谢逸枫：房价已经现底部？一线城市房价触底上涨吗？

文/谢逸枫

中国房价底部的出现路径，为政策大规模救市，楼市回暖。量在价先，量先触底，房价现底。触底上涨，完成拐点。最为明显是是2009年-2011年，2015年-2019年，基本上是这个路径，不同的是触底的时间周期长短不一。

理论上讲，全国房地产市场销售成交量单月止跌反弹，到累计成交量完成触底上涨，短期需要6个月-9个月，长期需要9个月-24个月，后才轮到房价触底。这是建立在政策大规模救市、实体经济平稳、基本面和供需关系及信心、预期逆转。

中国房价底部没有出现，筑底运行至明后年

我大胆地负责任讲，中国房价底部没有出现，处于寻底的筑底运行调整阶段。销售量没有触底（见底）、供求关系和基本面（实体经济复苏、居民收入和租金增长）及市场预期（房价上涨）和信心（入市信心）及楼市出清的改善需要时间。

2024年前三季度全国商品房价（销售均价）9800元/平方米，环比下降0.05%，同比下降6.8%，降幅比上月收窄了 0.1 %。全国住宅房价（销售均价）10246元/平方米，环比下降0.68%，同比下跌8.3%，跌幅较上月收窄0.1%。

单月来看，9月商品房销售均价9457元/㎡，环比下降4.5%，同比下降5.9%，降幅较8月扩大了0.6%，同比连续9个月下跌。单月来看，9月住宅销售均价9798元/平，环比下降6.0%，同比下降6.6%，同比降幅收窄0.5%，同比连续9个月下跌。

全国房价底部形成的规律看，一线城市核心区域的房价率先止跌上涨、企稳，后传导至一线线城市非核心区域房价止跌上涨，再传导至核心二线城市房价，后传导至非核心二线城市房价，最后轮到三四线城市房价，这个过程相对长。

房价筑底到底部运行时间看，10月、11月、12月到2025年，全国房价迅速回升的可能性不大，基本面未改善和出清未完成及巨大的库存，除非大规模政策刺激，才可能看到价格的高速反弹，少量局部城市和局部地区楼盘，已现价格上浮。

成交量、房价调整到位来看，首先是政策底部形成，政策效应持续性强。其次是成交量止跌反弹，6个月-9个月以上。最后是房价止跌上涨，二个季度-三个季度以上。预计房地产市场底部调整到位的运行时间，估计要到2025年-2026年。

中国房价底部（触底）条件，政策决定房价走势

中国房价触底（底部）条件来，一是全国商品房销售成交量完成筑底、企稳（一线、二线、三四线城市），完成一线城市传导至二线城市、二线城市传导至三四线城市、核心区域传导至非核心区域的筑底过程，预计时间需要2年-3年。

二是供求关系和基本面（实体经济复苏、居民收入和租金增长）及市场预期（房价上涨）和信心（化债务、保交房）改善需要时间。三是前期一系列房地产组合拳政策全面的落地，后续出新的政策，巩固房地产市场止跌的筑底趋势。

四是房地产出清（房企资不抵债、库存问题），预计时间为3年-5年。房地产出清周期拉长，因为之前的一系列房地产出清调控未取消，化解债务、库存的政策力度、规模、范围、覆盖面有限，况且无法全面落地实施，政策效应短、效果差。

中国房价结构性代替普涨，平稳代替大涨大跌

中国房价已经过了一刺激就会上涨、普涨的时代。短期内，房价快速上涨的条件和逻辑已经不存在，既没有印钱，也没有放水，政策无法抚平供求关系波动，基本面、实体经济的修复及房地产出清需要时间、市场形势背景已经不同以往。

从这轮房地产救市的效果来看，短期内，中国房价将会以结构性、区域性上涨为主，简单说一线城市和核心二三线城市和好房子、好产品、高端热销的楼盘房价将率先上涨，其他城市和楼盘的价格依然保持调整的状态。不可排除的是全国单月、累计房价，会因为城市楼盘产品和价格差异、区域供应、成交、网签滞后性的变化，出现结构性的拉高全国房价（平均价），导致出现全国房价上涨现象。这是10月一线城市中北京、深圳房价上涨的根本原因。

中长期中国房价必上涨，房价上涨的四大驱动力

当中国房价调整到位，底部运行至拐点时，房价会迎来上涨周期，涨幅会小于上轮。基于供求关系发生根本性的重大变化，市场潜在购房需求，货币化创造改善和刚性购房需求，经济和土地制度推动，形成房价新一轮上涨周期的驱动力。

一是供求关系来看，一线城市和二线城市商品住宅供应量和土地供应量持续下降超过3年，三四线城市暂停供应和新建住宅，收储的大规模落地，销售企稳，商品住宅库存恢复到合理水平，房价将会出现因供不应求导致上涨的局面。

二是市场潜在刚性购房需求来看，人口城镇化率（2023年末66.16%）未到85%，还有18.84%的空间，户籍城镇化率2023年末48.3%，二者差17.865%，意味着至少好有2亿人进城、3、4亿人口落户城市，将成为市场巨大的购房需求。

每年超过1000万大学毕业生，95%以上都会选择在城市就业、生活。超3亿人口在城市创业、打工，大量的人会选择在城市生活。境外人士、人才进入，在城市工作、生活，都会产生大量的刚性购房需求，这是不可忽略的住房需求来源。

市场潜在改善购房需求来看，城市更新和危旧小区改造的面积庞大、大中城市的家庭结构分裂和离婚人口增长、独居人口、人口老龄化增长加快，二孩三孩家庭增加，一户/一人持有2套房、3套房比例上升，都会产生庞大的改善购房需求。

市场潜在投资购房需求来看，国内大量的上市公司、非上市公司的财务投资，国外的非标、财团公司的资本投资，富人家庭的个人投资，房地产依然是重要的投资配置，家庭资产配置中房地产占70%以上，这是不可忽略的投资需求。

三是货币化创造改善和刚性需求，目前35城中村和全国危旧房货币化安置100万套，未来规模可能扩大到300万-500万套，完成时间可能将会延续到2030年。都会产生大量的货币、信贷上涨，必然创造大量的改善和刚性需求引起房价上涨。

四是经济和土地制度推动，经济增长的投资模式，房地产是引擎器，涉及57个相关产业、贡献GDP25%、贡献就业增长35%、贡献信贷增长40%，贡献财政收入50%、贡献家庭资产70%，土地制度下的高地价、供求不匹配推动房价上涨。

一线城市房价底部特征已现，上海、深圳率先现底部

10月一线城市房价率先出现止跌回涨的底部特征，底部特征运行会持续到2025年。其中上海、深圳房价已经止跌逐渐回稳的预期外，一线城市和少量核心二三线城市房价正在筑底，呈现底部特征。10月房价上涨的城市，是结构性上涨。

全国房地产市场10月销售同比上涨迎拐点，环比上涨，出现止跌反弹，最根本的原因是一线城市和少量核心二三线城市的前期需求累积集中释放、政策宽松效应、入市信心和供需关系的改善的叠加效果。

一线城市和少量核心二三线城市非核心区、低端楼盘销售不如市场预期，总体不温不火。大多数二线城市、三四五六线城市、区域、城市房地产市场销售依然下降，低迷。因此，10月销售回暖，不代表全国房地产市场止跌回暖。

一线城市和少量核心二三线城市10月成交量暂时回暖，呈现止跌反弹的底部、拐点特征。但底部基础不稳、不坚固，能否保持6个月-9个月以上持续性增长，与已出的政策能否全面落地，后续是否有新的政策出台、是判断底部已到的关键。

克尔瑞监测数据显示，10月供应规模阶段性回落，不及三季度月均。10月30城新增供应715万平方米，环比下降38%，同比下降24%，与三季度月均相比降幅21%，前10月30城新增供应累计同比降幅为32%。

一线供应大幅回落，回归7月-8月水平。一线城市整体预计供应面积164万平方米，环比下降38%，同比下降8%，较三季度月均水平降幅达12%。二三线城市供应合计供应551万平，环比下降38%，同比下降28%，累计同比降幅为34%。

克尔瑞监测数据显示，10月30城市整体成交1405万平方米，环比上涨44%，同比持平，与三季度月均值相比增长45%，前三季度累计同比下降30%。新政持续效应和传统营销旺季，10月成交止跌企稳，延续9月回升态势，达到年内次高。

一线城市是新政直接受益者，成交同环比齐增。一线环比上升61%，同比上升21%，较三季度月均增长49%，累计同比降幅收窄至22%。除北京同比下降外，上海、广州、深圳三个一线城市均同环比齐增。

其中广州、深圳涨幅显著，环比均有7成及以上显著回升，主要源于新政刺激使得短期欲购房的存量客户加速入市，上海主要源于新政利好效应有限，叠加供给限制和二手房分流影响，新政对成交的刺激作用不如广深显著。

二三线城市成交环比增幅不及一线，同比持降，累计同比降幅高于一线。部分城市环比持增，但同比回落，虽短期市场热度延续。部分成交出现了回升态势，累计同比降幅持续收窄。部分城市同环比延续降势，整体成交仍延续低位徘徊。

一线和核心二线城市核心区房价已经调整到位，底部已现

全国仅有少数一线和核心二线城市核心区域房价已经调整到位，处于房价底部的阶段，预计房价底部运行将会持续一段时间，延续到2024年底，底部运行最长时间会到2025年，供求关系的逆转，房价率先完成拐点，实现平稳上涨。

一线城市房价已经现底部的信号、迹象，地方数据显示，10月北京新房平均房价环比上涨18.2%，二手环比上涨2.4%，深圳一二手房价环比上涨，同比下降，已经基本调整到位。上海、广州环比、同比下降，说明一线城市房价内部分化。

中指10月百城住宅价格指数，一线城市环比上涨0.69%，同比上涨4.51%。其中环比北京上涨0.27%、上海上涨1.09%、广州上涨0.08%、深圳上涨0.05%。二线环比上涨0.17%，同比上涨1.49%，三四线环比下降0.02%，同比下降0.11%。

10月百城二手住宅价格指数，一线城市环比下降0.17%，同比下降6.96%。其中环比北京下降0.29%、上海下降0.10%、广州下降0.26%、深圳下降0.05%。二线环比下降0.70%，同比下降7.46%，三四线环比下降0.69%，同比下降7.22%。

麟评百城二手住宅均价数据，2024年10月100城二手住宅市场均价14183元/平方米，环比下跌0.18%，同比下跌6.81%，同环比降幅分别较9月收窄0.18、0.09%。短期来看，房价止跌需要时间，静待供求关系的逐步改善以引导价格企稳。

10月一线城市市场均价为55558元/平方米，环比下跌0.03%，同比下跌5.82%。二线城市市场均价为16831元/平方米，环比下跌0.29%，同比下跌8.52%。三四线城市市场均价为9058元/平方米，同环比分别下跌4.7%、0.08%。

中长期看一线城市房价必翻倍上涨，房价上涨的核动力

一线城市房价将率先于调整到位，底部运行至拐点时，房价会迎来新一轮上涨周期，上涨的幅度将小于上轮，主要是考虑到房地产出清、政策目标、房价管控、居民情绪。不排除一线城市部分区域房价翻倍上涨，出现房价大补涨现象。

所谓的一线城市房价必翻倍上涨，是指一线城市部分区域（核心区、非核心区、板块、楼盘）房价因大补涨、特殊性（高地价、附加值）、稀释性（位置、产品）、严重供小于求，出现房价（平均房价、房价涨幅）翻倍上涨的火爆行情。

一线城市房价必翻倍上涨，核动力来源于四点，一是一线城市的部分区域存在严重的供不应求，新建商品住房和住宅用地供应少，房子、用地稀缺。而人口、资金进入的增长快于供应增长，出现人、地、房、钱的严重不匹配。

二是一线城市的部分区域因大量的人口、资金的购房需求集中进入，出现求大于供的局面。一线城市落户放松、人才引进、全国最好的医疗、教育、交通设施、金融的资源、就业更容易、收入更高，吸引大量的年轻、中年人口进入。

三是一线城市的部分区域楼盘、房子因金融属性回归市场，房价上涨吸引全国各地和世界各国的投资、购房者资金进入。一线条城市的货币化创造改善和刚性购房需求能力最强，条件最好，高货币化安置推涨房价翻倍。

四是一线城市的经济发展率先复苏、企稳，促进房地产市场繁荣。而土地市场火爆，土地制度和土地供应的模式下，土地资源有限，形成供不应求，推动地价翻倍上涨，高地价推涨房价翻倍，形成新一轮房价翻倍的核动力。