楼市调整已进下半场 　若政策放松房价或强劲反弹

    房地产调整也有五波段，按照业内人士的描述，现在已到第四波。日前，本报记者联合国信证券博士后工作站俞开江博士，对2011年年报和2012年一季报进行了统计，发现宏观调控政策对房地产行业产生了巨大影响。采访房地产业内人士，他们也普遍对2012年至2015年的房地产市场普遍看空。但一些分析师认为，房地产调整距离底部已经不远。

　　地产业资金极度紧张

　　俞开江博士根据万得资讯的统计数据进行计算，得出过去几年房地产企业财务状况的对比情况：

　　俞开江这样分析：从数据看，2011年之前地产行业的现金流为正值，现金流入大于流出。而2011年，地产行业的现金流为-13.65亿元，即现金流出大于流入，显示地产行业的资金极度紧张，现金流严重不足。同比来看，2011年现金流净值比2010年少138.85%，比2009年少116.86%，而比2008年少了220.14%。

　　从负债规模来看，2011年地产行业的流动负债为1080.57亿元，分别比2007年~2010年增长194.55%、135.00%、80.17%和21.32%，2011年地产行业的长期负债为320.72亿元，分别比2007年~2010年增长158.87%、98.15%、21.59%和-15.08%，负债增长率递减说明企业的借贷量逐步压缩，主动或被动收缩经营规模。特别是长期负债在2011年出现负增长，说明企业受宏观调控的影响，未来投资规模开始下滑，相应来说，未来几年内房地产供应将逐步开始紧张。

　　在存货方面，2011年地产行业的存货为1251.36亿元，分别比2007年~2010年增长240.13%、145.29%、99.32%和40.29%，存货仍在增长说明企业的销售压力依然较大，地产企业仍在经历去库存化阶段。

　　另据万得统计，2009年~2011年，整个房地产行业的存货分别为612亿元、8955.36亿元和1251.36亿元，存货增长率每年在40%左右，房地产空房滞销的趋势较为明显。

　　俞开江说，通过以上分析得知，房地产市场承受的压力正与日俱增。

　　房价还有下跌空间

　　由于大部分房地产上市公司并未公布开工面积等经营数据，我们采取了典型个案分析方法。以万科为例，2009年万科有765.75万平方米的储备后，但此后再未进行土地储备。从开工情况来看，除了在2011年上半年有1139万平米新开工建设，其它时间的新开工面积基本上维持在700万平米的规模。从竣工和销售面积来看，万科在2012年一季度之后有所回升。（见左表）

　　数据分析表明，房地产行业目前仍处于去库存化的阶段，在开发商普遍负债增加，楼市供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的趋势有望继续。另外，最近市场上流标集中出现，土地出让金下调，这说明政策的逼迫性，市场的趋紧性，金融的断供性，销售的萎缩性，价格的下行性等等，都在预示着不同城市的房地产市场都在进行着自己的调整，具体调整的幅度多大，还要看各个城市的房价表现。

　　俞开江说，由于开发商存货压力比2008年更大，这意味着楼市的调整时间将比2008年更长，楼市总体上将步入漫长的阴跌中。2008年楼市下跌持续了6个月，而这次政府出于经济转型和确保民生的考虑，不再会出现2009年那种大规模的刺激政策，因此楼市调整时间可能更长一些，但深度要小。

　　若政策放松房价或强劲反弹

　　中原地产华南（大深圳区）董事总经理李耀智表示，如果政策不变，明年、后年的房价总体趋势将是下降。目前对楼市影响最大的主要是限购令，造成成交量非正常萎缩。今年开发商也会放慢开发节奏，一两年后供应量就逐步减少，楼市将进入一个“价跌量减”阶段。

　　他说，如果政策放松，楼价会有较强的反弹力度。假如现在就改变调控政策，第五波就不会出现，而是价量齐升。限购政策已经对中国房地产业产生了挤出效应，把本来应该在中国市场消化的一些资金挤到香港楼市去了。

　　国信证券房地产分析师方焱对楼市比较乐观，他说，从年报和一季报看，主要的房地产企业销售还不错，虽然库存增加，但如果把库存的估值除以营业收入、或预收款，几年来是下降的，说明规模做大了以后，能够承受的库存量也远远超过了往年。把每周的国家公布的房地产数据进行年化计算以后，可推论现在的库存量只需要消化两年左右。

　　华远地产董事长任志强也认为，一年多到两年，房价一定见底回升。