部分核心城市开始回暖 预期二手房好于新房

　　“5·17”新政叠加上海、广州、深圳一线城市新政利好推动，市场活跃度提升明显。

　　CRIC数据显示5月30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，较4月小幅微增，与一季度均值相比，增长23%。

　　上海新“沪九条”后部分楼盘的来访量明显上升，部分观望客户开始入市。

　　不仅仅是上海，部分二三线城市5月也呈现成交缓步复苏态势，环比微增6%，其中西安、成都等核心二线，单月成交规模居前，环比持增。

　　从去化来看，5月重点城市平均开盘去化率为30%，较上月环比上升4pcts，略好于一季度均值。这一方面是政策利好，另外一方面也受各大房企“提质缩量”推盘策略影响。

　　整体来看，我们认为6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高。二手房回暖程度预期好于新房。

　　2024年5月27日，上海四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，共提出九条政策措施，被行业称为新“沪九条”。

　　该政策充分考虑了刚需和改善的购房需求，对非户籍单身、困难家庭、多孩家庭、离异、赠予等情况都进行了通盘考量，真正实现了差异化、分区域调整。

　　政策推出后，上海市场活跃度明显提升，部分新房项目来访量出现明显增长。

　　如位于浦东三林的招商臻境，6月1日及2日两日日均来访量较上周末超20%，从新“沪九条”发布至今一周内，时代潮派来访量整体上涨25%，金地嘉峯汇来访量整体增长40%。若与工作日相比，中環置地中心·润府周末两天来访量比新政前上涨40%，泗泾某项目周末两日咨询及来访量较平常工作日超50%。

　　从成交来看，据上海市房地产交易中心官网“网上房地产”数据统计，5月19日至31日期间，各区域已售套数从5月27日起反弹，一直到5月31日达到各区域已售套数最高点，为697套，其中外环外已售套数为各环线最高达494套。

　　二手房方面，新政后成交套数也从28日起出现明显增长，“网上房地产”数据显示，6月1日全市二手房成交套数924套，较5月日均600多套水平有较大幅度提升。

　　对此，有部分中介人员表示，新政过后影响最大的是非户籍首套购房者，总价在300万元左右是他们最近几天带看最多的房源。

　　值得一提的是，当前二手房市场仍执行“三价就低”原则，即银行审批贷款额度时，会根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中取最低的价格。受此影响，部分年限较久的二手房首付比例仍然较高。同时，也有很多二手房成交价已与评估价格相对接近。

　　不仅是上海，从CRIC重点监测的30个城市来看，2024年5月30个重点城市整体成交1081万平方米，环比增长4%，同比下降34%，与一季度均值相比增长23%。前5月累计同比降44%，降幅收窄2个百分点。

　　分能级来看，一线热度转降，4个一线城市5月成交164万平方米，同环比分别下降34%和6%，这主要是由于上海、广州、深圳新政落地时间尚短，对整体成交提升效果有限。

　　二三线城市来看，在“5·17新政”后截至目前已有至少13个省份、15个重点城市落实新政内容，在此影响下成交缓步复苏，环比微增6%，但同比仍保持下降。

　　具体来看，热点恒热的西安、成都等核心二线，单月成交规模居前，其中西安5月成交面积88万平方米，同环比皆大涨，分别为同比上涨44%，环比上涨36%；成都方面，单月成交量达126平方米，为2024年内高点，且环比正增9%，短期内改善盘入市支撑市场成交热度延续。

　　此外，还有不少城市处于稳步需求修复期， 诸如武汉、杭州、合肥、天津等，5月成交环比持增，同比下降，绝对量仍显著好于2024年一季度月均，这些城市本月项目来访、认购均有了不同程度回升。

　　从去化来看，受房企“提质缩量”推盘策略影响，各城市房企推盘积极性较4月小幅回调，去化率则呈现稳中有增，据CRIC调研数据，重点城市5月平均开盘去化率为30%，较上月环比上升4pcts，同比下降9pcts；和一季度相比微增5pcts，去化率仍处于低位波动。

　　多数城市去化率保持环比上升、同比下降，略好于一季度均值。北京、成都、杭州等城市保持环比持增态势，主要因核心区高性价比楼盘入市带动整体项目去化低位回升；

　　我们认为，6月恰逢房企年中冲刺节点，营销力度势必有所加强，加之517四部委房地产吹风会后，核心一二线相继下调了首付比例和贷款利率，月末一线上海、深圳、广州宽松政策再度加码，预期6月成交总量或将稳中有增，绝对量有望创年内新高，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势。

　　分能级来看，一线整体热度好于二三线是大概率事件，“强者恒强”局面预期延续：对于热点恒热的成都、西安而言，短期内市场韧性较强，即便局部热盘降温，整体市场仍有望高位运行。上海、广州、深圳因新政利好加持，核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率，城市外围多数项目或将小幅升温。对于多数弱二线和三四线城市而言，市场热度仍有待核心一二线传导，不过当前市场基本到底，降无可降，6月或将延续低位波动。

　　对于二手房市场而言，5月16个重点城市二手房成交面积约701万平方米，深圳、杭州、南京等6城成交表现强于去年同期，深杭增幅都在3成以上，二手房市场韧性犹在。新政利好之下，若业主能辅之以降价，势必能带来一波放量窗口期，二手房6月成交或将迎来一波小高点。

　　来源：丁祖昱评楼市