3月百城二手房价格延续跌势 房地产政策加快优化

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2024年3月，百城新建住宅平均价格为16311元/平方米，环比上涨0.27%，涨幅较2月扩大0.13个百分点；同比上涨0.82%。3月楼市进入传统营销旺季，房企推盘节奏显著加快，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅价格环比结构性上涨；其中上海新房均价环比上涨1.09%，位列百城首位，主要是受中海·顺昌玖里、黄浦·庆成府、绿城外滩兰庭等高价新开盘项目结构性影响。百城二手住宅平均价格为15088元/平方米，环比下跌0.56%，跌幅较2月扩大0.19个百分点，已连续23个月环比下跌；同比跌幅扩大至4.80%。部分城市二手房成交回暖，但业主多采取“以价换量”策略，带动百城二手住宅价格环比跌幅扩大。全国50个城市住宅平均租金为36.5元/平方米/月，环比止跌转涨，涨幅为0.10%，同比下跌0.73%。

　　图：2021年1月至2024年3月百城新建住宅价格及环比变化

　　图：2021年1月至2024年3月百城二手住宅价格及环比变化

　　图：2021年6月至2024年3月50城住宅平均租金及环比变化

　　连续10个月超90城二手房价格环比下跌

　　从房价涨跌城市数量看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，3月，百城新建住宅价格环比下跌城市数量为35个，百城二手住宅价格环比下跌城市数量为98个，二手房价格下跌城市已连续10个月超90城。

　　图：2021年1月至2024年3月百城新建及二手住宅价格环比下跌城市数量

　　数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

　　一季度，百城新房价格累计结构性上涨0.56%，二手房价格累计下跌1.48%

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年一季度，受部分城市优质改善项目入市带动，百城新建住宅平均价格累计上涨0.56%，较2023年四季度扩大0.34个百分点。百城二手住宅平均价格累计下跌1.48%，较2023年四季度收窄0.07个百分点。

　　图：2023-2024年百城新建、二手住宅价格季度累计涨跌变化

　　数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

　　各梯队城市二手房价格季度累计均下跌，二线及三四线累计跌幅微幅收窄

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数，新建住宅方面，2024年一季度，一线及二线城市新建住宅价格累计分别上涨1.05%和0.49%，涨幅较2023年四季度分别扩大0.67个百分点、0.25个百分点；三四线代表城市由跌转涨，一季度累计涨幅为0.04%。

　　二手住宅方面，2024年一季度，各梯队城市二手房价格均继续下跌。具体来看，一线城市二手住宅价格累计下跌1.35%，跌幅与2023年四季度持平；二线城市二手住宅价格累计下跌1.46%，跌幅较2023年四季度收窄0.12个百分点，梯队内累计跌幅收窄城市占比约7成；三四线代表城市二手住宅价格累计下跌1.55%，跌幅较2023年四季度收窄0.06个百分点，常州、扬州累计跌幅超3%。

　　图：2023年四季度-2024年一季度各梯队城市新建住宅价格季度累计涨跌变化

　　图：2023年四季度-2024年一季度各梯队城市二手住宅价格季度累计涨跌变化

　　数据来源：中指数据CREIS（点击查看）

　　二季度新房销售同比降幅有望收窄，二手房或延续“以价换量”趋势

　　2024年一季度，中央持续释放房地产政策积极信号。1月，金融监管总局、住建部发声要求各地级及以上城市建立房地产融资协调机制。2月，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%降至3.95%，为2019年换锚以来单次最大降幅。3月，两会《政府工作报告》对房地产领域的表述颇为详尽，提及标本兼治化解房地产风险、优化房地产政策、加快构建房地产发展新模式、加大保障性住房建设和供给、满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求等。随后，国常会提出系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。地方层面，核心城市加速优化住房限购，持续提振市场信心，1月广州取消120平方米以上住房限购，上海放松非本市户籍单身限购，苏州则全面取消住房限购；春节前深圳缩短非户籍家庭购房社保年限至3年，北京优化通州区“双限”政策；3月，杭州二手房限购全面放开，北京取消离婚限购。

　　展望二季度，在中央“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”要求下，地方楼市政策优化或进入新一轮发力期。一线城市或继续调整住房限购，二线城市或全面取消限制性政策，核心城市首付比例、房贷利率、交易税费等政策仍有优化空间。此外，针对改善性住房需求的政策支持力度有望继续加大，如北上深等核心城市或可放松大户型住房限购，更多城市可降低多孩家庭和老年家庭购房门槛、提升公积金贷款额度等。整体来看，楼市政策密集发布或带动市场情绪逐步修复，二季度新房销售同比降幅有望收窄，二手房或延续“以价换量”趋势。

　　城市典型样本项目

　　3月,两会《政府工作报告》和国常会均提出优化房地产政策，短期来看，各地将充分发挥调控自主权，进一步加速出台楼市支持政策，有效激发潜在需求。对此，房企应把握政策窗口期，进一步丰富产品功能性，提升项目品质及销售服务水平。在此背景下，中指研究院在中房指数系统理论体系和架构的基础上，从百城价格指数样本项目中选取城市中有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、项目品质、品牌实力等维度出发，对主要城市样本项目进行研究，得出“2024年1-3月城市典型样本项目”，为行业提供标杆典范。

　　从“2024年1-3月城市典型样本项目”来看，项目多为畅销楼盘或标杆项目，开发商以全国品牌房企及地方知名企业为主。在当前中国经济高质量发展背景下，房企结合自身企业产品理念，紧抓客户生活场景及生活理念变化趋势，聚焦做精、做深细节来提升产品功能，持续打造引领时代的人居范本，为市场注入新活力。

　　2024年3月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅

　　2024年3月中国百城二手住宅价格及环比涨跌幅

　　 2024年3月中国50城住宅租金及环比涨跌幅

来源：中指研究院