“十五五”规划纲要正式发布 未来五年房地产发展会有哪些新变化？

　　3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》(以下简称《纲要》)正式发布，对于房地产行业，在第四十四章“推动房地产高质量发展”中，《纲要》为未来5年的房地产工作定下清晰路线：加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。

　　58安居客研究院院长张波点评道，“十五五”规划里的房地产，核心就是告别过去拼规模的老路子，一边靠保障房兜住刚需民生，一边让商品房聚焦品质改善，稳步走高质量发展的新路子。

　　“从文本结构看，其核心逻辑可以概括为‘三个层面、两大抓手、一个目标’——即以构建新模式、健全住房制度、提升住房水平为三大支柱，通过完善保障体系和稳定市场运行两条路径，最终实现‘更高水平住有所居’的终极目标。”上海易居房地产研究院副院长严跃进分析道。

　　构建新模式居于房地产工作首位

　　与此前五年规划相比，“十五五”规划纲要中房地产工作的着力点出现调整，相关内容置于《纲要》第十二篇“加大保障和改善民生力度 扎实推进全体人民共同富裕”的战略任务中，这与去年10月末发布的“十五五”规划建议位置保持一致。

　　中指研究院相关负责人指出，“十四五”时期，房地产相关内容隶属于“完善新型城镇化战略”，此次调整到“加大保障和改善民生力度”，彰显房地产政策导向的转变，房地产工作的着力点更加侧重保障和改善民生，各项政策举措也有望更多从民生角度考量。

　　值得一提的是，《纲要》未再提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，而是强调“推动房地产高质量发展”。同时提出，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现更高水平住有所居。

　　中指研究院相关负责人认为，“十五五”时期，推动房地产发展从旧模式向新模式转型居于房地产工作首位，推动行业由规模扩张迈向高质量发展，新模式构建是主要抓手。2026年政府工作报告中已经明确“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，说明深入推进阶段已到来。

　　“健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也被置于突出位置。分析人士指出，住房制度仍是重点部署方向，但由“十四五”时期的“加快建立”到“十五五”时期的“健全”，这或意味着“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”已经建立，“十五五”时期将进入深水区。此外，从实现的最终目的来看，从“十四五”时期的“让全体人民住有所居、职住平衡”到“十五五”时期“实现更高水平住有所居”，预计“十五五”时期将进一步推动由“有得住”到“住得好”转变，住房品质提升、居住环境改善等将是重点，建设“好房子”、提供“好服务”等是更高水平住有所居的体现，未来也有望迎来更多发展机遇。

　　住房保障体系进一步完善

　　规划纲要在完善住房保障体系部分，从四个方面勾勒出清晰的实施路径，一是优化保障性住房供给;二是健全全流程管理;三是探索配租型与配售型房源有序转换;四是深化住房公积金改革。

　　《纲要》明确，优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。加强保障性住房全流程管理，健全申请、轮候、配租配售、使用、退出等管理机制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。

　　中指研究院相关负责人指出，对保障房供给的提法从“十四五”的“有效增加”调整为“优化”，定调上发生了变化。根据住建部数据，“十四五”时期，我国建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套(间)、惠及3000多万群众，保障性住房实现了有效供应，“十五五”时期将进一步优化供给，优化方向或包括保障性住房供给的规模、结构(区域和产品结构)、品质等，更加侧重因地制宜。

　　其中，“探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用”这一表述在历次规划中较为罕见。严跃进认为，传统模式下，保障房在立项之初即锁定租或售的用途，但市场需求是动态变化的——某些区域保租房需求饱和而配售型需求旺盛时，房源便难以灵活调配。此次提出的“有序转换”，意味着从静态的房源管理转向动态的需求响应机制，这正是“租购并举”在保障房领域的具体体现和创新要点。

　　张波指出，保障房可以理解为新周期的关键支撑，以往更重视中低收入人群，新阶段更强调覆盖多元刚需，通过配租配售房源转换、公积金覆盖灵活就业人员等创新，精准解决新市民、青年的住房问题。在其看来，来源多元扩容，既能消化闲置房源，又能筑牢民生底线。

　　推动房地产市场平稳健康发展

　　在推动房地产市场平稳健康发展方面，规划纲要从完善基础制度、供需匹配机制、品质与服务升级三大板块入手。

　　《纲要》明确，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售。合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动等相协调。充分赋予城市政府房地产市场调控自主权。推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。规范发展住房租赁市场，培育市场化专业化租赁企业。建立房屋全生命周期安全管理制度。

　　张波认为，构建房地产发展新模式，在“十五五”期间会制度化夯实。告别过去高杠杆、高周转的旧逻辑，转向民生为本、品质提升、严控风险的新路径。通过推行现房销售、全生命周期安全管理等基础制度，聚焦绿色智慧“好房子”建设，让供给更贴合人口与存量变化，缓解供需错配。

　　其中，“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”被置于首位。严跃进认为，市场平稳健康发展的前提，不是短期价格维稳，而是产业链基础制度的健全。其中，项目公司制和主办银行制意在解决长期困扰行业的资金挪用、风险传染问题;支持房企融资需求也释放了后续房地产金融环境宽松的导向;现房销售的逐步推广，强调“有力”和“有序”，将从根本上改变高周转模式的生存土壤。

　　在业内人士看来，“合理安排房地产用地规模和布局，促进土地供应与存量住房、人口变动相协调”则是“人、房、地、钱”要素联动机制的具体体现。“充分赋予城市政府调控自主权”则延续了因城施策的思路，为地方根据实际情况调整政策留出空间。“推动已供未开发土地和在建项目分类处置，推进存量商品房和闲置商业办公用房盘活利用”指向“十五五”时期的另一项重点工作——存量盘活。在城镇化率进一步提高、城市发展转向存量提质阶段的背景下，存量资源的再利用将成为行业新的增长点。

　　“因城施策增加改善性住房供给”的提法则进一步强调针对城市特点落位政策举措。根据居民对改善型住房的需求差异，供给上要求更加精准匹配，根据地方需求特征精准增加供给或将是“十五五”时期住房供给的一大特点。根据中指数据，2025年前三季度，重点30城120-144平方米占比提升至30%，大户型产品是新房市场主流，120平方米以上大户型占比普遍提升，其中上海、南京、长沙、南昌等城市120-144平方米提升幅度较为明显，厦门、合肥、宁波、无锡等城市144平方米以上产品提升幅度较大。

　　此外，严跃进提到，“好房子”首次写入国家规划，标志着行业标准从“合格”向“优质”跃升。“建立房屋全生命周期安全管理制度”虽然篇幅最短，但分量极重。随着存量房屋规模扩大、房龄增长，房屋安全管理已成为紧迫课题。此次规划所涉及的房屋体检、房屋资金、房屋保险三项制度，旨在构建覆盖房屋全生命周期的安全保障体系。其中，房屋安全资金制度由个人账户(维修资金)和公共账户(财政预算、土地出让金归集等)组成，既延续了现有制度安排，又创新性地引入公共资金支持，为解决老旧房屋修缮资金难题提供了较大支撑。

　　中指研究院认为，综合来看，“十五五”房地产的重心是以高质量发展为主线目标，以新模式构建为重要抓手，以民生保障为核心，兼顾市场稳定与风险防控。对于行业而言，“十五五”时期将是告别旧模式、迈向高质量发展的关键期;对于居民而言，将迎来住房品质提升、生活环境改善、居住选择更加多元、权益保障更加完善的新阶段。

来源：澎湃新闻