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谢逸枫:楼市复苏效果平淡,不容乐观?

来源:丁祖昱评楼市   深圳房掌柜  2024-06-05 11:46:28
[摘要]市场平淡的背后,是住房供应下降、购房者入市信心不足、收入下降与支付购买能力不足、房企交房与债务的问题影响预期、降首付与降利率及降公积金贷款利率末全面落实,未形成组合拳的效应。

  5月17日,开启一轮房地产救市,实施降低首付比例、取消商品房贷款利率下限、降公积金利率0.25%、3000亿元保障性住房再贷款、收购收储商品房住宅库存(现房)用作保障性住房与收回收购已经出让的闲置存量住宅用地的政策。

  5.17房地产新政前,杭州、苏州、成都、广州、长沙、郑州、武汉、合肥、重庆、西安、青岛、南京、南宁、福州、太原、石家庄、南昌、沈阳、东莞、佛山等城市取住房消限购,市场反应,效果平淡。

  市场平淡的背后,是住房供应下降、购房者入市信心不足、收入下降与支付购买能力不足、房企交房与债务的问题影响预期、降首付与降利率及降公积金贷款利率末全面落实,未形成组合拳的效应。

  同时与一线城市、天津、海南限购、限贷、限价、限售等限制措施未取消,税费免减与存量贷款利率下降、首套房贷、二套房贷的首付比例下降的政策未出台有直接的关系,影响到一揽子政策效果。

  5.17房地产新政后,前5月、5月房地产总体来说,市场形势不容乐观,房价下行、成为高位下行,仍处于修复、低位震荡阶段,延续弱复苏态势。其中城市分化,国企央企房企业绩比民企好,成为土地市场的拿地主力军。

  从4月-5月31日数据看,通过多方的市场调查、调研,一线城市与杭州、成都、合肥等二线城市楼市限购松绑和取消,市场没有掀起大火爆的浪潮,预期没有全面反转,效果(成交)一般,政策持续力不强,总体看没有达到市场预期。

  尽管现在低房价、低首付、低利率,短期内要让房地产市场要企稳、复苏,除了需求端、供应端的政策需要全面落实、加强、加大力度外,还需要新的大招出台,例如税费免减、放水、存量房贷首付比例与利率下降等其他大招支持。

  其一是房价有见底的迹象。中指数据显示,2024年前5月100城新建住宅价格累计上涨1.09%。单月来看,5月100城新房均价环比上涨0.25%,主要原因是城市优质改善与高价盘项目集中入市,导致房价出现结构性上涨。

  5月100城新建住宅平均价格为16396元/平方米,环比上涨0.25%,同比上涨1.33%。其中一线城市新建住宅价格环比上涨0.44%,同比上涨2.55%。二线城市环比上涨0.21%,同比上涨1.17%。三四线城市环比上涨0.04%,同比下跌0.01%。

  一线城市来看,北京环比上涨0.04%,同比上涨0.65%,上海环比上涨0.04%,同比下降0.75%,广州环比上涨0.04%,同比下降003%,深圳环比0.03%,同比下降0.68%。总体看,一线城市新房住宅房价已经出现触底迹象。

  2024年前5月100城二手住宅价格累计下跌2.91%。单月来看,5月100城二手住宅均价环比下跌0.70%,主要是二手房价受业主以价换量、网签指导价、市场结构性因素的影响,二手房价延续下跌趋势。

  5月100城二手住宅平均价格为14870元/平方米,环比下跌0.70%,同比下跌5.80%。其中一线城市二手住宅价格环比下跌0.69%,同比下跌4.89%。二线城市环比下跌0.72%,同比下跌6.00%。三四线城市环比下跌0.68%,同比下跌5.96%。

  一线城市来看,北京环比上涨0.03%,同比上涨1.88%,上海环比上涨0.7%,同比上涨4.77%,广州环比上涨0.05%,同比上涨0.90%,深圳环比下降0.18%,同比下降2.52%。总体来看,北上广二手房住宅房价已经触底了。

  诸葛数据显示,2024年5月100城二手住宅市场均价为14492元/平方米,环比下跌0.89%,环比跌幅较上月小幅收窄0.02%,同比下跌6.70%。单月来看,5月二手房市场均价持续下跌,环比已连续下滑15个月,同比连续下滑17个月。

  二手房价延续“全跌”走势,其中一线城市56027元/平方米,环比下降0.76%,同比下跌4.65%。二线城市17318元/平方米,环比下跌1.1%,同比下跌8.27%。三四线城市9218元/平方米,同环比分别下跌5.24%、0.63%。

  一线城市来看,北京60757元/平方米,环比下降0.03%,同比下降2.97%;上海58514元/平方米,环比下降2.72%,同比下降11.66%;广州36717元,环比下降0.24%,同比下降5.42%;深圳68119元,环比上涨0.05%,同比上涨1.14%。

  其二是销售成交处于弱复苏。中指数据显示,2024年5月全国100城新建商品住宅成交面积环比增长约2%,同比降幅较4月小幅收窄,降幅达到超过40%。5月重点城市二手房成交套数同比小幅下降,却表现好于新房。

  CRIC数据显示,2024年前5月30城市商品住宅成交同比降44%,降幅收窄2%。其中一线城市的北京环比增长1%,同比下降41%,上海环比下降16%,同比下降39%,广州环比下降1%,同比下降32%,深圳环比下降6%,同比下降18%。

  二三线城市成交缓步复苏,环比增长6%,同比下降34%,例如西安、成都、武汉、杭州、合肥、天津。部分二三线城市同环比齐跌,延续探底行情,例如南京、苏州、重庆、福州、长春、嘉兴、无锡、珠海等成交动力不足。

  单月来看,5月30城市商品住宅成交1081万平方米,环比增长4%,同比下降34%,成交较4月小幅微增。与一季度均值相比增长23%,总体来看,房地产正在逐渐好转,销售成交的热度上升,市场预期往好的趋势发展。

  其三是一线城市成交弱复苏,唯广州塑造。按照住建委的数据显示,5月北京新房住宅网签3207套,环比4月3469套,下跌7.55%。5月二手房住宅网签13383套,环比4月13354套,上涨0.21%,同比上涨3.1%,二手成交热度有所提升。

  按照诸葛的数据显示,2024年5月(统计时间截至27日)上海二手房成交14185套,较4月(环比)下降22.3%,较去年同期(同比)下降5.2%。前个5月上海二手房成交累计成交74305套,较去年同期(同比)下滑10.2%。

  按照阳光家缘的数据显示,5月1日-5月31日,广州新房住宅网签5159套,环比上涨6.7%,网签面积56万m²,环比上涨4%。5月(4月26日至5月25日),广州二手住宅网签和面积为7838宗和78.97万平,环比分别下降14.13%和12.18%。

  5月底广州商品房库存量1173.6万平,连续三个月攀升。其中越秀区去化周期51.8个月,海珠区14.8个月。增城区库存量233万平,去化周期29.2个月,天河区库存77万平,去化周期27.3个月。花都、荔湾、白云、番禺等区去化周期20个月。

  按照住建局的数据显示,5月深圳新房住宅成交2009套,环比下跌14.7%,同比下跌27.9%。二手住宅成交3963套,环比下跌5.0%,同比上升42.1%。与2月优化政策的影响力逐渐消减、成交速度从4月中旬开始放缓有直接关联。

  按照中介协会的数据显示,2024年5月深圳二手房录得4871套,环比下降1.4%,同比增长35.2%。截至2024年6月1日,公开在售有效在售二手房源60958套,对比5月1日统计的60247套在售房源增加711套,环比增长1.2%。

  2024年5月深圳全市新房共成交2375套,环比下降16.0%,同比下降29.9%,其中新房住宅成交2009套,环比下降14.7%,同比下降27.9%。主要的原因是政策持续力差,利好政策的效应普遍较为短暂。

  其四是中指数据显示,前5月100房企销售总额为16184.5亿元(前4月同比下降51%、前3月同比下降51.3%,前2月同比下降51.6%、1月同比下降33.3%),同比下降超50.07%,降幅连续4个月持续收窄

  单月来看,房企销售额呈现小幅度增长的积极信号。2024年5月3720.1亿元,环比增长6.71%、4月3486.1亿元,环比下降20.93%、3月4215.9亿元,环比增长46.19%、2月1947.1亿元,环比下降29.3%。

  克尔瑞数据显示,前5月100强房企销售操盘金额累计14133.7亿元,同比下降44.3%(前4月同比下降46.8%、前3月同比下降47.5%、前2月同比下降48.8%),降幅收窄2.5%,但是降幅依然在高位水平。单月来看,房企业绩正在好转。

  5月100强房企销售操盘金额3224.1亿元,环比增长3.4%,同比下降33.6%(1月环比下降47.9%,同比下降34.2%、2月环比下降20.9%,同比下降60%、3月环比增长92.8%,同比下降45.8%、4月环比下降12.9%,同比降低44.9%)。

  其五是中指数据显示,2024年前5月100强房企拿地总额3146亿元,同比下降26.7%,相较1-4月降幅进一步扩大。房企拿地减少的原因,应该与4月底自然资源部要求城市供地需与去化周期衔接的政策有关,供地量减少导房企拿地同比下降。

  房企集中精力卖房回款,保交房,为保持经营与资金链的稳定,减少拿地资金。央企、国企、城投、混合制是拿地主力,前20强的民企在重点深耕区域补充土储,例如万科、绿城、龙湖、滨江集团、金地集团、新城控股等。

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责任编辑:谭琳琳

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