后释放了“加快保障性住房等‘三大工程’（保障房、城中村改造，平急两用公共基础建筑）建设，构建房地产发展新模式”，以及“房企50强融资白名单”等重要信号。

　　与此同时，中美高层会晤也标志着外部环境阶段性缓和。

　　而要较为理性、全面、客观、深入地分析这些问题并找到一个相对可靠的趋势性答案，需要跳出楼市单一维度的数据分析，应从当前全国的经济大局来分析楼市的底层逻辑。

　　为了方便阅读，本文先给出结论：楼市需要经历漫长的修复周期，当前的一切促销都是在成交已有的购买力，在培养广泛的新增购买力之前，我们不应对楼市盲目乐观。

　　我们要认清一个基本现实，当前积弱不堪的楼市对政策的敏感度已经大不如前，不是几个政策就能让行业快速实现反转的。一份好的政策未必能够让楼市快速增长，但坏的政策会让楼市马上雪上加霜。

　　当前所出的政策主要集中在供给端的企业“输血”，以及需求端的购房者“松绑”，这些政策带来的短期效果确实能够让一些出险企业避免进一步恶化，同时也能够刺激一些有真实自住需求的购房者快速交易。

　　但政策却无法惠及到广大可能存在购房需求的消费者，使之快速提升购买力。这才是问题的关键，只有玩家口袋里有钱，游戏才可能持久健康玩下去。

　　宏观经济已经深刻影响着房地产业。

　　相比于楼市未来的涨跌，一般潜在购房者更关心的是自己的未来收入变化，以及所处行业的安全感。楼市是否会止跌反弹，实质上就是问广大潜在购房者的收入能否快速回暖，并且收入信心恢复。

　　而这些问题并不需要依靠任何官方发布的任何数据报表来分析，每个人都有圈子，可以直接通过观测身边人的收入与消费状态来对社会的真实购买力进行判断。

　　从目前来看，你身边无论是国企、央企还是机关、事业单位的从业者，又或者中小微企业主，他们的工资是按时发放还是延期发放？他们的收入是在提高还是降低？岗位是在扩招还是缩编？

　　管中窥豹可见一斑，我相信这些答案与楼市的答案一致，并且这些数据比那些高深莫测的报表更让非专业人士容易理解与信服。在一个消费降级的阶段里，楼市不可能独善其身。

　　除此以外，楼市还有几个关键问题，值得大家思考。

　　第一是金融属性。

　　楼市作为资金密集型行业，天然具有金融属性，并有保值增值的要求。楼市想要彻底复苏，前提是生态需要恢复健康，最关键的一点是恢复必要的金融属性。

　　第二是价格体系。

　　当前，中国老百姓大概有60%到70%的财产是房产。房产是普通家庭最贵重的商品，天然具有资产属性。然而在这几年下行市场中，楼市的价格体系已经错乱不堪，局部新房楼盘不定期“跳水”，二手房大量积压有价无市，法拍房陡增，并且起拍价相当于新房的4—7折。

　　错乱的价格体系必然会重创资产价值，甚至让房产沦为负资产，造成社会性的家庭财富严重缩水。

　　第三是未来需求。

　　前文已经说过，目前政策恩惠与数据报表体现的都是短期有自住需求的购房者，也可视为市场在消耗已有的客户资源，那么新增购房群体又将如何产生？未来还有多少新增购房与换房的需求？

　　特别是在每个城市还在大量建设保障房的背景下，有关部门有没有精准统计与实时管理过这些保障房，到底是否符合社会需求，新增保障房供应是否与新增住房人口匹配？这里需要更加精细的数据支撑。

　　我们必须认识到，如果一个地方超过实际需求地建设与供应保障房，那么势必会对整个商品房的循环产生影响。

　　另外，在过去十年、二十年，甚至更久的时间里，一座城市大量供应的商品房如今已成为大量的社会存量房，而当新增人口（严格来说是具有购买力的新增人口）无法跟上新房、二手房的供应速度时，市场就会越来越滞销。

　　第四是抬价或成徒劳。

　　部分区域土地市场出现价格异动，有的城市对新房定价放开了限制，甚至有的地方在酝酿改变公摊计价、降低容积率等以提升居住品质的形式来变相实现涨价，但这对于扭转困局很难起到决定性的作用。

　　第五是“大水”流向。

　　那么当前我国是否能够效仿2016年再发动一轮全国范围的大规模货币化棚改，通过发动一轮“疯牛”，实现量价齐升，化解楼市多重问题。

　　我在这两年的行业研究文章中多次提到“我们不太愿意看到货币化棚改”，是因为一旦再次看到这样的动作，就大概率意味着“治病”阶段进入到“救命”阶段，虽然短期内会有明显效果，但后患巨大。具体可以查询历史文章了解。

　　值得一提的是，当前我国的经济基本面与2016年时截然不同。当前宏观经济定向放水的主要方向是化解地方债务的风险。而这也就意味着国内当前阶段不太可能有足够庞大的资金用于发动一轮牛市。

　　至于现在国内部分地区出现的以政府或企业名义对普通居民实现住房“以旧换新”的方法，如果要上升到促进全国楼市复苏，还是要看资金是否足够，在化解地方债的风险尚未告一段落时，楼市几乎不太可能有足够的资金来逆转。

　　第六是外部环境。

　　中美高层会晤标志着两国关系缓和，这符合双边利益。可以肯定的是，这一年左右的宽松期有利于我们抓紧发展国内经济。一年的窗口期过后，国际关系仍然有待观察。

　　借用老胡（德信中国董事长胡一平）在博鳌房地产论坛上的观点：国际关系影响宏观经济，宏观经济影响房地产业。

　　综上，虽然绝大多数人已经意识到了救市的困难性以及发展经济的紧迫性，但从政策的制定、执行到广泛消费者购买力的提升是一个漫长的过程。过去三年普通家庭经历的社会性损失也不可能在短短一两年间迅速回本。

　　楼市需要经历漫长的修复周期，这是经济的自然规律，不会以人的意志为转移。

　　（结束语）

　　以上几点是从多个维度来思考判断未来楼市趋势的关键点。不排除在近期出现局部地区、阶段性的楼市数据回暖，但我们不应过于迷信单个政策的作用。只有跳脱出单一的层面，以更广阔的宏观经济视角，从大局看房地产业的底色，才能看清楼市底层逻辑。

　　同时，牛市和熊市同样都具有机会，只是风险与技术要求不同而已。前文所言并不意味着房地产业的从业者毫无希望，未来数年间，行业依旧会在局部市场出现阶段性的赚钱机会。

　　对于绝大多数的购房者而言，需要在楼市扭转困局之前，自己先转变观念。房产在当前阶段应当被视为和汽车一样的消费品，应当慎之又慎。不应过分迷信品牌，也不要有较大的投资预期，更不应一味追求低价。在二手房周转周期不断拉长的趋势下，购买新房时应以品质为重，以服务人生阶段为核心参考。