深圳市政府联手房企巨资造城 “大龙华”面纱揭开

    深圳二线关撤去，特区一体化加快，龙华新区成立，深圳北站、高铁、地铁等市政基础设施相继建成，以龙华、观澜、坂雪岗为主的城市中部组合组团是宝安、龙岗八大城市组团规划之一，列入深圳十二五重点发展项目，片区巨大的发展潜力被各大品牌开发商看中，目前，已有三十房企进驻，开发出四十余个楼盘。在深圳城市中轴北部，正在进行一场名为“大龙华”的造城运动。

    深圳市中部综合组团规划图

    政策：

    深圳提出中部综合组团规划

    涵盖龙华、观澜、坂雪岗三大片区

    至2020年，“大龙华”人口规模将达125万人

    2005年，深圳市提出中部综合组团规划，范围包括龙华、观澜和坂雪岗地区，面积为203.5平方公里。2011年12月30日，深圳龙华新区正式成立，新设的龙华新区包括观澜、大浪、龙华、民治四个街道。

    中部综合组团的城市建设目标和功能定位为特区综合服务功能拓展区，全市重要的高新技术产业基地和客运交通枢纽。

    重点发展商业服务业、房地产业、金融业、先进工业等为主体的产业。具体为：

    （1） 制造业：突出华为、富士康等高新技术产业开发建设，尽快形成支柱产 业，带动现有劳动密集型工业逐步向先进工业、信息业的转型过渡，形成一业为主，多业发展的经济结构；

    （2） 仓储业：加大华南物流园与和记黄埔物流园配套基础设施投入，结合新深圳站轨道交通网络的建设强化全市仓储业发展；

    （3） 服务业：加快商贸、教育、卫生、文体娱乐等配套产业的建设，为组团的发展提供完善的基础设施和配套设施。

    中部综合组团规划区2005年人口为73.2万人，其中户籍人口4.6万人，非户籍人口68.6万人，常暂比为1：14.9。根据规划，中部综合组团规划期内应控制人口总量，提高人口素质，增加户籍人口比重。规划至2020年组团人口控制规模为125万人，总当量人口规模100万人。

    深圳市对中部综合组团执行高标准建设原则，将按照特区标准配置基层服务设施，打造成具有综合服务功能的城市组团区，局部地区承担部分市级配套服务功能。对于组团内现状不同发展水平的各地区，规划提出有针对性的策略，以切实可行的控制、引导开发建设。

    进度：

    1.深圳二线关撤掉

    2010年7月1日起，深圳特区范围延伸至全市，特区总面积将由此前的395平方公里扩容为1948平方公里，接近香港面积的两倍（香港总面积达1103平方公里）。

    深圳人习惯用“关内”和“关外”来区分是否为深圳经济特区。“关内”是深圳经济特区，包括罗湖区、福田区、南山区深圳扩容山区、盐田区，“关外”则包括宝安区、龙岗区、光明新区。扩容后，原属关外三个区纳入特区之内。

    2.龙华新区成立

    2011年12月30日，深圳正式成立龙华新区，掀开了龙华发展的新篇章。新设的龙华新区包括观澜、大浪、龙华、民治四个街道。龙华新区地处深圳市中北部，东临龙岗，西接宝安、南山、光明，南连福田，北至东莞。总面积175.58平方公里，2010年末常住人口137.9万人，其中户籍人口11.4万人。下辖观澜、大浪、龙华、民治等4个办事处、36个社区工作站和100个社区居民委员会。拥有区位、产业、商贸、文化以及生态五个方面的发展优势。

    3.龙华新区投入2000亿元

    打造“一个发展中轴、九大功能片区”

    今年3月，为加快建设转型升级典范区、特区一体化示范区和现代化国际化中轴新城，龙华新区将投入2000亿元打造“一个发展中轴、九大功能片区”。

    龙华新区将投资建设的九大功能区，包括三大功能中心、两大转型升级示范园区、四大战略性新兴产业基地，总面积达28平方公里。其中，三大功能中心分别是将深圳北站周边5平方公里地区，打造成为集总部研发、金融商贸、中介服务等现代服务业为一体的中轴新城核心区；将龙华人民路两侧1.5平方公里地区改造提升为龙华商业中心；在观澜横坑水库周边建设行政文化科技创新中心。

    两个转型升级示范园区分别是在龙华清湖及周边打造富士康转型升级示范区，在大浪石凹及周边建设大浪时尚创意城。四大战略性新兴产业基地分别是依托长安标致雪铁龙汽车项目，建设龙华汽车产业城；依托观澜高新产业园建设观澜战略性新兴产业园；此外在观澜分别建设大唐低碳产业园及观澜文化产业园。

    据介绍，龙华新区将依托“一路一河”，打造贯穿南北的中部发展轴。“一路”是指计划将全长19公里的梅观高速改造为城市快速路，打造成深圳南北方向的“深南大道”；“一河”是将１１公里观澜河两岸建设成为生态休闲文化走廊。

    4.深圳北站、地铁、高铁等交通基础设施相继建成

    大龙华交通格局大大改善

    去年6月，深圳地铁5号线（环中线）、港铁4号线（龙华线）全线开通，大龙华进入地铁时代，同深圳其它城区以及香港同时紧密地连接起来。今年4月1日，广深高铁直通湘鄂，深圳北直通武汉只需4小时，而厦深高铁预计2013年通车，深圳到厦门未来仅需2小时。

    另有消息，梅观高速有望改成市政路，将取消收费，打造成深圳南北方向的“深南大道”。

    现在的龙华新区距离福田中心区约15分钟车程、距离宝安国际机场约30分钟车程，辖区的深圳北站是华南地区当前建设占地最大、建筑面积最多、具有口岸功能的特大型综合交通枢纽。乘坐广深港铁路客运专线可20分钟抵达香港九龙、35分钟抵达广州、4小时抵达武汉。龙大高速公路、机荷高速公路、梅观高速公路、福龙快速路、布龙路、地铁龙华线、环中线、光明线穿过辖区，与香港、东莞、广州等珠三角主要城市中心形成便捷的“半小时生活圈”。

    地产：

    三十房企进驻深圳北 “大龙华”新城显雏形

    深圳二线关撤去，特区一体化加快，龙华新区成立，深圳北站、高铁、地铁等市政基础设施相继建成。以龙华、观澜、坂雪岗为主的城市中部组合组团规划正逐步落实，片区巨大的发展潜力被各大品牌开发商看中。目前，已有三十家品牌房企进驻，共计开发出四十余个楼盘。在深圳城市中轴北部，一场名为“大龙华”的造城运动正在进行。

    随着大龙华区域的不断完善和发展，大牌房企争相扎堆进驻。据不完全统计，目前已经或者即将在大龙华片区开发项目的知名房地产企业将近30家，包括万科、金地、莱蒙、鸿荣源、合正、绿景、星河等，共计开发出41个楼盘，产品从普通刚需小户型到高端奢华墅院大宅一应俱全，房源类型多样。

    有业内人士将龙华新区誉为“深圳新中轴”，也有人将其比作“下一个罗湖”。抛开虚名，回归本质，大龙华作为2012年深圳楼市的主战场，我们更有必要助其分析自身优劣势之所在。

    早在新区设立之前，龙华片区已吸引了众多品牌房企涉足，金地、莱蒙、中航、星河、潜龙、合正、鸿荣源等一众品牌开发商相继在此推出产品。片区内诸如水榭春天、金域华府、金地梅陇镇、中央原著、绿景香颂、潜龙曼海宁以及别墅豪宅水榭山、圣莫丽斯等明星项目层出不穷。
 
    早期开发，目前已经卖完的项目有万科金域道，金地梅陇镇，金地上塘道，深物业新华城，观澜湖云台，万科第五园，万科四季花城 以及珠江旭景佳园。

    价格方面，业内人士称目前新区楼盘均价不算很高，属于价格洼地，如果完全发展，将来肯定不止这个价值，但也有购房市民表示，目前的大龙华低价房都在清湖、观澜等离中心区较偏远的地方，而距离市中心较近的民治等位置的新房普遍在2万元以上，靠近梅林关一代的房源或超过2.5万元，与中心区一些房源价格差别不大。3月份销售业绩最好的龙华花半里，成交均价1.3万元/平方米，绿景香颂成交均价1.58万元/平方米，而位于观澜的招商观园更是以实惠价格赢取可观市场，成交均价1.16万元/平方米。

    记者观察，龙华今年新将迎来推盘高潮。当前龙华除了御筑轩、花半里、绿景香颂、锦绣御园、莱蒙水榭春天、合正中央原著、潜龙曼海宁等9个在售楼盘之外，星河盛世、绿景公馆1866、水榭春天5期等3个新盘备受置业者关注，均计划于年中推出，目前都在加速赶工当中。三个项目的建筑面积均超过20万平方米以上，在加上润达圆庭、卓能雅苑、美佳华首誉、龙华中航城等，粗略统计市场总推量有望超过180万平方米。

    上述新盘大多集中在龙华中轴新城核心区。反观观澜片区，金地、和记黄埔、城建和招商4个大牌房企共同开发鹭湖国际商住区。该区全部定位为低密度社区，容积率均在1.3至1.8之间，整个区域涵盖了高层、洋房、双拼别墅、独栋别墅等多种物业类型。

    目前，鹭湖国际住区在建四大项目包括金地·天悦湾、招商·观园、城建·仁山智水花园和黄·懿花园，总体量约116万平方米，未来将提供逾5000套的低密度产品。

    坂雪岗片区位于大龙华东部区域，目前项目有万科璞悦山，星河雅宝创新产业园，金安业和成世纪名园，美丽集团大贸股份十二橡树庄园以及佳兆业城市广场。

    业内人士表示，大龙华开发产品丰富多样，对于刚需置业群体、改善型群体或是投资客，大龙华的房源都可以成为他们关注的对象。随着龙华新区建立以后，生活配套的完善、高铁时代的来临、政府对新区的重视，对于开发商来说，从本质上看是一个利好的消息。但更加利好的是置业者，多重利好给予区域房源未来的升值空间以及房源的保值。

    同时，随着政府政策推动，几十家房企巨资投入，几百个楼盘建成，万千名市民涌入片区买房定居，一个崭新的“大龙华”新城即将诞生。