刚需爆发实现红五月 业内人士均看好下半年楼市

　　政策怎么变？

　　或继续降准甚至降息

　　李宝柱：针对刚需群体，下半年国家或仍然坚持较宽松的信贷政策；针对投资性需求，预计不会有较大的调整，依然会坚持调控不动摇。对于开发商来讲，关注的是降准带来的资金流入；对于客户来讲，改善型物业和投资性物业在信贷方面仍然不会太乐观；对于刚需需求，下一步房贷利率的下调以及降低首付等方面都是有可能的。

　　姚丽军：调控政策可能在二季度底结束，第二季度房地产走势会往下走一点，但是在政策的拉动下，到第三季度末会重新起来。房地产政策调整还要从经济层面来看，比如说降准、降息都存在可能性。

　　下半年楼市怎么走？

　　以平稳为主

　　陈程豪：就东莞未来的房价和房地产市场来讲，我个人是比较乐观的，而且至少在未来十年也好、二十年也好，甚至更长时间，发展还会有一个比较好的势头，至少目前这批房地产商还会真正经历房地产发展的黄金时代。 

　　朱廷勇：在房贷利率放松以及继续调整的存款准备金率等利好政策下，下半年楼市走势还是以平稳为主。对于大户型产品的走势，受政策调控影响会比较大。但随着刚需的带动，大户型产品也会随之好转。无论是别墅、还是200平方米或500平方米的大户型产品，在目前市场上还是比较受欢迎的，在东莞楼市中，豪宅购房力还是存在的。

　　车德锐：东莞市场需求较稳，而且比较强烈。“五一”小长假期间，东莞各大项目人气很旺，成交较好，但是观望情绪依旧存在。东莞“五一”期间虽然活动很多，但是推货量不大，真正的推货高潮没有到来。

　　从成交率来看，各大项目“五一”平均销售率是60%，并不乐观；从价格来看，东莞房价已经回归较为合理的状态；从成交产品结构来看，东莞改善型项目大部分销售缓慢，只有部分降价明显的项目销售稍好，高端客户观望气氛渐浓。

　　余胜锡：我个人认为2012年市场不温不火，是比较平和，发展商的重点应该放在价格、品牌、配套、竞争。

　　现在很难说清楚是否真的是入市的好时期，要因人而异，对于那些刚性需求的人来说看到了好的，就可以买了，但作为投资客现在买房不是好时期，特别是商业地产，建议投资客一至两年最好是多看少动。

　　刚需竞争很激烈？

　　做好服务和营销

　　送米送油的营销方式已经不新鲜了，全民营销也在去年开始流行起来，近期更有楼盘推出了“试住营销”……在楼盘竞争日益激烈的情况下，还有哪些营销方式能够吸引购房者？

　　陈程豪：东莞楼市“红五月”供需两旺，尤其刚需争夺战日渐白热化，开发商如何借助营销之力赢得市场？一线营销人员直接决定营销的执行效果，不管是做什么项目的营销，其实最重要的一点就是换位思考。

　　朱廷勇：营销归根到底就是产品与服务。硬件、园林、户型等，这是做营销的基础。

　　另外是服务，一是售楼过程中的服务、二是物业服务、三是业主入住以后的服务，如果你是一个希望在房地产长期经营的开发商，那你就会重视业主入住以后整个小区的文化建设。此外，营销还重在细节。不管多好的策略，还是要落到执行层面。把细节做好了，客户才会买单。

　　李宝柱：营销应往精细化和量化方向走，从粗放式营销转化为精细化营销。比如说2008年我们提出一客一策，一房一策，包括做策划也是这样的角度。未来我们的营销策略将真正往精细化和量化方向走。

　　车德锐：东莞刚性需求较为稳定，但是满足刚性需求楼盘很多，竞争激烈，因而楼盘蓄客很重要。客户为王很重要，怎么样才能带来客户呢？我认为，第一是全民营销，让客户带来客户，省却部分推广费用；第二，做好客户跟进，整合好客户资源。