丁祖昱：近22个月最低降幅！国家统计局释放“企稳”信号

5月19日国家统计局发布2025年4月宏观经济和房地产数据。

房地产行业出现季节性调整，行业交易迎来周期性变化。不过积极的信号是，房地产市场继续朝着止跌回稳的方向迈进，主要体现在以下几个方面：

一、商品房销售面积降幅持续收窄，1-4月销售面积为2.8亿平方米，同比降幅较1-3月收窄0.2个百分点至2.8%，创近22个月累计同比降幅新低。4月单月销售面积同比降幅已连续7个月低于5%，需求端筑底企稳信号明显。

二、房价运行总体稳定，4月70城房价同比指数持续修复，各能级房价同比降幅持续收窄，一二线新房价格环比延续止跌。

三、房地产库存和新开工有所改善。随着房地产销售回暖，房地产企业商品房库存减少，4月末，商品房待售面积7.8亿平方米，比3月末减少522万平方米。

值得注意的是，核心城市成交量同比延续企稳，一二线房价环比稳中有升，4月份行业供求关系与市场信心均在持续修复。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，当前房地产市场总体仍在调整转型过程中，刚性和改善性需求仍待释放，部分地区房地产去化压力依然较大，促进房地产止跌回稳仍需继续努力。

4月份，因行业周期性因素，新房市场交易规模季节性环比回落，不过同比来看仍保持复苏态势

国家统计局数据显示，1—4月份，新建商品房销售面积28262万平方米，同比下降2.8%，降幅比1—3月份收窄0.2个百分点；新建商品房销售额27035亿元，下降3.2%。

其中，新建商品房销售面积同比降幅创近22个月累计同比降幅新低。

进一步拆解来看，4月全国新建商品房销售面积6393万平方米、销售额6237亿元，同比分别同比下降2%和7%。这是自2024年10月份以来，单月商品房销售面积同比降幅连续7个月低于5%，为2021年下半年以来首次出现。

需求侧筑底企稳信号愈加明确。

另外，国家统计局披露的40个重点城市1-4月新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2%。核心城市成交量同比延续企稳，一二线房价环比稳中有升，4月份行业供求关系与市场信心均在持续修复。

结合CRIC数据，4月郑州、南宁、合肥、常州、徐州等城市迎来阶段性修复期，成交同环比齐增。

郑州最为典型，4月住宅成交同比增长42%，成交金额同比增长29%，专项债收储、配售型保障房等稳市场政策的快速推进，市场供求关系加快修复。

今年以来中央部委多次表态巩固市场稳预期信心，至5月初，金融主管部门发布一揽子金融政策，降低存款准备金率，降低LPR，降低公积金贷款利率，继续进一步巩固房地产市场回稳势头。

预计5月份核心城市新房销售将延续复苏态势，武汉、天津等二线城市短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增。

4月份房价走势持续趋稳。

国家统计局发布的70城房价数据显示，各线城市商品住宅销售价格同比降幅均持续收窄：一线城市同比降2.1%，较上月收窄0.7个百分点；二线城市同比下降3.9%，降幅收窄0.5个百分点；三线城市同比下降5.4%，降幅收窄0.3个百分点。

同比有3个城市新房价格上涨，分别为上海、太原和杭州，比3月多了一城，其中上海以5.9%同比涨幅领涨70城。

环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。

从具体城市来看，4月共有25个城市新房价格环比止跌，连续6个月止跌城市数量大于20个，而在2024年的二三季度，每个月房价环比上涨的城市均不足10个。其中上海和大连新房价格领涨全国，环比上涨0.5%。

不过，二手房价格环比上涨的城市数量较3月份有所减少，4月有6个城市二手房价格环比上涨或持平，比3月份少了8个城市，其中北京等11城转跌，广州、丹东和赣州相较于3月分别持平和上涨0.1%、0.2%。

进一步拉长时间线来看，以以2021年1月为基点，70城新建商品住宅和二手住宅价格指数已基本平稳。新房价格较2021年初下降7.63%，二手房较2021年初下降17.66%。

今年楼市还有一个重要的变化是行业库存改善。

首先是单月新开工面积创新低，助力行业狭义库存加速去化。

具体来看，1—4月份房屋新开工面积1.8亿平方米，下降23.8%，新开工面积仅为同期新房交易量的63%。 单月来看，4月份新开工规模4840万平方米，同比下降22%，为2019年以来单月新低。

以新开工—销售口径计算，2025年前4月行业的狭义库存下降超过1亿平方米，按照9.5亿平方米左右的年交易量计算，相当于全行业狭义库存去化周期已下降1.3个月。

与此同时，开发投资额与土地供求共同缩量，推动广义库存加速减压。

国家统计局数据显示，1—4月份，全国房地产开发投资2.77万亿元，同比下降10.3%。 4月份房地产开发投资7826亿元，同比下降11.3%，降幅较前3月扩大了1.3个百分点。

与开发投资下行同步的是，2025年以来土地供求规模延续同比收缩。

CRIC数据显示，前4月全国土地成交建面1.7亿平方米，仅为同期新房交易量的62%，加之专项债收储的快速推进，前4月全国拟收储宅地公告规模已超过6500公顷，两者合计推动2025年房地产广义库存下降超过2.3亿平方米，按前4月行业交易流速计算，相当于为行业广义库存减负3.5个月以上。

值得注意的是，存量房收储、闲置用地回收等举措的快速推进，行业正在向新的供求平衡点快速迈进。

得益于中央部委及时有效的宏观调控，以及各地主管部门的积极落实，预计2025年房地产稳市场稳预期目标将进一步深入落实。

聚焦行业数据，得益于一揽子金融的落实、专项债收储的推进，以及土拍热度、房价、库存去化等指标的持续向好，从信心角度来看，行业有望在2025年上半年先一步达成阶段性“稳预期”，行业的供求关系也将进一步企稳向好。再加上国内对于稳经济促消费等政策的支持，随着经济大环境的复苏，2025年房地产将进一步加快企稳。

预计2025年上半年新房交易量将延续筑底企稳势头，随着新一代“高品质”住宅逐渐成为新增供应的主力，以及存量房回购、专项债收储政策对于供求预期的持续改善，更多二三线城市新房价格走势有望进一步边际修复，二手房价格也有望继新房之后迎来筑底。投资开工方面，在达成稳市场阶段性目标之前，预计新开工面积在兼顾去库存和保热度的前提下，均将处于阶段性低位，开发投资、竣工、施工等指标也将同步调整，共同助力房地产发展新模式的更快到来。