深圳2024年宏观政策及土地市场分析

　　序言：量化宽松叠加去库存  市场初步止跌回稳

　　2024年全球经济形势扭转，呈现复苏态势，发达国家如欧美增长相对温和，新兴经济体特别是亚洲增长强劲。全球政策转向，欧美步入降息周期，国内也维持降息步伐，为全球经济增长提供了一定支撑。同时，2024年全球贸易复苏，全年贸易额有望创历史新高。但是地缘政治争端持续升级，全球供应链重构，对全球经济及贸易造成不小冲击。国内来看，2024年中国经济仍在转型，增速进一步放缓，但随着全球经济复苏，进出口表现亮眼，出口规模创下历史同期新高。投资受房地产拖累，表现一般。消费市场则持续低迷，内需不足成为当前经济最主要问题。

　　为刺激内需，优化经济增长模式，政府通过更为积极的财政政策与货币政策相配合。“更加积极的财政政策”“适度宽松的货币政策”，给全年金融政策定调，新一轮量化宽松势在必行。2024年货币政策密集出台、降息降准频现。2月、9月两次下调存款准备金率，释放长期流动性2万亿。2月5年期以上LPR利率下降25个基点，是LPR改革以来的单次最大降幅；7月，1年期和5年期限LPR下调10个基点；10月，1年期和5年期限LPR下调25个基点；全年1年期和5年期以上LPR利率分别下降了35个基点和60个基点。此外，9月央行宣布降低存量房贷利率，5月、9月两次下调首套和二套最低首付比例。12月货币政策14年来首次从稳健调整为适度宽松，给予市场积极信号。财政政策上，2024年新增地方政府专项债务限额3.9万亿元，发行1万亿元超长期特别国债，11月“6＋4＋2”万亿元化债“组合拳”出炉，1500亿元超长期特别国债资金支持实施的汽车、家电等消费品以旧换新，激发了消费者换购热情。

　　而房地产作为消费市场最重要的组成部分，2024年房地产销售和投资增速均出现两位数下跌，房地产成为内需不足的最大掣肘。房地产调整3年多，供需失衡是主要矛盾，因此2024年供需两端齐发力，激活房地产市场。其中，去库存是重中之重，政策上以提振信心、释放需求为主。4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，为接下来的地产政策指明方向。9月首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，12月强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为2025年楼市定调。调控政策上，除北京、上海、深圳、海南等城市，其他城市基本完全取消了楼市限制措施，北京、上海、深圳在限购、限售、降税费等方面也做出优化调整。信贷政策上，央行降首付比例、降房贷利率，旨在降低上车门槛，减轻还款压力。整体看，前三季度虽然政策利好不断，但市场持续调整。至9月底，政策力度加大，叠加大规模经济刺激出炉，楼市迎来转向，特别是一线城市，初步呈现止跌回稳态势。

　　深圳市场来看，2024年深圳楼市整体依然呈现量升价跌走势，以价换量仍是市场主旋律。虽然政策频率及力度进一步加大，但大多效果不及预期。2月深圳优化限购政策，深户无社保要求，非深户社保5改3；3月取消7090政策；5月再次分区优化限购、降首付；9月限购再松绑，取消限售，增值税5改2，降首付；11月取消普宅、非普宅标准。政策的出台短暂刺激了成交量的上涨，但往往持续性不足。直到929新政，楼市迎来转折。新政前，新房量价低迷，成交量处于历史低位，开发商只能不断降价促销；二手住宅成交量在4000套上下，价格也持续下行。新政后，市场成交量快速大幅度上涨，信心显著提升，预期也明显改善。二手重回市场主导，受到市场青睐，四季度二手成交超过繁荣线。新房市场也在政策刺激下大幅反弹，成交甚至短暂超过二手，但受制于优质新房供应不足，成交快速下滑。价格上看，新政后一二手价格皆企稳，在持续下滑3年多后，价格罕见连续小幅回升，显示深圳楼市在四季度呈现止跌回稳态势。

　　展望2025年，政策预期依然强烈，中央经济工作会议强调“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，货币政策转向适度宽松，为2025年楼市定调，释放了更加坚定的稳楼市基调，无论是调控政策还是降息降准都值得期待。但依然还面临经济下行压力、房地产投资低迷、库存高企等一系列问题，2025年深圳楼市将是量升价稳，继续筑底的一年。

　　宏观调控

　　政策密度显著增加  楼市宽松力度为近年来之最

　　据中原地产研究中心统计，今年累计房地产调控政策次数超800余次，比去年上升约15%。在调控时间上，主要集中于二三季度，5、9月份较为频繁，5月份主要涉及加大公积金贷款支持力度和降低利率、降低首付比等内容，9月份主要涉及加大公积金贷款支持力度和限购、限售调整等内容，一定程度上受当时政策层面释放信号有关。在调控城市分布上，全国大多数城市楼市限制措施已基本取消，四大一线城市今年调控力度为近年来之最，在限购限售方面，深圳放松限购取消限售、广州取消限购和限售、上海和北京放松限购，市场短期内成交量出现爆发。在调控内容分布上，涉及公积金贷款放宽内容最多，占比约35%，具体包括提高公积金贷款额度、加大对多孩子家庭的贷款扶持力度、降低公积金贷款首付比等内容；购房补贴占比约20%位居其次，具体包括契税优惠、人才购房补贴、购房补助等内容；降低首付比占比约15%位居第三，目前房贷利率和首付比例均降至历史最低值，居民购房压力下降，利好刚需及改善型群体，此外，还包括降低贷款利率、以旧换新、取消普通住房和非普通住房标准等内容。2024年，楼市政策延续宽松态势，各地城市因城施策支持刚性和改善型群体住房需求，在一系列政策组合拳下，购房需求得到一定程度的释放，但市场仍面临较大的不确定性，后续仍需出台更大力度保增长政策以稳定市场购房者信心，促进楼市止跌回稳。

　　深圳：调控力度加大  限购松绑等措施持续发力

　　2024年，深圳楼市调控力度为近年来之最，为抑制楼市过快上涨的措施大多数已经取消。在限购方面，今年先后于2、5、9月出台松绑措施，其中9月明确取消非核心区限购措施，核心区只保留1年社保或个税年限，购房门槛大大降低。在首付比和利率方面，深圳先后2次降低首付比例，目前两者均降至历史最低，购房成本下降，利好刚需及改善型群体。在公积金贷款方面，深圳拟提高公积金贷款额度和利息补贴力度，并且与周边多城市公积金互认互通，有助于提高公积金贷款使用范围，释放潜在购买力需求。在二手房方面，先后取消二手房参考价和更新存量房评估价格，有助于二手房成交价格更好反映其市场价值的变化，减少税收收取的争议。为提高商品房居住质量，先后取消“7090政策”、出台新建筑设计规则，未来更多大户型、使用率更高的房子将面向市场。保障性住房方面政策变动较大，具体有出台“安居型商品房产权管理”，解决过去保障房存在的产权问题；出台“社会主体出租的保障性租赁住房的细则”，明确规范社会类保租房管理规则；此外，还包括收购商品房用作保障房、明确存量公寓类居住房屋可用作保障性租赁住房等内容，有利于提高保障房供给的数量。总体而言，2024年深圳楼市政策较为宽松，尤其“929新政”利好较大，四季度成功走出一波行情。展望2025年，政策端有望围绕“严控增量、优化存量、提高质量”方面出台利好消息，巩固深圳楼市止跌回稳的良好态势。

　　土地市场

　　土地供应

　　2024年深圳土地市场热度明显下降，成交量较去年降幅明显，受后海T107-0107宗地影响，成交额略有上升。从整体来看，工业用地依然占据主导，未来一段时间有望保持领先，主要位于深汕合作区、宝安区。从宅地土拍规则来看，以往为抑制房价过快上涨的措施已基本取消，价高者得重新占据主导，优质地段备受市场追捧，2024年整体溢价率明显高于去年，同时，为保障购房者权益，减少项目交付风险，国家层面明确有序推行现房销售，未来一段时间土拍类型中现房销售占比有望上升，对开发商资金实力是一大考验。

　　土地成交面积大减 土地出让收入近十年来次新低

　　根据深圳中原研究中心监测，2024年深圳土地成交面积较去年下降49.0%，土地成交金额较去年上涨3.3%。在土地成交类型方面，主要为工业用地，占比78.1%，较去年上升了2.6%，进一步加大产业空间保障力度；居住用地成交占比12.4%位居第二，较去年上升了5.9%；其他用地成交占比7.5%位居第三，较去年大幅度下滑了10.3%，商业用地占比仅为1.9%。在土地成交金额方面，全年成交415.9亿，较去年略有上升，但仍为近十年来次新低。

　　居住用地分析

　　深汕合作区供应最多  居住用地成交宗数仍处低位

　　2024年深圳合计出让土地53宗，较去年减少13宗；3宗流拍和中止，与去年少一宗；成交率94.6%。在类型分布上，工业用地成交35宗位居第一，居住用地、商业用地、其他用地均成交6宗。在区域分布上，深汕合作区成交14宗位居第一，其次分别是宝安区12宗，南山区6宗。罗湖、大鹏区全年仅成交1宗。

　　在居住用地上，2024年土拍宗数较去年出现明显下滑，为近五年来低位。在成交价格上，4宗溢价成交，2宗底价成交，整体溢价率为24.5%，其中关注度最高的南山后海片区“T107-0107地块”由华润&中海联合体历经295轮以185.12亿竞得，总金额位居土拍历史前三，同时也是时隔多年后海片区再次提供住宅供应。

　　在土拍规则上，2024年土拍限制进一步松绑。年初龙华A808-0025地块仍执行最高限制地价，但此后几宗地块均取消最高限制地价，且取消过去为抑制房价过快上涨而采取的限制措施，价格完全交由市场决定。此外，A219-0080地块全部实行现房销售，为深圳“929新政”后成交的首宗现房销售地块，未来现房销售占比有望逐步提升。在拿地主体上，资金实力雄厚的国企、央企依然是拿地的主力军，包揽6宗土地，民企拿地意愿仍处低位。

　　土地排行榜

　　T107-0107地块获得年度单价“地王”称号

　　据深圳中原研究中心统计，楼面单价TOP6榜单中，南山、宝安各占据两席，龙华、深汕区各占据一席位居其次。在楼面均价上，华润&中海联合体以总价185.12亿，溢价46.3%拿下南山后海片区T107-0107地块，该地块是深圳第九宗百亿地块，项目由南北两侧地块构成，无保障房配套，无7090的户型设置要求，在土拍规则上延续了此前价高者得、取消商品房销售限价、交房即发证等内容。保利地产以总价28.2亿，溢价35.6%拿下A001-0219地块，楼面均价高于旁边中铁阅臻府项目，该地块由中铁置业于2023年8月竞得，当时成交楼面均价为41385元/平。

　　楼面均价溢价率明显高于去年

　　据深圳中原研究中心统计，2024年成交的6宗地块，总体溢价率为 24.5%，高于去年10.2%的溢价率，主要原因是去年土拍仍执行15%的限价，导致市场整体溢价率过低；其次今年地块多数位置较为优越，市场关注度高，销售前景好，开发商拿地积极性增强，底价成交地块明显减少。

　　2024深圳各区“地王”

　　注：以上为《中原研究-2024深圳楼市年刊》内容节选

　　来源：深圳中原研究中心