丁祖昱：广东新房成交规模领跌，如何探寻市场发力点？

广东已连续18年蝉联中国人口第一大省，外来人口、出生人口同样遥遥领先其他省份。人口指标的方面的优势，为广东带来了大量的潜在住房需求，但近年来，广东新房成交量跌幅却高于其他省份，2024年上半年广东商品住宅销售面积同比下降36%，在省级行政区中跌幅第一。 

不过从广东省的当前市场特征来看，部分区域、产品仍存在一定结构性亮点，项目流量、库存压力等指标表现较佳，在地方调控角度，“稳市场”仍有较多发力点。

目前广东有53%板块去化周期在2年以上，这些板块的库存规模占比61%。在成交规模收窄的背景下，要加快去库存脚步，更需要严控高库存供地。2024年以来，广东低库存板块的供地力度明显加强，但拿地企业仍以央国企和地方平台为主，对于这些板块新增供地，在相关控规、税费、上市节点等方面也需要给出更多优惠性调整。 

建议重点加强高品质住宅建设，一方面增强消费者的获得感，并在一定程度上消减房价的下行趋势；另一方面开辟住房产品的新赛道，通过产品的更新换代，做大行业需求规模，助力新房市场更快地走出高库存泥淖。对于适宜的中档项目，也应保持适量的增量供应。在内生需求充沛的近郊板块，价格适宜的刚改项目依旧能够取得不错的销售表现。

统计局数据显示，2024年上半年，广东省商品住宅销售面积仅2832.8万平方米，同比2023年同期降幅高达36%，降幅在31个省、自治区、直辖市中排第一，成交规模大幅收缩。

横向对比来看，2024年广东全省商品住宅销售面积仅占同期榜首城市山东省成交面积的68%，而2023年上半年这一比重占到86%。

追溯近10年历史数据，此前广东省占首位省份成交面积的比重最低也在八成以上，由此可见，广东省商品住宅销售面积收缩得还是比较严重的，与首位省份的差距进一步拉大。

近年来，广东省各地方积极出台政策稳定市场，但新房市场方面，各城市均面临较大的压力。

与广州、深圳等一线城市相比，三线城市商品住宅成交规模缩量更为显著，降幅均在35%以上。尤其是惠州，前8月商品住宅成交建面仅241万平方米，同比降幅高达47%，传统热点三线佛山和东莞压力也十分巨大，同比降幅分别为34%和36%，稳定市场压力更大。

就广东各城市成交金额领先的板块特征来看，大多数销售主力均为城市的中高端项目。按样本城市TOP3板块的中位数统计，高流量板块的新房价格平均达到了城市均价的1.4倍。其中广州赤岗、佛山千灯湖成交均价更是达到了全市均价的2倍以上。

典型如广州赤岗板块的琶洲南TOD项目，该项目位于致力于打造全国首个CBD+TOD+POD综合体（交通+商务+绿网），地块住宅部分容积率2.5左右，主推四房户型，项目单价高达12万元/平方米，自2022年开盘以来成交金额已经超过200亿，深受广州高端客户认可。2024年在广州设计新规下产品力得到了进一步提升，二期户型的得房率普遍达到90%以上，2024年以来领取销许377套，动态去化率超过七成，合计成交金额近70亿元，再度“断层式”领跑广州项目销售排行榜。

进一步联系板块的市场份额来看，深圳民治、东莞南城板块的成交金额均达到全市的一成以上，已然成为全市的成交主力之一。民治板块位于深圳龙华区，是当前深圳楼市流量的主要支柱之一，从“关外”后花园到深圳中轴新城，到城市副中心，再到今天的都市核心区，龙华已然成为目前深圳的都市核心之一，民治板块的成交均价达到了7.1万元/平方米，已然超过了深圳全市的平均水平，板块库存和项目流速指标也明显好于全市平均。譬如中洲迎玺花园和鸿荣源尚云花园2024年以来成交套数均突破400套，主打三房、四房产品的中洲迎玺花园成交总价更是突破40亿元，成为龙华区销冠项目。

从城市指标来看，目前广东省主要城市新房去化周期均已经达到2年以上，远超过住建部和自然资源部所设定的“18个月”警戒线，其中东莞、惠州、汕头、中山等城市狭义消化周期更是达到30个月以上，整体库存承压。但是从各城市内部的区域差异角度来看，各城市仍有不少板块的去化指标表现优异。

考虑到部分板块已经进入开发尾期，在售项目不多，计算消化周期指标意义不大，就库存规模超过100套、平均单月流速超过10套的板块的统计结果来看，广东仍有大约26%的板块库存指标处在18个月以内，这些优质板块狭义库存仅为总量的15%左右。大约一成左右的板块去化周期在一年以内，譬如广州金洲、大学城，深圳新桥等近郊板块库存规模均超过10万平方米，在各板块中处于前列，但是凭借相对充沛的需求规模，以及对于狭义库存指标的优秀控制，其消化周期仍在得以控制在一年以内。

但是联系广义库存指标来看，目前广州金洲、大学城均囤积了大量的待开发项目，中长期库存压力依旧较大，地方主管部门短期内新增供地仍需慎之又慎。

不论是对于地方主管部门、地产开发商、消费者还是融资机构而言，这些优质板块的潜在和在开发项目的去化前景依旧值得期待，尤其是那些成交流量较高的板块，在缺乏确定性投资标的当下，其潜在投资机会更值得精耕细作。从地方供给端来看，在这些板块的供求平衡策略上，更应当做好长期发展规划，确保土地供给的高质量和适当节奏，避免短期供应优质低密地块过多，影响板块发展预期。

综合各城市不同面积段的去化压力和市场流量来看，有11个“城市+面积段”组合表现相对较佳，去化周期均在2年以内，且大多数月均流量均在5万㎡以上，需求规模相对较大。主要集中在广州、佛山、深圳等市，并以90-120㎡为主。对于这些城市的待建项目而言，可适当加大相应面积段的产品份额。对于地方主管部门而言，应进一步加强相应面积段新房的供给节奏管控，避免这些面积段产品也落入去化困难的境地。

典型如广州的120-140㎡面积段，多年以来消化周期均维持在20个月以下，2024年二季度以来新增供应量低于成交量，但在快速下降的市场热度下，新上市项目的开盘去化率多在二成以下，更多的成交数据还是来自持销项目，2024年4月以来，120-140㎡产品的成交有66%来自持销项目，有新增供应的项目仅贡献了不到四成的交易量。由于120-140面积段的去库存速度不及成交规模的收窄，导致实际去化周期依旧有增无减，目前该面积段的消化周期已经达到了2年以上。且广州的100-120㎡面积段也正在面临着同样的发展趋势。

从个体项目视角来看，不论是流量还是去化压力角度来看，都是大户型高端项目整体表现更佳，但是部分中档项目也能取得不错的去化表现。结合主管部门对于发展“好房子”的最新解读来看，不应当只是关注高总价、高品质的稀缺项目，对于那些适销对路，能够改善一般收入家庭居住条件的中档及刚需类产品，也应当保持适当的供应节奏，只有各档次产品共同发力提升产品质量、保障优质项目的供应节奏，“优化增量”才能真正落到实处。

就高流量项目的特征来看，各城市TOP10项目均以中高总价项目为主，在11城纳入统计的110个高流量项目中，超过七成的项目套均总价超过各自城市的单套均值，其中广州、深圳更是有超过一半的高流量项目，套均价达到全市平均的2倍以上。典型如广州金额销冠项目琶洲TOD，主推四房户型，项目单价高达12万元/平方米，套均价突破2000万，深受高端客户认可，2024年以来动态去化率超过七成，合计成交金额近70亿元，持续“断层式”领跑广州项目销售排行榜。

也有少部分低总价的刚需项目跻身各城市流量榜前列，这些项目共性特征是价格优惠力度较大，且周边有一定的基础配套。以深圳龙岗园山板块的某项目为例，项目位于3号线永湖站东侧，主推90-120平方米的三房、四房产品，2024年一季度开盘去化率仅个位数，但凭借大幅度的折扣优惠，二季度以来项目持销表现不错，项目所属板块目前交易均价4.2万元左右，而该项目最新报价为3.6万元/㎡，2024年8月成交套数也继续高居板块首位。

在广深以外的普通地市，则有更多低总价项目交易流量表现较好，占比超过1/4，其中肇庆的流量前十项目中，更是有8个项目套均价低于全市平均，且主要位于肇庆非主城区域的外围县市，这些项目凭借地缘客户的需求，以及低于全市均价，但在本县市仍属尚佳的产品品质，仍然获得了更多的购房者认可，项目成交金额也得以超过主城的一众高总价项目。

以2024年新增供应超过50套住房的项目为统计样本，测算各项目的动态去化率（统计期内的备案成交套数/领取销许套数）。从统计结果来看，在广东省近600个样本项目中，有大约三成的项目动态去化率高于80%，且不乏一些成交金额排名并非特别靠前的项目，如广州越秀天悦金沙，2024年成交金额排在广州的49位，但其动态去化率甚至突破了100%。

进一步区分不同档次项目的去化表现来看，可以看到总价段在本市1-1.2倍的品质项目中，高去化项目占比最高，有37%的项目动态去化率超过80%，其次是达到全市平均2倍以上，意料之中的，有34%的项目动态去化率超过80%。此外值得注意的是，对于低于本市套均价0.8倍的项目，也有28%的项目动态去化率表现不错。 

总价段在全市1-1.2倍的项目，主要面向城市的普通改善客群，主力面积段多在100-120㎡区间，以三房、四房产品为主（约76%项目符合这一特征），在当前的市场背景下，此类产品的需求优势更为明显。以广州白云区的越秀天悦金沙为例，项目主打120㎡以上的大户型产品，虽然2024年5月开盘去化表现一般，但二季度以来每个月也能保持相对平稳的成交量，近期项目的去化周期也维持在20个月左右的相对合理范围，且整体价格仍较为稳定，其中大户型产品的备案均价更是回升至3.8万元/㎡以上，较低点上升了4000元左右。此外中档项目还有广州城投·湖山雅筑，深圳鸿荣源珈誉府等表现不错，开盘去化四成左右，达到城市均值2倍。 

低总价项目方面，细究其特征来看不难理解：大多为加速降价去库存的中低档项目，典型如深圳光明区的满京华金硕，项目处于深圳新湖板块，2024年板块累计成交均价4.7万元/㎡，低于深圳平均三成左右，在2023年末，该项目的消化周期接近60个月。2024年以来该项目主力产品备案价格持续下行，2024年9月90-100㎡备案均价降至4.4万元/平方米，较年初大约下降了9%，营销折扣力度大约为八成左右，部分低价房型的均价已经跌至4万元/㎡以下。坚决的价格让利也获得了不错的去化表现，2024年以来该项目新增销许186套，备案成交396套，动态去化率高达213%。

作为新房市场下调幅度最大的省份，2024年以来广东省各地新房去化节奏明显放缓，新房成交面积普遍下降超过二成，房价水平也随之快速下滑，据国家统计局公布数据，广州、深圳的二手房同比跌幅均已超过一成，降幅高于大多数一二线城市。至三季度末，广东主要城市新房消化周期同比增幅均超过20%，攀升至两年以上，属于需要控制土地出让规模的“去库存”范围，其中汕头、珠海等城市去化周期更是增至40个月以上。

虽然各城市总量趋势指标表现不佳，但是从结构性差异来看，仍有部分板块、部分产品类型，以及少数优质项目能够取得不错的去化表现，就项目开发运营角度而言，结构性机会依旧值得重点关注。

在地方管理角度，面对需求端的量缩挑战，2024年以来广东地市积极出台了一系列稳市场新政，一方面大幅下调供地规模，并积极增加优质地块供应，2024年前8月广东省土地出让规模同比下降53%，其中宅地平均容积率仅为2.5，创下2011年以来新低；另一方面在公摊、计容优惠政策方面，也率先出台了一系列利好新政，以期提升新增项目的产品力，开辟“需求新赛道”促进新房市场销售，目前广州已有珠江天悦、国贸云上等逾10个项目实得率超100%，去化情况均好于广州当前市场平均。

我们建议可推进现房销售制度试点，为去库存留出更多调整时间。

自上年年初以来，现房销售即已被多个省市的住建部门会议或通知所提及，2024年初，广东省明确提出，“将支持有条件的项目进行现房销售”。2024年9月，深圳挂牌了一宗要求全部现房销售的宅地，建面29万㎡，不受户型政策限制，无配建，要求做到“交地即交证、交房即发证、现房交付”。

发展现房销售的正面作用，不仅仅仅在于“防风险”，可以减少烂尾楼、降低购房者交房焦虑，于市场调控角度作用亦不可忽视，现房交付在客观上拉长项目的入市供应周期，降低了短期内新开盘项目与持销项目的客源竞争，为去库存留出了更多时间。另一方面在土地财政角度，加快推进现房销售也没有过多地影响地方基金性收入稳定。

尤其是对于当前库存压力高企的广东市场而言，短时间内新上市项目的减少，会有利于持销项目的库存去化。