丁祖昱：近一年项目拿地至开盘平均7.4个月，北上杭开工更积极

2023年以来土地市场成交规模持续萎缩。CRIC数据显示，2023年全国300城土地成交面积约13.28亿平方米，较2022年同期下降21%。2024年前三季度全国300城土地成交面积约5.02亿平方米，在2023年的基础上，进一步下降20%。

在土地市场整体走弱背景下，克而瑞研究中心对2023年至2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市进行开工、开盘情况统计发现，2023年至2024年上半年期间成交的含宅地块整体开工率仅6.48%，除一线城市以外，其他城市大量土地存在成交后不开工的情况。

成交规模的萎缩加上低迷的开工率，意味着部分城市未来新房市场供应将较为紧张。在这其中，部分城市库存高企，这些积压库存的去化难度实际上是较大的，若有产品力较强的新项目入市，可能会对市场起到一定的刺激作用。

受市场下行影响，2023年至今土地市场均呈现量价齐跌的趋势。2024年前三季度土地成交规模同比在2023年整体下降的基础上进一步下降21%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。

据CRIC对2023年至2024年上半年成交的含宅地块的开工、开盘统计情况来看，2023年-2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市整体开工率仅6.48%。

不同城市分化非常剧烈，除一线城市及个别热点城市之外，土地成交一年半以后的开工情况皆十分低迷。超过85%的城市，开工率都低于10%。

具体到城市来看，开工率大于80%的城市仅有北京、上海和杭州；开工率在50%-80%的城市有8个，包括广州、合肥、福州、天津、厦门、东莞、梅州和福清。

从2023年至2024年上半年成交的含宅地块中已开工的项目来看，已经开工项目中有86%都已经开盘。

2023年至2024年上半年拿地并开工的项目，从拿地到开盘平均工期时长为7.4个月，能级越高的城市，平均开盘时间越短。一线城市平均需要7.1个月，二线城市平均需要7.6个月，三四线城市则平均需要8.4个月。

从不同项目类型来看，高容积率项目的开盘节奏显著快于低容积率项目。数据显示，容积率低于1的项目，开盘平均周期为9.2个月；容积率在1-2之间的项目，开盘平均周期为7.7个月；容积率在2-3的项目，平均开盘周期为7.1个月；容积率高于3的项目平均开盘周期为7.9个月。

这在一定程度上是因为低容积率项目大多以中高端项目为主，无论是产品本身还是设计上更需要打磨。

具体到城市来看，北京、上海、杭州拿地开工率最积极，其地块开工比例都在八成以上，分别为88.75%、86.96%和80.25%。

这在一定程度上也是因为北京、上海、杭州这三个城市的新房市场表现更好，如上海和杭州的商品住宅去化周期分别为14.5个月和9个月，这两个城市的拿地开工率较高，拿地到开盘的周期也较短。

除了城市指标之外，从企业类型来看，央企参与拿地项目开工率达到73%，地方国企参与拿地项目开工率68%，开工率远高于另外两类房企。

同时，CRIC统计了截止至2024年9月份销售（操盘金额）TOP10的企业2023年至2024年上半年的拿地开工率，显示其整体拿地开工率为79%，开工效率突出。

整体来看，从2023年至今，土地市场成交规模持续萎缩，且地块成交后的总体开工率极低。这在一定程度上是受新房市场销售低迷、库存高企、去化承压影响。

需要注意的是，虽然在新房供应约束下，部分城市库存规模会出现一定的回落，但对于老旧库存而言，这些积压库存的去化难度实际上是较大的，尤其是部分供需错配的城市，僵尸库存库存越老越难卖。

因此对于普遍开工率较低的城市而言，一方面需要把控后续土地的入市节奏，另外一方面也需要考虑市场供需，稳步推进已拿地项目的开发，调整供应结构。

对于部分三四线城市而言，市场的主要矛盾仍在于购买动力不足和未来预期不明朗，这些城市更亟需摆脱的是对土地财政的依赖。