丁祖昱：核心区域改善盘托举市场“点状回升”，3月平均去化率达45%

2025年3月，受传统“金三银四”营销旺季影响，房企推盘积极性回升，楼市成交延续“止跌回稳”态势，新房成交面积同环比齐增，市场热度达到年内新高。

CRIC数据显示，3月29个典型城市项目平均去化率达45%，环比上升11%，同比上升19%，与2023年高峰基本持平。

不同城市同环比均涨多跌少，其中，去化率超60%的城市无一例外都是核心区域改善盘集中入市支撑了短期市场热度。

值得注意的是，对于南京、苏州、郑州等当前地产行情相对一般的城市而言，由政府主导的存量房收购和房票安置也对城市近远郊区域的部分刚需盘去化起到了良好的提振作用。

从当前整体市场走向来看，4月或将延续弱复苏走势，在房企推货量不减和折扣力度持平的大前提之下，更多延续城市项目“点状回温”。

2025年3月房地产市场延续止跌回稳态势，供求稳步回升，环比持增，成交同比微增4%，库存持续走低。

从供应来看，在政策利好及“金三银四”传统营销旺季的推动下，3月房企供货节奏有所加快，30个重点城市新增供应881万平方米，环比增长157%，但同比下降27%，规模仍难及往年同期，仍然处在近7年来同期最低位。

得益于房企推盘积极性的回升以及营销力度的增强，市场热度达年内新高：据CRIC调研数据，29个重点城市3月平均开盘去化率为45%，环比上升11pcts，同比上升19pcts，与2023年高峰基本持平，延续稳中向好走势。

分城市来看，北京、上海、成都、长沙、天津、西安、徐州、厦门、杭州等9城3月开盘去化率均在六成以上。

具体到同环比来看，虽然上海去化率较高达63%，但环比下跌6%，热度小幅回落主要是受到供给结构影响。天津、西安去化率分别为79%和72%，环比提升43%和45%，主要因短期开盘项目品质提升，去化率骤增。此外，仍有不少城市去化率不足20%，如广州、济南、昆明、南京、佛山、常州。

聚焦到去化率超60%的城市来看，无一例外都是核心区域改善盘集中入市支撑了短期市场热度，中高改客群购买力雄厚，更愿意为优质产品服务买单也使得强产品力成为楼盘竞争中的“加分项”。

如以高得房率产品造就高性价比项目：成都3月保利、中海、招商、嘉禾等4个新规项目入市，3盘凭借强产品力优势开盘即罄。还有上海中建壹品·外滩源著、西安华发利君都荟城央等项目也凭借高得房率实现热销。

又如供给位于稀缺核心片区：上海金陵华庭位于外滩街道核心地段、装标高、价格有竞争力，国誉府位于杨浦1.5容积率的稀缺纯洋房社区；天津城投格调观槿花园项目紧邻南开鼓楼属于市区稀缺的低密住宅类产品，加之定价适中，因而实现了开盘即售罄。

再如强化社区内部景观打造，提升装标等方式获取竞争优势：上海绿城沁香园项目于虹口凉城板块，属于内生型市场。虽然存在“先天不足”，但在产品创新方面“可圈可点”，最终凭借远超竞品的产品力破局，以后来者身份，成为片区内近年来唯一日光项目。

除部分以产品力破局的部分项目和城市之外，还有部分行情相对一般的二线城市通过由政府主导的存量房收购和房票安置对城市近远郊区域的部分刚需盘去化起到了良好的提振作用

以南京为例，2024年江宁区房票安置政策带来较大的去库存效果，据不完全统计全年房票安置去化房源达2500-3000套。2025年3月房票安置政策再次加码，允许跨区购房，将城市更新、城中村改造纳入使用范围，房票的有效期为12个月。南京中海和山、恒大悦龙台、璀璨璟园、聚景园等近远郊板块项目，因政府存量房收购及房票安置集中备案带动成交增长。

苏州3月项目备案TOP3均为政府回购或房票支持类项目，其中金地峯范、仁恒溪棠均是木渎集团项目，引进仁恒和金地合作，本月热销主要是仁恒提供房票支持。时光青澄则是象屿和恒泰合作项目，本月主要是回购。

再如郑州和昌水岸花城、招商时代、保利缦城和颂、高新城开松云缦等项目3月认购套数环比倍增，挺进3月销量TOP10，主要都源于房票政策加持。

此外，还有部分二线城市诸如武汉、重庆、福州、厦门、郑州、苏州等部分项目或加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金等，均取得了不错的营销效果。

总体来看，当前楼市延续止跌企稳，3月得益于供给放量、房企营销力度提升，29个典型城市项目开盘去化率达年内新高，重回2023年高峰水平，其中，核心区改善盘撑起热销半边天。

预判后市，我们认为，京沪杭等热点城市受限于高端住宅供应，若有区位佳+产品力强的适销盘入市，短期内市场热度还将延续；武汉、南京、天津等经历了前期深度调整，短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增的弱复苏走势；还有部分弱二线城市诸如福州、南宁、昆明、长春等短期内高库存问题难解，整体去化难言乐观。

来源：丁祖昱评楼市