丁祖昱：深度研究丨租金持续下行：租赁企业过得怎么样？

长租行业领域，2025年正经历着巨大的经营压力。

受供应端影响，保障性租赁住房加速入市，房源数量大幅增长。这一变化影响租赁市场的供需结构，带动行业租金出现下滑趋势。截至2024年，一线城市“十四五”保障房筹集完成平均率约达87%，其中北京更是以91%的完成率走在前列。

保租房的规模扩张，使得市场结构重塑，对市场化房源租金形成挤压效应，在此背景下，本文深度分析租赁企业过得到底怎么样。

从租赁市场活跃的核心城市租金表现来看，监测的核心八城租金坪效同比持续下降，2024年和2025年1季度除北京、广州外均出现不同幅度的下滑，下降幅度集中在5个点左右，成都、武汉等城市的降幅更是超过5%。

与此同时，市场中的二房东，如夫妻店也在逐渐清退房源，淡出市场。二房东模式通常依赖租金差来维持运营，随着租金下滑，这一模式的利润空间被严重挤压。

加上市场竞争加剧，有限客户数量被稀释，不少二房东机构难以维持，最终选择退出市场。

对比上海21年到25年分散式公寓开业规模来看，统计的分散式492家租赁企业中5年间有97.6%的企业出现开业规模下降趋势，仅2.2%的企业开业规模增长。

而开业规模下降企业中，目前还存活的企业仅占11.9%，且降幅集中在50%以上。企业关停退市的数量占比约88.1%的，总计关停企业424家，平均每年约有85家企业关停。

2024年上海市场化集中式公寓租金坪效157.4元/㎡/月，近三年复合增长率为-7.03%。租赁企业除面对行业租金下降外，也受到保租房房源的低价分流客户竞争，2024年保租房租金坪效112.8元/㎡/月，较市场化租金低45元/㎡/月。

企业的关停主要出现在中小企业中，头部企业目前暂未出现企业关停状况，但仍然面对较大的经营压力。通过调研头部涉包租租赁企业发现，面对租金下降，而包租成本不降的情况，企业选择项目退租闭店。

以某头部A企业为例，在多城市出现退租闭店行为，24年至今在杭州、宁波、南京均有项目退租闭店。头部B企业，在杭州、福州、上海多地均有退租闭店情况，其中杭州关闭三家店。从关店项目所处的竞争板块来看，大多都面临保租房的竞争，且板块租金出现下降趋势。以南京江宁板块为例，该板块3个保租房项目合计3720套，占板块集中式租赁房源的25%。

目前能够维持正现金流，处于持续经营中的项目，选择主动出击与资产方谈降底租，以重新获得项目定价空间，达到企业经营目标。

愿意降低底租的资产一是主要分布在区域大量保租房入市的区域，迫于市场竞争的压力，考虑到现有运营方退租后，可能存在的空置期、出租率下降等风险，与包租企业达成利益的平衡点，共同维持资产的长效运营。另一类是看重企业运营能力，降租是双方共赢的最佳利益平衡点。

从企业端来看，24年以来，多家头部企业开始行动谈降底租。项目选择上，会综合考量项目现在及未来的竞争环境、租约到期时间、出租率变化、项目现金流、利润情况等因素，作为选择降底租项目和降幅比例的决策因素。

这其中也不乏有企业，取得一定成效，以某家资管系运营商为例，通过与资产方重新谈底租，预计25年全年节省底租支出6000万，当然这里面也离不开企业的运营能力，企业年均续租率在78%以上，优于行业平均水平。产品线丰富覆盖中高低端，采取灵活的长短租结合模式降低空置率。

租赁企业通过精细化运营挖掘存量资产价值，其中公区闲置空间的商业化改造成为提升多金收入的途径之一。以深圳南山万科云城泊寓旗舰店为例，项目通过精准引入服务链企业"猫头鹰自习室"，将原本利用率不足的公共区域改造成24小时智能自习空间。该空间采用"分时租赁"模式，既服务住客（享受会员折扣），也对外开放，实现公区坪效提升。

除了万科泊寓通过引入外部运营商，增加公区收益外。也有企业通过租户调研，以住户需求为导向，定向引入需求业态，将闲置空间转化为高频消费场景。如贵阳筑巢公寓贵安店，将公寓闲置公区改造为"筑巢咖啡"空间，咖啡定位为打造“商务友好”“人才友好”咖啡店，结合咖啡文化及茶文化打磨产品体系，以商品盈利属性经营。并且在公区动线上做优化引导，将咖啡设置于归家路线及公共活动区交汇处，形成"回家必经场景"，提升租客消费频次。

通过调研头部企业在公区的服务模块来看，目前引入的业态类型主要可归集为以下8大类别，包含超市、健身房、自助水柜、咖啡厅、电竞房、宠物护理、自习室、夜校（职业培训）。尽管业态丰富，有通过流水分成增收，也有场地收租增收，但整体收入贡献天花板在租金收入总额的5%左右，大多数公区多金收入仅占租金收入总额的1%-2%。

在整体租赁市场租金下行的背景下，头部租赁企业正通过精细化运营和动态定价策略保持竞争力。

以龙湖冠寓浦东大道店为例，该项目近半年租金呈现稳步上涨趋势，尤其是在春节后的2月租金环比上涨11%，该时段也是租赁的传统旺季，3月租金又呈现稳步下降趋势。

从项目竞争格局来看，竞品都是市场化房源，并无保障房竞争，这种竞争格局使冠寓能依托品牌溢价，维持价格上调的支撑。

租金下行趋势下，靠租金差盈利的包租模式难以为继。包租模型从约定底租到约定租期和收取管理费或者未来分红，并引入资金方，构建"资产方-资金方-运营方"的三方协作机制。资金方为资产方提供项目改造成本，还款保障来源于租金收入的优先偿还。运营方输出改造、管理能力，收取管理费或有未来分红。

从运作机制来看，该模式具有三个关键特征：

首先，资金方（通常是金融机构或运营方的母公司）基于对运营管理能力的信任，为资产方提供项目贷款，资金专项用于房源的标准化改造。

其次，还款安排与运营收益直接挂钩，设置阶梯式的还款比例，既保障资金方的基本收益，也让资产方能够分享经营成果。

最后运营方在合作中，暨拿了运营管理费以及项目分红。这种模式既解决了业主改造资金的压力，也确保了资金方的本息安全。这种模式尤其是对国企存量资产盘活具有重大意义。

如深圳前海租无忧，城市家AI小镇项目，就是运用该模式，引入银行作为资金投入方，前海租无忧作为运营方，收取管理费和利润分红。

租金下行周期正成为检验长租公寓行业生存能力的压力测试场。但这场看似行业阵痛调整期，实则是市场出清与价值重构的关键转折点。当前市场中，依赖"高进低出"资金池模式的企业已现流动性危机，单一调整，很难从实现较大的经营困境扭转。通过多金收入、资产运营模式创新以及自运营能力强化等多重复合途径，方能构建护城河以应对租金下行预期。