李宇嘉：房地产正在经历最剧烈的变革

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房地产正在迎来第三波驱动力——“好房子”。

如果回顾98年以来房地产发展的历程，可以总结为三波动力：

1998-2014年，主要是城镇化、市场化的动力2015-2021年，主要是高杠杆、高溢价的动力2025年以来，主要是“好房子”带来的动力

当然，前2个阶段，也有共性的驱动力，比如从“福利分房”到住房市场化、货币化创造出来的可观的市场空间；比如按揭贷款市场范围的不断扩张，城镇化范围的扩张，大规模拆迁等。但到第三个阶段，即2023年以来，前两种动力弱了，拆迁也搞不下去了，我们一直在谋划新动力！

这就是“好房子”！

什么是“好房子”？各有各的标准，但道理很简单，就是满足“美好人居”的房子。有读者要问了，难道过去的房子，在满足人居的问题上，是不合格的？你还别说，站在现在的角度看，过去的房子可能是“不合格”的。上一篇文章，曾讲过，我国的房子，大概经历了三波供应潮：

1998年之前的福利分房1998-2014年住房市场化改革驱动的供应2015年以来的高周转供应

第一阶段是短缺经济下的供应，房子的品质大家心里都有数，比如冬冷夏热筒子楼、家属院；

第二阶段的基础品质、卖相还算不错，但这一阶段主要疲于应对高速城市化阶段“房子不够”的问题，也就是“有没有”的问题，很少从居住舒适度、品质的角度考量，存量房供给的效率也不高。

第三阶段，房子异化为资本品了，市场更关注价格预期，居住品质可想而知，甚至交付都一度变得艰难。

当住房告别了资产属性，回归居住属性，从崇拜的“资产神坛”上下来了；当老百姓终于从追逐资产溢价，回归到买一套好房子，犒劳一下累死累活的自己和家人；当40多年的改革和发展红利，造就了一大批有“Old Money”的人，有能力、也有意愿追逐更高品质的居住；当各个行业都开始高质量发展、不断内卷出体验好、品质好、价格还不高的精品，最典型的就是汽车。

但房地产，还停留在旧模式！

大家环顾四周，发现存量房（含在建、在售）很大程度上满足不了“美好人居”，甚至拿着钱买不到“好房子”。于是，当2021年主动刺破泡沫，当传统动力退潮，地产一夜之间便进入到“新旧更迭”的通道中，量价循环式下跌；用了三年时间，行业体量就回到2006或2009年的水平。

当下，资产属性下的叙事，讲不下去了，旧模式下的新房（主要是2022年及之前批售的新项目），很难卖出去了；二手房挂牌也不断创新高。这就是为何，刺激政策可以托一托，但难以稳定住市场。

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那么，怎么稳定市场呢？

供给侧做改革，在存量市场中，放入一批鲜活的外来物种，产生“鲇鱼效应”，搅动和激活庞大的存量市场，达到稳定和继续发展的目的。因此，进入到2025年，当需求端救市政策应出尽出以后，“好房子”横空出世，《住宅项目规范》在5月1日正式生效，而且是强制性标准。

也就是说：

4层以上都要装电梯，这是强制性的；无障碍设计100%覆盖，这是强制性的；建筑结构设计年限≥50年，屋面防水≥20年，外窗及保温系统寿命≥25年，这是强制性的；楼板厚度≥100mm、阳台栏杆高度提升至1.2米，这是强制性的；日照要100%达标，这是强制性的；隔声与噪声控制，这是强制性的。

注意的是，这只是国家的底线标准，各地针对美好人居、改善型需求，都在制定地方的升级标准。另外，开发商在上探高限标准，比如新一代住宅在户型、得房率、功能、景观绿化等方面内卷。由此，由国家底线标准、地方升级标准、开发商高限标准为体系的“好房子”体系已形成。

表：近期部分省市发布的有关高品质住宅的相关文件

数据来源：笔者整理

大家可能会认为，“好房子”会增加成本，传导至房价上，比如现在很多改善型项目价格很贵，越贵卖的越好，这样会导致市场范围很窄。但形势已彻底变了，这是老黄历了。当住房回归到大宗消费品之后，就会像汽车、家电一样，就会遵循一般消费品的内卷式的迭代之路。

也就是，相比上一代产品，不仅价格低，性能还好、品质还高、配套还完善，也就是各方面“均好”。特别是，当房子足够多了，消费者间见得多了，信息渠道畅通了，对供给端的要求就越高了。

重要的是，关税战倒逼我们更加重视内需和消费，而房地产则是内需和消费的引擎。观念正在改变：

一是，土地财政趋势性退潮，地产直接拉动经济的模式一去不复返，这是不得不面对的局面；

二是，吸引人才、留住人口、扩大消费，这是各地下一步扩内需的重点，也是房地产发展的希望。

所以，我们看到，这段时间，各地特别重视消费内需：

比如，国家用增发的国债，做民生保障，如“两新”政策（消费品以旧换新和大规模设备更新）；

比如，直接用财政的钱鼓励生育和养育，鼓励消费品“以旧换新”，这是过去想都不敢想的事情；

比如，各地政府都特别重视吸引外来人口来我这里旅游、消费、创业。

可以讲，市场端的内卷，已传导至政府端。对房地产来讲，必然是想方设法给开发商减负，让他们看到房子能卖出去，还有确定性的利润。于是，在各地都在供应好地块、取消配建、修改规划设计标准、提高得房率等。于是，就出现了“各方都好、价格还不高”的均好性房子。

另外，房子回归到居住属性后，过去资产属性下，寄生在“涨价买单”链条上的食利群体，比如高地价、高利率、高建安成本（包含开发商帮助政府做配套，房价买单）等，都玩儿不转了。

当这些食利因素没有了，房价不就降下来了嘛！

另外，智能建造、空间优化等，也能让成本降下来，优势凸显出来。比如，过去的建造技术、户型设计理念下，90平米只能做格局一般的2房产品。现在，不仅能做三房，还能做到南北通透，有阳台、飘窗，有入户花园，全屋智能、新风系统等。即便同等价格，你选哪个呢？

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总之，下一步，在政策扶持、地方内卷、开发商内卷、新技术应用，必然会出现大量的价格又低、品质又好、功能完善的项目。它带来的巨大影响，就是搅动存量房市场，产生“鲇鱼效应”。

所以，二手房挂牌量又开始攀升了！

表：2025年3月份上海不同户型二手住房挂牌量及变化情况（单位：套、%）

从上表来看，挂牌增长幅度大的，不仅是1-2房的传统挂牌主力户型，而是3房及以上户型，增幅在50%以上，4房以上挂牌甚至翻倍增长。从区域来看，不仅内环内的老破小挂牌增长快，偏外围的中外环、外环外增长也快，特别是外环外，增长幅度高达66%，意味着次新房也在挂牌。

大家应该知道，前两年的二手房挂牌量增长，主要是价格回调带动的，户型上主要是老破小为主，因为这类房子的价格跌得更多。另外，交易周期拉长，卖的没挂的多，导致二手房在售量不断扩大。

但经历三年多“挤泡沫”，去年四季度以来，“急跌”告一段落，二手房价格开始稳定了，一线城市、杭州、成都等10个城市的二手房价开始上涨了。那为啥，“挂牌潮”又来了，而且挂牌的区域范围、户型范围都扩大了，成交一直尚好的“次新房”挂牌也开始明显增加了？

另外，实地调研时，我们也发现，一些交付没几年（甚至没装修）的房子，就开始挂牌售卖了，甚至“交房即挂牌”。“次新房”最大的特点，除了新之外，就是户型大。贝壳有统计，2024年相比2021年，一线城市“次新房”挂牌增加了4个百分点，达到26%，中大户型达到42%；二线城市增加11个百分点，达到55%，中大户型增加了5个百分点，也达到了55%。

如果说，2022-2024年的那一轮二手房挂牌上升期，驱动因素是价格预期转弱下的“套现”，那么这一轮二手房挂牌，更多的是，“好房子”项目入市，以及住宅新规发布后的冲击效应。

不仅老破小挂牌量在增长，次新房挂牌也增加了，不仅外围区域的挂牌量增加了，中心区挂牌也增加了。

这就是“鲇鱼效应”搅动的结果！

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当然，这个过程会伴随着价格下跌，但这是住房回归一般消费品之后，产品供给层次多样化、消费多元化的必然结果。就好比，你去买汽车，既有几万元的代步车，也有十几万的升级版，还有几十万、上百万的豪华车。但即便是几万元的代步车，其体验感也比十几年前十几万的要好。

图：深圳的保障房开始配置全屋智能了

而国家的“底线标准”、地方内卷下的“升级标准”、开发商内卷下的“高限标准”的落地，以及科技化、智能化，新型技术和材料的应用，户型和空间利用方式的优化会加速这一过程。

这几年，为何二手房交易占比高了？一方面，新产品驱动置换需求，但更重要的是，二手房价格跌到位了。有人说，买涨不买跌，但这只是针对一部分人，对这些年来到城市，而无法上车的广大年轻人、刚需群体，只要房子的价格跌到位，就一定会买，因为要结婚、小孩要上学。

更重要的是，他们不想漂了，要扎根，要有稳定的感觉、有被城市接纳的诉求！

试想，在过去高房价时期，有多少刚需能买得起？这也是为何，旧模式下，房地产市场无法持续。因为，房价在高位、存在涨价预期，只有高收入的人、加得起杠杆或敢于加杠杆的人才能上车，导致房价越高、有效需求越少，交易越来越小众，市场规模越来越萎缩，或者靠杠杆维持。

只有广大的刚需能“上得起车”，“由租转卖”、“由刚需到改善”、“由二手房到新房”，这个良性循环、逐步升级的链条才能转起来。现在，“好房子”在产品供给端产生示范效应，综合性比较比高（又便宜、又好）的产品出现了，搅动阴跌、板结的市场，触发和牵引住房消费链条。

这样，租转买、刚需转改善、二手房转新房，逐步升级，以及这个过程中带动的装饰专修、建筑建材，新材料、新科技的应用，构成了房地产内需的新图谱，或者说内循环在房地产的体现。

这样才不辜负大宗消费品的定位。

领导市场北京说，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间。道理就在这里。

这个过程中，一方面是“好房子”在供给端匹配和牵引需求、促进住房梯次消费链条循环，对市场形成托底；另一方面是鲇鱼效应下，存量不可避免的要经历价值回归之旅。这个过程中，没有逃顶，没有抓住数次政策窗口期的小业主，不可避免要承担一些损失，这也没有办法。

列祖列宗在前，千秋史笔在后，“房住不炒”在2017年就提过了，后续每次重要会议都强调一遍。政策“仁至义尽”了，资本的逐利性带动着资本，奋不顾身地往房地产市场中涌去，这是自己选择的结果。

到了这个份上，怪谁呢？大家都是成年人。

好在，“没有卖出去的房子，只有卖不出去的价格”，这个逻辑仍有效。没有“好房子”的出现，很多业主还停留在“曾经的价格”上。好房子，让大家认清现实，驱动挂牌，以合理定价，卖个实在的价格，让别人上得起车，让自己能换得起房，这比温水煮青蛙式的阴跌好多少倍。

这也是止跌回稳的长效机制。很简单，只有交易起来、循环起来，价格才能稳得住！