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季报显示房企去库存压力递增 以价换量已成共识

来源:中国证券报  郭成林 深圳房掌柜  2012-04-28 08:49:34
[摘要]虽然调控政策“疑似”触底,但房地产上市公司年报、季报显示,地产商库存高企、负债积重、资金绷紧,龙头房企纷纷降低开工面积计划、销售目标增长率。另一方面,以信托、银行理财等融资渠道进入还款高峰期为标志 ...

  虽然调控政策“疑似”触底,但房地产上市公司年报、季报显示,地产商库存高企、负债积重、资金绷紧,龙头房企纷纷降低开工面积计划、销售目标增长率。另一方面,以信托、银行理财等融资渠道进入还款高峰期为标志,今年房企资金面仍举步维艰,以价换量、回笼资金将成行业共识;而在房价真正松动后,行业或走出先抑后扬的发展曲线。

  据上证报资讯统计,截至4月27日,沪深两市共142家房地产上市公司(依据申万分类)发布2011年年报,剔除重组等不可比因素后,合计实现营业收入4714亿,同比增长13.8%,实现净利润660亿,同比增长13.7%,增速较2010年、2009年明显下滑。

  而市场对于房地产上市公司的共识是,调控政策出台两年以来,业绩已非最受关注的财务指标,存货、负债、资金链等更具警示、预判意义。

  先看存货。统计显示,142家房地产上市公司2011年末的存货合计高达1.3万亿元,同比增长34.7%。调控政策下,随2010年大量开工的项目陆续竣工,行业风险日趋聚焦于不断累积的高库存;同时,一方面是存货量快速增加,另一方面是销售不景气,这又导致企业的存货周转增长和存货周转率下降。

  例如万科,以750.02亿元的存货绝对值增幅位居A股公司榜首。截至2011年12月31日,万科的各类存货中,在建开发产品1380亿元,占比66.2%;拟开发产品629.9亿元,占比30.2%;已完工开发产品72.4亿元,占比3.5%。万科的存货周转天数已达1442天,同比增加105天。

  再看负债。据统计,142家房地产上市公司2011年末负债水平仍在提升,总负债额达到1.44万亿元(包括预收账款),比上年同期1.6万亿上涨24%,负债率平均已经达到了72.3%,为近10年来最高。

  最后看资金链。据统计,133家房地产上市公司2011年末经营性现金流净额为-655亿,紧绷情况仍然严重。

  以上三项构成上市房企困境的概貌:存货量快速增加、负债持续攀升、资金链愈发紧张,三者高度关联、又相互恶化。反馈到年报中,大量龙头房企纷纷降低开工面积计划,降低销售目标增长率,以求“以价换量”度过难关。对比过去几年动辄30%、50%的销售目标增长率,多数房企将销售目标增长率设定在10%以下。

  金地集团(6.48,-0.08,-1.22%)在年报中坦言:如果说2011年的房地产市场是调整之年,那么我们认为2012年将进一步沿着去年之路前行:政策面从紧的态势短期内将很难改变,房价还将处在理性回归的过程中。

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责任编辑:李亚楠

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