谢逸枫：楼市复苏效果平淡，不容乐观？

　　5月17日，开启一轮房地产救市，实施降低首付比例、取消商品房贷款利率下限、降公积金利率0.25%、3000亿元保障性住房再贷款、收购收储商品房住宅库存（现房）用作保障性住房与收回收购已经出让的闲置存量住宅用地的政策。

　　5.17房地产新政前，杭州、苏州、成都、广州、长沙、郑州、武汉、合肥、重庆、西安、青岛、南京、南宁、福州、太原、石家庄、南昌、沈阳、东莞、佛山等城市取住房消限购，市场反应，效果平淡。

　　市场平淡的背后，是住房供应下降、购房者入市信心不足、收入下降与支付购买能力不足、房企交房与债务的问题影响预期、降首付与降利率及降公积金贷款利率末全面落实，未形成组合拳的效应。

　　同时与一线城市、天津、海南限购、限贷、限价、限售等限制措施未取消，税费免减与存量贷款利率下降、首套房贷、二套房贷的首付比例下降的政策未出台有直接的关系，影响到一揽子政策效果。

　　5.17房地产新政后，前5月、5月房地产总体来说，市场形势不容乐观，房价下行、成为高位下行，仍处于修复、低位震荡阶段，延续弱复苏态势。其中城市分化，国企央企房企业绩比民企好，成为土地市场的拿地主力军。

　　从4月-5月31日数据看，通过多方的市场调查、调研，一线城市与杭州、成都、合肥等二线城市楼市限购松绑和取消，市场没有掀起大火爆的浪潮，预期没有全面反转，效果（成交）一般，政策持续力不强，总体看没有达到市场预期。

　　尽管现在低房价、低首付、低利率，短期内要让房地产市场要企稳、复苏，除了需求端、供应端的政策需要全面落实、加强、加大力度外，还需要新的大招出台，例如税费免减、放水、存量房贷首付比例与利率下降等其他大招支持。

　　其一是房价有见底的迹象。中指数据显示，2024年前5月100城新建住宅价格累计上涨1.09%。单月来看，5月100城新房均价环比上涨0.25%，主要原因是城市优质改善与高价盘项目集中入市，导致房价出现结构性上涨。

　　5月100城新建住宅平均价格为16396元/平方米，环比上涨0.25%，同比上涨1.33%。其中一线城市新建住宅价格环比上涨0.44%，同比上涨2.55%。二线城市环比上涨0.21%，同比上涨1.17%。三四线城市环比上涨0.04%，同比下跌0.01%。

　　一线城市来看，北京环比上涨0.04%，同比上涨0.65%，上海环比上涨0.04%，同比下降0.75%，广州环比上涨0.04%，同比下降003%，深圳环比0.03%，同比下降0.68%。总体看，一线城市新房住宅房价已经出现触底迹象。

　　2024年前5月100城二手住宅价格累计下跌2.91%。单月来看，5月100城二手住宅均价环比下跌0.70%，主要是二手房价受业主以价换量、网签指导价、市场结构性因素的影响，二手房价延续下跌趋势。

　　5月100城二手住宅平均价格为14870元/平方米，环比下跌0.70%，同比下跌5.80%。其中一线城市二手住宅价格环比下跌0.69%，同比下跌4.89%。二线城市环比下跌0.72%，同比下跌6.00%。三四线城市环比下跌0.68%，同比下跌5.96%。

　　一线城市来看，北京环比上涨0.03%，同比上涨1.88%，上海环比上涨0.7%，同比上涨4.77%，广州环比上涨0.05%，同比上涨0.90%，深圳环比下降0.18%，同比下降2.52%。总体来看，北上广二手房住宅房价已经触底了。

　　诸葛数据显示，2024年5月100城二手住宅市场均价为14492元/平方米，环比下跌0.89%，环比跌幅较上月小幅收窄0.02%，同比下跌6.70%。单月来看，5月二手房市场均价持续下跌，环比已连续下滑15个月，同比连续下滑17个月。

　　二手房价延续“全跌”走势，其中一线城市56027元/平方米，环比下降0.76%，同比下跌4.65%。二线城市17318元/平方米，环比下跌1.1%，同比下跌8.27%。三四线城市9218元/平方米，同环比分别下跌5.24%、0.63%。

　　一线城市来看，北京60757元/平方米，环比下降0.03%，同比下降2.97%；上海58514元/平方米，环比下降2.72%，同比下降11.66%；广州36717元，环比下降0.24%，同比下降5.42%；深圳68119元，环比上涨0.05%，同比上涨1.14%。

　　其二是销售成交处于弱复苏。中指数据显示，2024年5月全国100城新建商品住宅成交面积环比增长约2%，同比降幅较4月小幅收窄，降幅达到超过40%。5月重点城市二手房成交套数同比小幅下降，却表现好于新房。

　　CRIC数据显示，2024年前5月30城市商品住宅成交同比降44%，降幅收窄2％。其中一线城市的北京环比增长1%，同比下降41%，上海环比下降16%，同比下降39%，广州环比下降1%,同比下降32%，深圳环比下降6%，同比下降18%。

　　二三线城市成交缓步复苏，环比增长6%，同比下降34%，例如西安、成都、武汉、杭州、合肥、天津。部分二三线城市同环比齐跌，延续探底行情，例如南京、苏州、重庆、福州、长春、嘉兴、无锡、珠海等成交动力不足。

　　单月来看，5月30城市商品住宅成交1081万平方米，环比增长4%，同比下降34%，成交较4月小幅微增。与一季度均值相比增长23%，总体来看，房地产正在逐渐好转，销售成交的热度上升，市场预期往好的趋势发展。

　　其三是一线城市成交弱复苏，唯广州塑造。按照住建委的数据显示，5月北京新房住宅网签3207套，环比4月3469套，下跌7.55%。5月二手房住宅网签13383套，环比4月13354套，上涨0.21%，同比上涨3.1%，二手成交热度有所提升。

　　按照诸葛的数据显示，2024年5月（统计时间截至27日）上海二手房成交14185套，较4月（环比）下降22.3%，较去年同期（同比）下降5.2%。前个5月上海二手房成交累计成交74305套，较去年同期（同比）下滑10.2%。

　　按照阳光家缘的数据显示，5月1日-5月31日，广州新房住宅网签5159套，环比上涨6.7%，网签面积56万m²，环比上涨4%。5月（4月26日至5月25日），广州二手住宅网签和面积为7838宗和78.97万平，环比分别下降14.13%和12.18%。

　　5月底广州商品房库存量1173.6万平，连续三个月攀升。其中越秀区去化周期51.8个月，海珠区14.8个月。增城区库存量233万平，去化周期29.2个月，天河区库存77万平，去化周期27.3个月。花都、荔湾、白云、番禺等区去化周期20个月。

　　按照住建局的数据显示，5月深圳新房住宅成交2009套，环比下跌14.7%，同比下跌27.9%。二手住宅成交3963套，环比下跌5.0%，同比上升42.1%。与2月优化政策的影响力逐渐消减、成交速度从4月中旬开始放缓有直接关联。

　　按照中介协会的数据显示，2024年5月深圳二手房录得4871套，环比下降1.4%，同比增长35.2%。截至2024年6月1日，公开在售有效在售二手房源60958套，对比5月1日统计的60247套在售房源增加711套，环比增长1.2%。

　　2024年5月深圳全市新房共成交2375套，环比下降16.0%，同比下降29.9%，其中新房住宅成交2009套，环比下降14.7%，同比下降27.9%。主要的原因是政策持续力差，利好政策的效应普遍较为短暂。

　　其四是中指数据显示，前5月100房企销售总额为16184.5亿元（前4月同比下降51%、前3月同比下降51.3%，前2月同比下降51.6%、1月同比下降33.3%），同比下降超50.07%，降幅连续4个月持续收窄。

　　单月来看，房企销售额呈现小幅度增长的积极信号。2024年5月3720.1亿元，环比增长6.71%、4月3486.1亿元，环比下降20.93%、3月4215.9亿元，环比增长46.19%、2月1947.1亿元，环比下降29.3%。

　　克尔瑞数据显示，前5月100强房企销售操盘金额累计14133.7亿元，同比下降44.3%（前4月同比下降46.8%、前3月同比下降47.5%、前2月同比下降48.8%），降幅收窄2.5%，但是降幅依然在高位水平。单月来看，房企业绩正在好转。

　　5月100强房企销售操盘金额3224.1亿元，环比增长3.4%，同比下降33.6%（1月环比下降47.9%，同比下降34.2%、2月环比下降20.9%，同比下降60%、3月环比增长92.8%，同比下降45.8%、4月环比下降12.9%，同比降低44.9%）。

　　其五是中指数据显示，2024年前5月100强房企拿地总额3146亿元，同比下降26.7%，相较1-4月降幅进一步扩大。房企拿地减少的原因，应该与4月底自然资源部要求城市供地需与去化周期衔接的政策有关，供地量减少导房企拿地同比下降。

　　房企集中精力卖房回款，保交房，为保持经营与资金链的稳定，减少拿地资金。央企、国企、城投、混合制是拿地主力，前20强的民企在重点深耕区域补充土储，例如万科、绿城、龙湖、滨江集团、金地集团、新城控股等。