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深圳楼市冷热不均背后 迎来阶段性调整!

来源:房掌柜综合   深圳房掌柜  2025-06-11 07:40:41
[摘要]深圳楼市,能否等来更大的“风”?

深圳楼市迎来阶段性调整。

数据显示,5月份,深圳一手住宅共网签成交3162套,环比下降14.4%;二手住宅过户4687套,环比下滑18.2%。

当下的深圳楼市,一方面仍时不时传来好消息——如在刚刚过去的周末,位于龙华区的鹏宸云筑与位于南山区的中海云启源境齐齐开盘,分别获得了去化9成、8成的不俗成绩。

另一方面,除一些“热盘”关注度高、去化快外,市场上新房项目也存在去化难度大的问题,冷热不均下,楼市销售分化越来越明显。

中房君通过深圳房地产信息平台查询到,今年以来,开盘或加推入市的多个新房项目,至今去化率不足一成,甚至出现了零成交的滞销项目。

进入6月份,市场供需两端继续呈现收缩态势,市场观望情绪渐浓。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,目前,深圳楼市不管是新房、二手房或人才房,选择范围广、房源多,因此,在传统政策应出尽出、增量政策还未落地的过程中,市场情绪呈现短期调整也是正常的。

有一线销售人员告诉中房君:“目前,很多观望客户还在等待新的政策落地。”

深圳楼市,是否真的需要新一轮政策刺激?

01

“网红热盘”撑起市场热度

开发商:购房者的决策周期更长了

6月7日,深圳市南山区与龙华区的两个新房项目同日入市,为本月深圳楼市“打头阵”,且均获得较好去化。

其中,位于龙华区的壹品文旅鹏宸云筑项目推出244套房源,共有461批客户进行意向登记,开盘当日销售约220套,去化9成;位于南山区的中海云启源境则推出207套房源,销售165套,去化率达8成。

中房君从项目方了解到,自2024年12月首开以来,鹏宸云筑前3次开盘去化率也在9成之上,项目此次推出的是东地块的“压轴收官”楼栋,也是项目最后的一期小户型产品,截止至第四次开盘,东地块累计销售近千套房源,收金超52亿元。

“前3次开盘建立起的‘红盘形象’,开发商国企、央企双重保证,强大的产品力,以及相对较高的性价比,是项目依然热销的基础。”

鹏宸云筑项目策划经理姚宇飞接受中房君采访时表示,当前,“价格优惠、品质保证、安全交付”是深圳购房者的三大核心需求;同时,他和团队也发现,客户买房的决策周期正在变长。

“目前的市场和去年前三季度有点相似,没有进一步政策利好的情况下,市场氛围比较冷淡,客户也冷静了很多,买房主要考虑的是适不适合,并不着急出手,决策周期更长了。”

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(鹏宸云筑项目现场,前来咨询的购房者较多。中房君/摄)

而作为大湾区首个落地的“中海Living OS系统好房子”,中海云启源境项目自面市以来备受关注。

该项目位于寸土寸金的深圳市南山区科技园板块,中房君了解到,5月17日,中海云启源境项目开放创意展示空间,当周接待客户量超4000组。

6月7日,中海云启源境项目开盘推出207套房源,备案均价约9.04万元/平方米,销售去化约165套房源,整体去化率约8成。

中海云启源境项目负责人向中房君表示,当前市场下,产品力是项目热销的基础,中海在项目的交付标准上花了很多心思,整体高品质得到了许多改善型客户的认可,此次开盘去化的143平方米大户型占比近1/3。

上述中海云启源境项目负责人认为,目前深圳刚需客户需求稳定,改善需求也仍然存在,尽管市场波动有目共睹,但仍需要乐观看待,“正是因为市场有波动,才催生开发商打造更好的项目与产品,对于购房者来说,议价空间增大、可选的优质房源增多,也是市场调整过程中积极的一面。”

02

深圳新房市场冷热不均

多项目滞销,开盘至今去化不足一成

尽管周末的“双响炮”撑起了市场的一定热度,但深圳楼市下滑的迹象亦有显现。

刚刚过去的5月份,深圳一手住宅共网签成交3162套,其中预售新房成交2054套、现售新房成交1108套,整体环比下降14.4%。

深圳中原研究中心报告指出,深圳一手预售成交已经连续4个月低于均线的3010套(去年至今月均成交),5月份的成交量更是已连续两月呈现下跌,较均线成交量相差近千套。

据中房君综合梳理,5月份深圳仅有7个项目获批批售,合计供应新房2204套,其中住宅1807套,环比下降62.1%。同时,有10个住宅项目开盘或加推入市,较4月减少3个,但无项目开盘售罄。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟向中房君表示:“当前深圳楼市整体较为低迷,无论是新房还是二手,自3月‘小阳春’后热度都出现快速降温。新房市场冷热不均,性价比相对高的项目去化较好,但多数项目去化依然不佳。”

中房君查询到,今年以来的深圳新房市场仅少数“网红项目”关注度较高,供需两端实际上均呈现收缩态势,多数项目去化难度仍旧较大,销售分化越来越明显。

上半年开盘或加推入市的多个一手新房项目至今去化率不足一成、甚至至今零成交的滞销项目竟不在少数。

5月25日,金光华溪山禾玺项目开盘,截至6月9日,深圳市房地产信息平台显示,项目“已备案”房源仅有2套,即使加上“已签认购书”的60套房源,整体去化率也仅有8%,不足一成。

4月30日,中洲迎玺三期加推491套房源,但对比2月开盘时的市场热度有明显下滑,深圳市房地产平台显示,截至6月9日,491套房源中“已备案”仅70套,“已签认购书”仅67套,整体去化率仅28%。

4月24日,位于龙岗布吉的大靓华府获批预售,首推166套房源,截至6月9日,该项目仍未有备案或认购房源,去化率为0。

3月14日,位于龙岗平湖的凤凰九里项目加推210套房源,截至6月9日,“已备案”加上“已签认购书”房源共9套,去化率4%。

1月24日,位于盐田区的特发小梅沙觐海广场获批预售,加推126套房源,截至6月9日,该项目同样未有备案房源,去化率为0。

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03

市场观望情绪重新抬头

深圳是否需要新一轮政策刺激?

交易节奏放缓,市场情绪也在悄然生变。

随着政策效应递减以及进入传统淡季,市场观望情绪再度抬头,业内亦有不少观点认为,深圳楼市信心回暖仍需进一步的政策托底,成交量反弹更需政策加码。

“房贷利率也降了,但客户的观望情绪还在加重,对政策的期待变得很微妙。”深圳东部一项目售楼处的销售人员小胡对中房君表示。

深圳中原研究中心高级研究员邹少伟也认为:“3月深圳提高公积金贷款额度、5月降低公积金贷款利率、降低LPR,但从效果看,对市场基本没有什么影响,市场反弹需要更为强力的政策,如在取消限购、契税减免等方面。”

深圳楼市,是否真的需要新一轮政策刺激?

李宇嘉认为,目前,深圳不管是新房、二手房或人才房,选择范围广、房源多,因此,在传统政策应出尽出、增量政策还未落地的过程中,市场情绪短期内维持弱势是正常的。

李宇嘉认为,作为一座以刚需刚改为主的年轻城市,深圳下一步的政策出发点,一方面应是考虑如何让更多的年轻人留下来,让暂时没有购房能力的人群以低成本在深圳安家,通过先租后买,呵护健康可持续的购买力;另一方面是将“以旧换新”进一步推进,通过老旧小区的改造,让“买旧”的人够得着、住得好,让“换新”的人投入新房市场,促进新房销售;

“我觉得深圳还应该先行一步,发布生育教育补贴,加大财政支持力度,让大家没有养育、生育、教育的后顾之忧,这样的话,对住房间接的带动作用也是非常大的。”

中房君关注到,在一系列支持政策上,深圳也已经开始小步快跑。

近日,《深圳市提振消费专项行动实施方案》正式发布,推出39条措施提振消费。其中在租购房方面,《方案》提出,深圳扩大住房公积金使用范围,在本市范围内购买住房符合条件的,可申请提取一次住房公积金用于支付购房首付款。

中房君从深圳市住房建设局了解到,公积金用于购房首付款的相关实施细则正在起草当中。

与此同时,中房君也在深圳市房地产信息平台查询到,截至5月底,深圳新房住宅可售房源26343套,去化周期为7.5个月,

但由于深圳还有约30%左右的新房为现售房源,因此,按预售加上现售的总库存计算,深圳新房的去化周期实际还要更长一些。

下一步,深圳楼市能否等来更大的“风”?

来源:中国房地产网

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责任编辑:谭琳琳

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