深入推进低效用地再开发 广东省拟实行清单式“净地”出让！

　　3月25日，广东省自然资源厅发布关于《关于进一步加强低效用地再开发提升资源要素保障能力的通知（公开征求意见稿）》（以下简称《通知》）公开征求意见的公告。《通知》提出，优化详细规划实施管理，城镇开发边界内已编控制性详细规划评估报告可作为低效用地再开发项目详细规划修改的必要性论证依据。

　　关于进一步加强低效用地再开发提升资源要素保障能力的通知（公开征求意见稿）

　　为认真贯彻中央和省委、省政府决策部署，积极推进“百县千镇万村高质量发展工程”，落实国家关于城中村改造、保障性住房以及“平急两用”公共基础设施建设等“三大工程”的有关精神，深入推进低效用地再开发，有效保障新质生产力发展空间，提升资源要素保障能力，现通知如下：

　　一、开展低效用地调查评价，合理确定改造范围。

　　县级以上自然资源主管部门要会同同级有关部门，对低效用地开展调查评价工作。调查评价对象为经第二次全国土地调查及最新年度国土变更调查确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的存量建设用地。涉及低效居住用地（含城中村）的，可对照美丽宜居的目标，结合国土空间规划管控要求、公共卫生安全、房屋安全、消防安全、配套设施状况等方面进行调查认定；涉及低效工业用地的，可对照集约高效的目标，结合国土空间规划管控要求、产业导向、土地利用效益、安全生产标准、环保要求等方面进行调查认定；涉及低效商业或公共设施用地的，可对照便民惠民的目标，结合国土空间规划管控要求、设施落后、废弃或空置情况等方面进行调查认定。调查评价结果报地级以上市自然资源主管部门认定后，可以详细规划单元或自然地理界限等合理确定入库单元，或以宗地为入库单元，按程序纳入“三旧”改造数据库。

　　二、优化规划实施管理，实行规划功能留白和详细规划动态调整维护。

　　低效用地再开发应当以国土空间规划为基本依据，严格落实“三区三线”划定成果，对于改造方向暂未明确且全部纳入城镇开发边界内的低效用地，允许在国土空间总体规划中进行功能留白。鼓励在符合规范要求的情况下充分开发利用地下空间，加强地上地下空间的统筹建设和复合利用。优化详细规划实施管理，城镇开发边界内已编控制性详细规划评估报告可作为低效用地再开发项目详细规划修改的必要性论证依据。允许各地优化完善配套政策及技术规定，依法依规完善实施细则，探索建立将以下情形视为详细规划局部调整的动态维护制度：

　　在保障公共利益和人民群众高品质生活、满足国土空间规划相关技术标准规范、设施承载力的前提下，并且不得违反国土空间规划底线和生态环境、自然与历史文化遗产保护、城市安全等强制性要求，不得突破详细规划单元主导功能、住宅总建筑面积等控制性指标，将经营性用地涉及调整为非经营性的“平急两用”公共基础设施或公益性用地的（对社会民生影响较大的邻避型、厌恶型设施除外，下同），非经营性的“平急两用”公共基础设施或公益性用地之间性质调整，同一单元内非经营性的“平急两用”公共基础设施或公益性用地位置调整或置换的。

　　三、科学编制年度实施计划，引导项目有序实施。

　　低效用地再开发要根据国土空间规划，区分轻重缓急，结合需要与可能，编制改造年度实施计划，以改造项目为单位明确改造范围、面积、改造模式、实施步骤、改造目标等，确保改造项目有序实施。

　　四、鼓励补偿、安置区分实施，合理确定补偿安置标准。

　　探索城中村改造项目补偿、安置区分实施，充分改善原居民居住条件的同时合理确定安置复建量，即按照被拆除房屋评估价格对被补偿人予以补偿，以经依法认定的原住宅用房建筑面积结合被补偿人家庭的户口人数确定安置面积。补偿、安置的具体标准由各地市根据实际确定。

　　五、完善土地征收管理，规范建设用地报批。

　　低效用地再开发项目涉及土地征收成片开发的，应当位于国土空间规划确定的城镇建设用地范围内，编制土地征收成片开发方案；要按规定做好征收土地预公告、土地现状调查、社会稳定风险评估、拟定征地补偿安置方案并公告、组织补偿登记、签订征地补偿安置协议、发布征收土地公告等工作。城镇建设用地范围内的拆除新建类城中村项目用地应征收为国有建设用地后实施改造。涉及完善土地征收手续的，按照用地行为发生时间分类处理。

　　六、完善土地供应方式，实行清单式“净地”出让。

　　低效用地再开发项目内新出让土地必须土地权利清晰、安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件。对涉及老街区、老厂区、老建筑的，要根据规定会同相关部门预先开展历史文化资源调查，组织专家开展评估论证。项目用地出让时，须将项目范围内的不可移动文物、历史建筑、村祠堂、历史遗迹等具有保护价值的建筑、古村落以及古树名木等保护及修缮要求一并对外公开，实行清单式“净地”公开出让。

　　七、加强区域统筹，增加保障性住房建设及“平急两用”公共基础设施用地供应。

　　拆除新建类城中村改造地块除安置房外的住宅用地，可结合实际按一定比例建设保障性住房。改造项目提供保障性住房和“平急两用”公共基础设施用地的，对改造项目在规划用地性质、建筑规模等方面予以支持优化，并采取区域统筹方式落实利用平衡。

　　八、优化不动产登记方式，推行依嘱托登记。

　　低效用地再开发中集体土地被征收为国有土地，或者经批准收回土地使用权的，县级以上人民政府有关职能机构审查认定已足额落实安置补偿后，可报请同级人民政府出具办理征收土地或收回土地使用权注销、变更登记的嘱托文件后，由属地不动产登记机构依法办理不动产登记。

　　九、加强金融支持，多渠道筹措改造资金。

　　鼓励完善国有土地收益基金制度，明确国有土地收益基金计提比例，专项用于低效用地再开发涉及的土地储备工作。积极争取相关专项资金支持，鼓励银行金融机构按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款、专款专用、封闭管理。支持国有企业、民营企业及村集体经济组织各尽所长，通过多种方式参与低效用地再开发。

　　本文自印发之日起1个月后实施，有效期5年。本文低效用地包括但不限于“三旧”用地、村镇工业集聚区用地，以及其他经认定确需改造的用地等。“三旧”改造相关政策与本文不一致的，以本文相关规定为准。

来源：克而瑞深圳区域