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谢逸枫:未来房地产市场有哪些救市大招?

来源:房掌柜综合   深圳房掌柜  2024-06-11 16:59:18
[摘要]目前国家的态度就是直到救起来,预计第四轮箭在弦上。

  决策层年内三次(4.30、5.17、6.7)连续强调稳房地产的重要性,已经上升到历史最高度,堪称罕见。这一轮连续三波(2022、2023、2024.4.30-5.17)救市房地产未起来,目前国家的态度就是直到救起来,预计第四轮箭在弦上。

  4月30日中政会提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,5月17日全国切实做好保交房工作视频会议强调“深刻认识房地产工作的人民性、政治性、房地产关系人民群众切身利益和经济社会发展大局。

  6月7日召开国常会听取关于当前房地产市场形势和下一步工作考虑的汇报,按会议指出,房地产业发展关系人民群众切身利益,关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化,顺应人民群众对优质住房的新期待。

  着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。对存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路,又要稳妥把握、扎实推进。加快构建房地产发展新模式,完善市场+保障住房供应体系。

  对“去库存”工作做出系列部署传递出市场五大信号:一是房地产市场效果平淡,预期与信心及销售成交、房价未起来,需要政策加码。二是市场效果断断续续,政策效果持续力差,政策落实不到位。三是“去库存”效果差,需要政策新工具。

  四是4.30、5.17的房地产政策有待全面落实,已出台政策措施将会加快落地。商业按揭贷款的首套、二套利率、首付比例下降、公积金贷款利率下降、国企收购存量商品住房用于保障性住房、超过36个月库存去化周期的城市暂停土地供应。

  土地储备中心与国企收回已经出让未建商品住宅空置用地与盘活空置用地(调整不合理的土地规则限制)、3000亿元保障性住房再贷款用于收购已建成未出售的商品房。五是预计加速储备、适时出台更多房地产去库存的创新性政策。

  从去库存的政策与途径来看

  目前地方在地产去库存,主要有五个思路。一是市场化方式促进楼市回暖,取消不必要的限购、限贷、限售、限价、限企、限离等限制措施,打通制约市场交易的堵点,释放出更多的改善、投资的住房需求。

  通过降低购房成本增强居民购房意愿,包括继续降低房贷利率和首付比例、降低交易契税、灵活运用公积金政策等。同时,更大力度对房企融资支持,稳定楼市信心,稳定房企资金链和“保交楼”,增强市场预期与入市信心。

  二是以旧换新,通过帮助业主卖掉手中的二手房,以实现新房置换。主要采取三种模式:购房补贴模式、开发商+中介机构搭建平台代售模式、国企或城投下场收购模式。截至6月3日,全国已有超70城表态支持住房以旧换新、收旧换新。

  三是政府直接收购待售房源作为保障房(公租房、安置房、保租房)。5月14日杭州临安区发布公告称,将在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。郑州由城投收购居民二手房改造为保障性租赁住房。

  政府出手收购存量住房,无疑是最直接、最有效的楼市去库存方式,不仅迅速消化了住房库存,而且有效解决了保障性住房房源筹集难题,实现了供需结构的优化,值得在更多城市推广。

  四是以“三大工程”带动存量住房消化。保障房建设方面,重点应由新建转向筹集,将部分存量住房就地转化为保障性租赁住房,给予企业一定优惠政策,由企业或政府平台公司直接运营。城中村改造被拆迁居民以房票安置。

  五是供给端,要求从土地供应源头上控制城市库存,超过36个月的城市,停止土地供应。已经出让尚未开发的土地,适当做出调整。高库存城市的土地储备,通过政府回购、暂缓开发或转变用地性质等方式,控制住宅用地入市节奏。

  值得注意的是房企已售出,尚未交付的期房,严格意义上说,不属于存量房源范畴。由于这部分房源能否如期交付,存在不确定性。不仅直接关系到居民合法权益的保障,深刻影响着楼市预期与入市信心的恢复。

  这一轮楼市大调整是空前绝后,远超2008年全球金融危机时期。库存是史无前例的,上一轮去库存至少用了3年(2015-2018)。这一轮更高的商品房高库存,需要花费更长的时间,更大的救市大招方能化解,否则难扭转下行大局。

  开发投资额回到2017年水平,倒退6年

  2010年-2023年开发投资额分别为4.82万亿元、6.17万亿元、7.18万亿元、8.60万亿元、9.50万亿元、9.59万亿元、10.25万亿元、10.97万亿元、12.02万亿元、13.27万亿元、14.14万亿元、14.76万亿元、13.28万亿元、11.09万亿元。

  新开工面积回到2007年水平,倒退17年。

  2007年-2023年全国新开工面积分别为9.45亿、9.75亿、11.45亿、16.38亿、19.01亿、17.73亿、20.18亿、17.95亿、15.44亿、16.69亿、17.86亿、20.93亿、22.71亿、22.44亿、19.88亿平方米、12.05亿平方米、9.53亿平方米。

  商品房销售额回到2016年水平,倒退7年。

  2010-2023 年全国商品房销售额分别为5.27万亿元、5.85万 亿元、6.44万亿元、8.14万亿元、7.62万亿元、8.72万亿元、11.76万亿元、13.37万亿元、14.96万亿元、15.97万亿元、17.36万亿元、18.19万亿元、12.33万亿元、11.66万亿元。

  商品房销售面积回到2012年水平,倒退11年。

  2010年-2023年全国商品房销售面积分别为10.43亿、10.99亿、11.13亿,13.05亿、12.06亿、12.84亿、15.73亿平方米、16.94亿、17.16亿、17.15亿平方米、17.60亿平方米、17.94亿平方米、13.58亿平方米、11.17亿平方米。

  商品房库存超过2015年商品,创1987年以来最高水平。

  2010年-2024年4月末商品房库存分别为2.15亿、2.91亿、3.64亿、4.92亿、6.21亿、7.18亿、6.95亿、5.89亿平方米、5.24亿平方米、4.98亿平方米、4.98亿平方米、5.13亿平方米、5.63亿平方米、6.72亿平方米、7.45亿平方米。

  这一轮去库存比上一轮面临的形势、挑战、风险更大,涨价去库存,不现实,收入跟不上,居民加杠杆受房企债务、交房、房价下降的影响,况且供求关系发生重大变化,城镇化红利、人口红利减缓,经济基本面不如上一轮去库存。

  总体来看,房地产不好,不单是一个行业衰落,而是中国所有人都缺钱、没钱,房地产不好,整个中产和中国经济都不好。因为房价下降,资产贬值,收入下降,导致谨慎投资、消费,宁愿存银行,不愿意去投资、消费。

  从前期房地产救市大招看

  前期2022、2023的房地产政策落实不到位、执行难,根本的原因是房地产持续超跌,金融机构担心风险,选择性、限制性的项目输血。房企爆雷与逾期交房,购房者收入持续下降,不愿意加逆周期加杠杆买房,形成负循环。

  2022年、2023年一系列保主体政策落实不符合市场预期,大多无法执行。AMC资产管理公司的项目并购贷800亿元2022.1.6、金融23条2022.4.18、房地产纾困基金3000亿元(落实不到300亿元)2022.7.29。

  保交楼专项借款2000亿元2022.8.23、发债券(中债增进)2500亿元2022.11.11、金融16条2022.11.11、保函置换商品房预售资金3360亿元(落实不到100亿元)2022.11.14、保交楼免利息再贷款2000亿元2022.11.21。

  金融16条正式公布2022.11.23(四支利箭(信贷授信7.3万亿元落实不到2万亿元、债券2500亿元(16家民企1000亿元)、股市50家房企股权融资(4家通过)、内保外贷(2家)四支箭)发出)。

  保租房REITs2022.12.31(4只)、住房租赁贷款1000亿元2023.3、金融16条延期2023.7.10、保交楼1500亿元专项借款2022.10.21、三个不低于与经营性物业贷款及房地产项目白名单2022.11.17、要求落实金融16条2023.11.27。

  新增补充抵押贷款3500亿元2023.12(保障房专项贷款(落实不到200亿元)、城中村改造专项借款1万亿元(2024.4月末落实不到1000亿元)、城市房地产融资协调机制与房地产项目白名单1万亿元(2024.4月末、落实不到2500亿元)。

  从房地产收紧政策冲击市场看

  最不可忽略的是2020年8月20日、12月31日出台与2021年1月1日正式实施的三道红线、房地产贷款集中制,以及金融谨慎制度,内部考核制度对房地产金融的管制,对房企融资、个人住房贷款、房地产市场形成巨大冲击,破坏力持续深远。

  如果三道红线、房地产贷款集中制不放松或者进行过渡,不取消一线城市、天津、海南限购、限贷、限售等限制政策,落实前期2022、2023的四支利箭措施,房地产市场基本面、房企融资不会出现根本性的明显改善。

  除非后面还有新的房地产救市大招出来,从需求导、供应端两方面共同发力,为房地产市场创造需求、输血,让房地产市场逐渐回归正常的发展步伐。即打破购房者、房企、金融机构三大预期的负循环。

  从目前房地产救市大招看

  2024年房地产政策空前绝后,实际全部落实困难大,效果大打折扣。住房租赁金融17条2024.1.5(1000亿元住房租赁贷款)、1月PSL1500亿城中村专项借款、城市房地产融资协调机制2024.1.12、经营性物业贷款2024.1.24、房地产项目白名单2024.2.6。

  消化存量房产和优化增量住房政策措施2024.4.30、降低首付比例与取消商品房贷款利率下限及下降公积金利率0.25%2024.5.17、地方国企收购收储商品房住宅(现房)库存用作保障性住房2024.5.17。

  地方政府收回与收购及盘活已经出让的闲置存量住宅用地2024.5.17、3000亿元保障性住房再贷款(拉动21家全国商业性银行,按照贷款本金60%,释放5000亿元,贷款利率1.75%,期限1年,可展期4次)2024.5.17。

  从5.17房地产市救市大招看,政策落实同样困难,除了购房者的支付能力与收入的因素外,金融机构的风险控制将设置个人房贷的严格条款,再后是收购商品房库存的落实,资金、价格、后期的管理、处理、项目的位置等都是问题。

  从5.17一揽子政策部署后来看,收购售商品房与空置住宅用地及暂停土地供应的落地效果不佳,只有个别城市案例,剩余停留在前期阶段。其他的降低首付比例与取消商品房贷款利率下限及下降公积金利率的政策,银行跟进缓慢。

  从5.17房地产市救市大招看,首先是缺乏救市大招的配套政策及政策自身存在局限性、无强制性,都是以地方银行、地方国企自行调整与决定、与购房者、房企商议为主。其次是缺乏免减新房购买、二手房交易税费、存量房贷利率下降政策。

  从4.30、5.17楼市新政来看

  目前政策持续呵护不及预期风险、楼市修复不及预期风险、个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险。若政策发力、楼市修复不及预期,资金压力较高企业可能出现债务违约、展期情形。

  截至5月31日,2024年5月下半月一二线城市房地产市场景气度略有回升,但房价继续下跌,仍处于以价换量阶段,而三、四线样本城市房价总体下跌。在总体90个样本城市中,仅有1个城市近半月房价出现微涨。

  中指数据显示,5月房地产信用债融资105.6亿元,同比下降56.2%,环比下降73.1%,占比48.8%。ABS融资111.0亿元,同比下降43.2%,环比下降20.8%,占比51.2%。尽管民营房企发债规模连续三月小幅上升,国央企依旧是发债的主力。

  房企融资来看,数据难言乐观。同时房企仍持续性出现商票、银行借款、境内外债务违约、展期,房企逾期交楼,把列入为失信人名单。越来越多的上市房企退市、被呈现清盘,股票价格跌破为0。

  从未来房地产救市新大招看

  这是大家最为关心的事情,政策空间是否已经到天花板,未来是否有房地产救市大招。从2022-2023年一系列政策落实程度到2024.4.30、5.17房地产政策初步效果、市场超跌、债务、交楼、信用、烂尾楼的一系列问题看,需要新大招。

  从需求端、供应端的政策来看,还需要加大力度,因为房地产市场面临的困难非常巨大。一方面是供应端的政策,有局限性,需求端的政策,有限制性。另一方面是库存超天花板、市场超跌,经济与房地产同在下行期,债务等风险大。

  一旦房地产(商品房)依然在二季度、三季度过快的下行,政府会关键时候及时出大招,托底房地产行业),未来几年,旧模式的商品房可能还会下行,尽管反弹,幅度有限。风险化解与保交房逐渐完成,保障房放量,量价会企稳。

  目前来看,最主要是地方及时落实一揽子的降房贷首付比例、取消商业贷款利率下限、降公积金贷款利率、5000亿元保障性住房再贷款、收购商品房住宅现房库存与收回收购已经出让的新建商品住宅空置用地、暂停土地供应的配套政策。

  后续楼市企稳不及预期,需求端(购买、收购途径去库存)、供应端(项目白名单输血、收购房企空置住宅用地、暂停土地供应)的政策无法达到市场预期,会出新大招支持,中国房地产政策工具箱非常丰富。

  从517房地产新政背景、力度、意图、前期政策与目前新政落实难度、收紧政策对市场冲击力、短期市场效果六个因素来看,一旦市场企稳不及预期,房地产行业的终极救市大招依然需要在合适的时机出台,否则房地产市场危机无法解除。

  目前房地产政策的工具箱内,储备新的政策,包括暂停执行三道红线、房地产贷款集中制、21城宅地集中制与取消限地价与限售价及限自持限配建的土地出让规则限制措施。下一阶段房地产去库存、稳市场,迎来更多创新性的政策工具。

  一是一线城市、海南、天津全面取消限购、限贷、限售、限价、限企、限离婚、限法拍、限赠与、限抵押过户、二手房指导价、9070政策。

  二是全国层面,取消土地出让的限地价与限售价及限自持、限配建等限制政策,取消宅地集中出让制。

  三是全国层面,包括一线城市与二线城市首套房贷首付比例下降为15%、二套房贷首付比例下降为25%,利率进一步下降。

  四是全国层面,商品住房的房贷首套、二套首付比例下降为10%、20%,房贷利率进一步下降。

  五是全国层面,存量房贷首套、二套首房贷利率进一步下降。

  六是全国层面,新房、二手房交易的契税、印花税、增值税、个人所得税等税费免减。

  七是全国层面,降准、降息。

  八是全国层面,放开第三套、第四套房贷,针对多孩家庭的三、四套房贷、租一与卖一的三套家庭房贷,首付比例下降到30%、40%,利率下降。

  九是全国层面,扩大PSL的保障性住房再贷款额度与城中村改造专项借款、扩大地方专项债和房地产项目白名单规模及三大工程的超长期特别国债额度。

  十是全国层面,加大国企对收购开发商的商品住宅库存用作保障性住房的财政补贴、长期贷款(25年-30年)贴息、专项贷款、税费免减政策。

  十一是加大对地方政府(土地收储中心)、国企收购与盘活已经出让未建成商品住宅空置用地支持力度,在土地储备贷款与土地储备专项债、税费免减、财政补贴。盘活商品住宅空置用地,土地规则的容积率、用途、户型限制、双限与双竞等政策调整。

  十二是全国层面,推动更多的城市购房送户口、推动更多的城市房子以旧换新(收购二手房换新房、中介帮卖、财政补贴、旧房转保障房模式)。

  十三是全国层面,超过24个月、36个月商品房库存所有城市,减少、暂停新增土地供应。

  十四是全国层面,加大三工程(保障性住房、城中村改造、平急两用公共基础实施)中的收购商品住宅用作保障性住房的信贷与专项债、税费、财政补贴与贴息力度,及城中村改造的信贷(专项借款)、税费免减、财政补贴、拆迁与房票安置力度。

  十五是全国层面,执行三支利箭与金融16条措施(保主体,保项目),金融16条措施中的延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、暂缓执行三道红线。

  十六是组建中国住房银行,专门收购商品房库存、二手房及空置住宅土地,或者是建立全国统一平台,专门收购收储商品房住宅库存转为保障性住房、收购空置住宅土地。

  十七是实施类似1998年的住房制度改革,或者是2008年、2012年、2014年的一揽子经济刺激计划,或者是2020年、2022年、2023年的一揽子财政经济稳增长计划,通过放水或者财政的刺激方案,振兴房地产市场。

  2008年的4万亿一揽子经济刺激计划、2012年的地方版4万亿经济刺激计划(地方投资)、2014年-2019年PSL3.6万亿经济刺激计划(超过6万亿的棚户货币化安置计划,相当于每年6000亿元,拉动8000亿元贷款)。

  2020年的10.86万亿一揽子财政稳经济计划(财政赤字3.76万亿(2019年2.76万亿元)+1万亿元特别国债+4.5525万亿(其中专项债券3.6019万亿)地方专项债券(2019年4.3624万亿,其中2.5882万亿专项债券)+税费减免超2.5万亿,一揽子计划达超过10万亿。

  2023年的14.37万亿元一揽子财政稳经济计划(财政赤字4.88万亿(2022年2.65万亿)+1万亿特别国债+9.3374万亿(其中专项债券5.99万亿)地方政府债券(2022年7.3676万亿,其中专项债券40384亿元)+PSL5000亿元的(12月3500亿、今年1月1500亿,4月末发放完)+税费减免超2万亿。

  2024年的9.76万亿元一揽子财政稳经济计划(财政赤字4.06万亿(2023年4.88万亿)+1万亿特别国债+其中专项债券3.9万亿(2024年专项债券需求5.9万亿元),2024年3月底已经提前放放2.28万亿元在专项债券+新增3000亿的PSL,总体看,资金缺口依然大。

  值得注意的是专项债务占比最大。截至2024年3月末,全国地方政府债务余额41.6940万亿元。其中,一般债务16.1585万亿元,专项债务25.5355万亿元。政府债券41.5278万亿元,非政府债券形式存量政府债务1662亿元。

  目前来看,专项债券的利率3.25%,依然是高于存款利率。截至2024年3月末,地方政府债券剩余平均年限9.1 年,其中一般债券6.2年,专项债券11.0年;平均利率3.24%,其中一般债券3.24%,专项债券3.25%。

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责任编辑:谭琳琳

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