谢逸枫：北上广深楼市率先止跌，房地产市场新八大变化

文/谢逸枫

目前国庆7天假期间、后一周北上广深一二手房地产市场率先止跌回温，杭州、嘉兴、温州、宁波、南京、苏州、无锡、合肥、沈阳、大连、郑州、武汉、青岛、济南、西安、东莞、佛山、成都、厦门、天津这20座二三线城市赶上了。

值得注意的是新政对市场的效果，一瞬间爆发出来。国庆假期受度假人口外出、网签滞后性因素影响，市场效果没有完全体现。上周末，一线城市和核心二线城市成交量释放出来了，总体来看，这波政策刺激的效果比5.17新政有效。

按照这个政策传导、楼市火爆的节奏来看，10月份、四季度市场将会在一线城市和核心二三线城市销售止跌。一旦政策的全面落实、传导至市场，预计一线城市和核心二三线城市的房地产区域市场由下跌转止跌再走向回稳的趋势。

北上广深楼市国庆节期间，一二手房销售、成交量爆发惊人的增长。因国庆假期期间二手房录得数据存在一定滞后性，所以北上广深楼市国庆节期间，一二手房销售、成交量不是最终的成交套数。

住房和城乡建设局数据显示，国庆七天，北京新建住宅网签面积累计成交2.81万㎡，上海新建住宅网签面积累计成交4.2万㎡，广州新建住宅网签面积累计成交4.88万㎡，深圳新建住宅网签面积累计成交1.31万㎡。

克而瑞研究集团统计数据显示，国庆七天，北上广深市场热度稳步回升，新房和二手房成交均大幅增长，北广深新房认购面积约44.75万平，环比增长190%，同比增长42%。北上广深二手房成交面积约83.78万平，同比增长262%。

住建局数据显示，10月1日-6日，北京新房、二手房网签量同比大增730%和58%。主要在售新房项目来访量、认购量增长68%和160%，二手房主要中介机构带看量、三方协议签约量较去年同期增长37%和150%。

麟评居住数据显示，国庆假期间，上海二手房（含各类用房）签约2133套，（含商业用房），日均成交量达到了305套，是2023年同期的接近三倍，2023年同期签约1064套，同比增加100.47%。

住建局数据显示，广州市国庆期间全市一手住宅总认购量（不是网签套数，是商品房买卖预售合同）5855套，认购面积约61万平方米，7天的认购量超过8月、9月全市一手住宅单月网签面积。

住建局数据显示，深圳市国庆节期间新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平，认购量同比增长664.14%。二手房全市头部中介机构带看量、成交量分别为24620人次、1314套，日均值较2023年国庆假期分别增长22%、339%。

克尔瑞数据显示，2024年三季度30城商品住宅成交面积总量2992.13万平方米，较上季度下降20.6%，同比下降21.1%。其中一线城市成交总量551.22万平方米，较上季度下降6.2%，比去年同期下降（同比下降）10.7%。

二、三线城市成交总量2440.91万平方米，较上季度下降23.2%，比去年同期减少（同比下降）23.1%。季度内各月成交量均低于去年同期（同比），同比跌幅逐月扩大，7月下降12.3%，9月跌幅扩大至27.9%。

克尔瑞数据显示，2024年三季度30城土地成交面积2009.09万平方米，较上季度上涨21.7%，同比下降19.9%。成交总金额2863.96亿元，较上季度上涨23.3%，同比下降42.2%。土地成交均价14255元/平方米，较上季度上涨1.3%，同比下降27.8%。

目前房地产新政和增量一揽子政策及地方政策利好不断加码情况下，一线和核心二三线城市的房地产市场火爆，市场拐点是否已经到来？国庆假期楼市的火热是蓄势待发还是昙花一现？火爆的房地产市场行情又能否持续？

目前谈房地产市场拐点为时尚早，全国层面的房地产政策底没有形成，政策大招落地不理想、新的政策大招落实缓慢、政策端传导市场端总体不明显、地方政策调整不及预期，房地产市场、房价上涨预期、入市信心修复需要时间。

一方面是房地产出清周期没有结束，债务和交楼问题未彻底解决，况且金融端传导不及预期。另一方面是市场基本面没有实质性改变，房地产市场供求关系发生根本性变化，供大于求没有改变，居民收入和市场预期、入市信心未恢复。

最关键的是本轮房地产救市规模与1998年四万亿、2015年四万亿不同，基本上是财政刺激+改革，不是货币刺激，其次是房地产救市的政策传导侧重点不同，基本上是化债务、去库存、保交房，不是刺激房价上涨。

最后是需求端的政策目的不同，基本上不是创造需求，‌是化债务、去库存、保交房。收储商品房库存不能创造需求的主要原因‌是由于成本收益不匹配、保障性住房需求与商品房库存错位以及地方财政压力较大。

2022年以来调整房地产的是市场+财政+改革手段，好处在于不会导致房地产大起大落、大涨大跌，通过收储方式，构建房地产市场新模式，形成购租并举的住房制度和市场+保障的住房供应体系，比行政手段一刀切、印钱的做法更聪明。

中国面积这么大，城市这么多，城市的发展水平和居民收入水平及城市房地产供需关系千差万别，各地市场情况各有不同，笼统说房地产市场出现拐点是不确切的。只要坚持用市场+财政+改革手段调整房地产，市场才会健康式止跌回稳。

什么地方有病，就医治什么地方，不搞“一刀切”，中国房地产市场就不会出现大起大落的现象，一个行业要平稳发展，一定不应该出现很多拐点。因为拐点多了，就意味着房地产市场出现大起大落时刻来了。

基于一线城市和核心二线城市房地产市场量价、地王、民企回归的国庆期间和国庆节后首周、市场的表现来看，房地产市场未到真正拐点，因为区域和少部分楼盘销售火爆，全国层面市场指标没有停止下跌，仅仅是跌幅收窄的边际改善。

国庆假期一线和二三线核心城市楼市的销售、成交、购房人气火热是蓄势待发还是昙花一现，关键是看市场火爆行情的持续时间。目前来看，政策的落地之后，市场火爆短期延续，效果来看，是蓄势待发不是昙花一现。

从全国一系列房地产新政的后续力和地方政策的落实及住房限制措施等调整力度，未来政策加码的操作空间来看，短期内房地产市场火爆的行情将会持续。因为政策端传导到市场端，需要时间，这个过程将是市场消化过程。

一线城市和核心二线城市、全国楼市能否持续性上涨（6个月以上，到9个月，甚至到1年以上），主要是市场和政策及市场外的几个根本问题没有彻底解决，将会影响到政策底、市场底的形成，影响政策传导效果。

首先是全国房地产市场自2021年第三季度迎来下降拐点，已经持续超过3年下行周期，比1998年、2012年、2014年下行的周期更长，下跌的幅度更大，堪称是史无前例的下降，市场的修复需要时间，并且要看政策的落实及传导情况。

其次是房企债务和保交房问题，信用和市场预期、购房者信心的修复非常缓慢。目前房地产市场的债务、待交房的规模、面积大，出清周期没有结果，至少需要到2028年，未来几年房地产市场以稳为主，不会存大起大落，大涨大跌。

金融16条措施中的经营性物业贷款和存量的开发、委托、信托贷款展期至2026年的政策，需要时间落实，而房地产项目白名单的规模和范围及对象有限，房企债务到期需要还。销售款回收缓慢，影响债务、保交楼。

再次是商品房库存和保障性住房建设问题，收储房企库存和闲置土地政策落实不达预期，规模有限，资金无法落实，房企库存和闲置土地自身问题多，影响收储政策的落地，进而影响房企债务和现金流问题化解速度。

再其次是需求、供应、资金政策端能否有效、持续性地传导市场、房企端，存在不确定性。5.17、9.24、9.29、10.12一系列房地产市场一揽子新政和增量政策的实施，已经表明政策的出台、落地、传导，面临问题和需要时间等待。

其五是居民就业不稳定、收入下降、居民杠杆率修复需要时间，影响居民购房门槛、购房能力、负债能力，影响房地产市场信心、预期、房价、销售成交的止跌回稳速度。这是市场基本面外的最大影响因素，短期内唯通过政策刺激改变。

其六是人口增长、城市化人口、户籍人口增长放缓和不均衡，人口低生育率和户籍制度问题，短期之内很难通过改革、政策改变局面，需要时间。加上居民就业、收入不稳，短中长期看，一定程度上影响市场有效需求的增长，市场复苏。

一线城市和核心二三线城市现日光盘，一二手房市场、价格有没有见底？首先是看9.29、10.12一系列房地产新政、存量政策是否前面落实和地方放松政策效果的持续力，市场基本面修复，政府传导情况，地方是否有新的政策放松或者加码。

其次是一线城市和核心二三线城市的一二手房地产市场总体成交量、价格没有止跌。仅仅是一线城市和核心二三线城市部分区域、楼盘出现大幅度的爆涨，总体拉升了全市的销售成交量，出现成交量短期止跌了。

9月、10月一线城市和核心二三线城市的一二手房地产市场价格总体保持下跌，但是出现跌幅收窄的边际改善信号，有的区域、楼盘房价或者某个城市房价上涨，最主要原因是市场供应、产品成交的结性上涨。

房价没有止跌回稳，即没有见底，房价不会像股价一样的大涨。例如70城新建商品住宅房价、全国平均房价的价格跌幅暂时会明显收窄，但真的要止跌，还需要观察，需要时间的修复。短期之内，房价以跌幅收窄的边际改善趋势为主。

目前房价大涨的楼市基础不牢固，不存在，不能期望楼市像股市那样出现放量式的价格快速上扬的场景，因为股市、楼市的基本面不同，市场机制等不同。房地产市场局部地区出现分化式的价格上涨，基本上为结构性上涨为主。

例如第三方机构的9月100城、297城房价显示，环比、同比持续下降，跌幅收窄。其中房价下降的城市比上涨多，大部分城市的房价还是下降的。说明房地产市场以价换量是主趋势，有少部分城市的房价上涨，主要是结构性上涨。

最后是一线城市和核心二三线城市的土地市场总体不温不火，区域呈现火爆行情，但是以国企、央企、城投为托底为主，民企拿地非常少。全国层面的土地市场低迷，成交面积规模下降幅度大。

房价短期内被房地产金融去杠杆（三道红线和房地产贷款集中制）、房地产出清周期（化解房企债务、去库存保交房）、市场运行（市场供大于求、楼市下行周期时间超长和指标超跌、房价上涨预期和入市信心未修复、止跌回稳需时间）。

加上市场基本面（实体经济未复苏、居民就业和收入不稳定、人口增长放缓）、政策端的落地和传端（5.17、9.24、9.26、9.29、10.8、10.12一系列房地产新政和存量一揽子政策的落地需要时间，政策传导滞后）的五大压力被摁住。

现在的房价是被摁住了，房价已经调整到位，聪明的购房者要趁着政府帮你摁着并且全方位放开条件的时候赶紧去买，要是货币政策+财政政策实施大规模的刺激，并且统一落实，房价不摁着，房价早就起飞，价格要比现在高。

2021年三季度以来，到目前70城房价、全国平均房价稳中有降，低价格、低首付、低利率、低税费，现在买就是抄底。未来房价下一个阶段产生上升的可能性远远大于现在下滑的趋势。持续下滑，可能会持续一段时间，但不会永远下滑。

这轮楼市抄底与2008年、2015年情形不同，市场没有现在这么多的问题、风险，及实体经济、居民收入、市场预期和入市信心没有现在这么糟糕，现在叫抄底楼市更多的是一种预期抄底，带有信心抄底，即相信政府会把房地产止跌回涨的。

作为购房者、投资者来说，谁都想抄底，但股票、买房抄底的人有多少，都是买涨不买跌，所以真正想抄底，是不可能的。因为股票、房价低谷、上涨拐点，即最低位、入市时机，政策短期的时间，不是谁都可以把握住的。

房地产不会永远下滑，真正想抄底的，是不可能。我不认为房价会大跌大涨，止跌回稳是今年到未来几年的一个主旋律。短期内，政府会用不得已而为之的政策来调整市场，这是一个阶段性的短期行为，关键是短期短到什么时间。

现在如果手头有钱，不建议炒股，买房最合适，买房只要15%-20%的资金。短期内，买房的收益少于炒股不是不可能，但是买股票你要拿出100%的资金，买房你用15%至20%的投入就可以撬动100%的资金，账要看怎么算。

最关键的是股票跌了，后果比房价下跌更加严重，因为股票跌了，100%的资金就没了，房价短期跌了，房子还是你的，中长期房价还是要回涨的。所以，没有经验和技术及资源的人，买房比炒股靠普，因为买房永远比炒股安全。

国庆假期后，北上广深楼市一二手房销售、成交量延续火爆的行情。杭州、嘉兴、温州、宁波、南京、苏州、无锡、合肥、沈阳、大连、郑州、武汉、青岛、济南、西安、东莞、佛山、成都、厦门、天津这20座二三线城市赶上了。

居住大数据研究院数据显示，10月14日-20日15城新建商品住宅成交量为24287套，环比上涨12.39%，同比上升23.82%。当前政策效应继续存在，新房成交在继续放量，“银十”当前总体表现尚可。当前周度及累计成交趋势均呈向好态势。 

北京楼市火爆延续

居住大数据研究院数据显示，10月1日~20日，北京新建商品住宅成交量2719套，环比上涨56.2%，同比下降12.5%。累计成交来看，截至10月20日15城新建商品住宅成交49259套，较上月同期上升42.03%，较去年同期上升12.61%。

北京链家统计数据显示，北京链家二手住宅成交量较前一周增长58.4%，与节前常规水平相比增长135.9%，单周成交量达到今年以来的最高水平。10月13日，二手住房单日成交量再创新高，为2021年1月以来的最高水平。

安居客北京统计数据显示，10月13日，北京大中介成交超过1000+套。按市占率50%推算，全市成交超过了2000套，当天成交登顶20年历史新高。10月13日仅网签223套，上周（10月7日至13日）网签共3735套，环比上涨234.68%。 

上海楼市延续爆发

居住大数据研究院数据显示，10月1日-20日上海新建商品住宅成交量5461套，环比上涨12.6%，同比下降188.0%。深圳新建商品住宅成交量6220套，环比上涨497.5%，同比上涨297.4%

上海二手房交易平台数据显示，上海二手房成交单周（10月7日至13日）共成交6412套，日均916套，比10月8日900套还高，已恢复至6月年内高位水平。10月13日网签套数暴增至1334套，创下去年9月以来单日新高。

10月上半月，广州共卖出8426套二手房，不敌上海（9950套），但远超北京（5727套）、深圳（2461套），截至10月20日，广州二手房累计成交11110套。截至10月20日，上海二手房总成交量已达14385套。

广州楼市火热延续

广州市住房和城乡建设局数据显示，新政实施以来（9月30日起至10月14日），广州房地产市场成交量明显增加，一手住宅认购量6687套，是2023年同期的2.37倍，增长137%。二手住宅网签3771套，同比增长23%。

这是广州在全面放开住房限购后，国庆楼市成交的狂热一面。住房和城乡建设局10月12日数据显示，新政实施以来（9月30日起至目前），广州全市一手住宅认购6687套，是去年同期的2.37倍，二手住宅网签3771套，同比增长23%。

广州市住建局数据显示，新政实施以来（截至10月21日），广州全市一手住宅认购量7680套，较9月全月一手住宅网签总量（5164套）增长48.7%。同期广州全市一手住宅网签6300套，与9月全月一手住宅网签5164套增长19.47%。

广州房地产中介协会公布数据显示，10月7日~10月13日，广州二手住宅共计网签3120宗，交易套数创下自去年3月以来周最高水平。冰山数据显示，截止10月22日，广州二手房成交已经达11525套，创下今年以来新高。

克而瑞数据监测显示，随着国庆假期的结束及补录的持续进行，2024年10月上半月，广州商品住宅网签面积36.92万平方米，较9月下半月环比增长32%，较去年10月上半月同比增长20%。截至10月13日，广州全市商品住宅存量面积为1174.4万平方米，去化周期21.19个月。

深圳楼市火爆延续

深圳市房地产信息平台数据显示，10月13日深圳一手住宅认购323套，截止到10月13日，新房住宅认购量已经达到4418套。10月13日二手住宅过户119套，止到10月13日，累计过户1526套。

深圳中原研究中心监测数据显示，上周全市二手住宅共成交1463套，环比增长776%。截至10月13日，深圳二手住宅10月成交1526套。10月13日，贝壳深圳合作门店的二手房成交量，创下近四年来的最高记录。

深圳市房地产中介协会数据显示，深圳第41周（10月7日-13日）二手房录得2316套（二手买卖合同签约，不是网签成交套数），环比增长649.5%，创近3年周成交量历史新高，堪称爆发式增长。

深圳贝壳研究院监测数据显示，截止至10月13日，深圳二手房挂牌量比新政前（9月28日）增长约6700套。新增挂牌房源的均价为7.1万元/㎡，环比小幅上涨1.4%，主要是中高端物业放盘量有一定的增加，令挂牌均价结构性上涨。

乐有家研究中心监测显示，截至10月22日，10月深圳全市一手住宅累计认购量达到8405套，达到深圳交易量的繁荣线水平，平均每天认购382套。按此趋势发展月底累计认购量有望超10000套，意味着成交创2022年以来历史最高。

深圳中原研究中心统计显示，截至10月22日，深圳全市新房住宅成交1664套，较9月同期增长44%。二手住宅过户3838套，较9月同期增长62%。需要注意的是，成交量与认购量存在较大背离是因为两者之间存在一定时间差，且认购存在小部分撤销的可能性。

深圳住建局数据显示，截止10月19，10月前三周，深圳新房成交量5378套（认购），每周新房的平均成交套数就是1792套。如果按天计算，剩余11天成交量在280套。按照每天成交280套估算，未来11天会有3113套成交，10月份新房成交量8491套。

美联物业披露数据显示，深圳一二手房成交量有明显回温。2024年10月1日~20日，深圳一手住宅网签备案1432套，较9月同期增长(同比)37.56%。2024年10月1日~20日，深圳二手房网签备案2906套，较9月同期增长（同比）增长27.62%。

乐有家研究中心监测显示，截至2024年10月21日，10月深圳累计网签量已达5005套（10月22-23日暂未更新），对比9月的3810套大幅度提升了1195套，涨幅31%。深圳新房交易量达繁荣线水平，全月认购量有望超10000套。

国庆假期和国庆假期后楼市走势来看，房地产市场已经产生八大变化。

第一是全国层面的政策落地、地方政策力度和市场效果呈正比，落实好、地方的政策刺激力度越大，市场效果越明显。例如一线城市、核心二线城市的销售火爆。

例如一线城市的北京、上海、广州、深圳的住房限购等政策调整力度不一样，出现市场效果不一样的反应。深圳、上海、广州频现日光盘，总体来看一线城市没有出现大反转，因为日光盘不代表全市的房地产市场反转。

一线城市房地产市场要止跌回稳，除了落实一揽子房地产新政外，还要全面取消住房限购等限制城市，例如取消限购、限贷、限售、限企、限离、限商住、限价、限签、90/70、普通住宅和非普通住宅标准。其中广州已经取消限购限售。

第二是二手房市场的存量市场比一手房市场的增量市场火爆。其中一线和二线核心城市的二手房市场比一手房市场火爆最为明显，二手房市场的火热程度超过一手房市场，与现房、性价比高、配套全有直接的关系。

第三是市场以价换量的大趋势未改变，其中二手房市场的价格下调力度超过一手房，一定程度上挤压一手房价格上涨预期。同时，一手房的价格下降范围和力度，与销售成交量成正比，价格调整大，销售成交大。

第四是房地产市场区域分化、城市分化、城市内部分化、楼盘分化，分化的市场主题特征表现非常明显，可谓是氷火两重天。这与城市政策的松绑力度、政策落地情况、人口增长和资金流入及城市的定位、功能、产业有关。

第五是北上广深和核心二线城市楼市一二手房销售、成交量日环比呈现回调趋势，能否持续性（6个月以上）上升，有待观察。因为目前一线和核心二线城市的销售回升，是政策短期的刺激效果。

第六是全国新政落地、地方政策的调整力度低于市场预期，政策落实、传导缓慢，大招正在研究中。例如收储商品房库存和土地及4万亿的项目白名单及100套城中村、危旧房货币化安置的方案，落实后面，新的全国税收大招正在研究中。

第七是全国层面的新政、地方政策的效果持续性低于市场预期，没有出现一针见血的全面上涨。主要是市场的指标超跌、债务和保交房、土地市场的低迷、房企资金状况、市场预期和信心的修复效果不明显，传导通道不通畅。

第八是市场预期和入市信心的修复，需要新的大招。本轮房地产刺激政策持续显效，对市场信心具有一定的持续性提振作用。当前市场信心指数未走出低迷区间，期待后续政策的助力以引导市场信心的继续修复。