黑中介暗箱操作佣金吃差价 豪宅最多可赚几十万

随着今年楼市复苏和热闹，深圳二手房以月均破万套的惊人成交量处于历史高位，房价飙升一倍，沿街无数大小中介地铺如雨后春笋般开张，曾经在２００７年楼市疯狂时期频发的中介“吃差价”现象也卷土重来。本报日前连续接到市民多宗地产中介违规吃差价的报料，房地产中介链条中的“吃差价”潜规则也随着这一个个案例而浮出水面。

声称“诚信、规范”却暗箱操作，赚取差价

潜规则一

导演虚假情节

阻止买卖双方见面

李小姐今年７月欲将南山区南苑新村一套房子出售，并通过附近一家名为“深圳市锦盛家园房地产顾问有限公司”的小中介公司放盘，结果被其吃了一共４．５万元的差价。

据李小姐介绍，她开始给锦盛地产的报价是８２万元。锦盛地产一位名为王忠辉的工作人员先是通过电话，与李小姐进行砍价，说有买家愿意出７７万元。由于李小姐着急用钱，最后同意以７７．５万元卖出。７月１５日签约当晚，王忠辉找来一王姓中年男子和年轻女子，谎称中年男子是买家，与李小姐签订了７７．５万元的购房合同，李小姐收了２万元定金，也没有多疑。几天后，王忠辉又称王姓中年男子年龄太大，无法贷款，所以要房子户名换成他的亲戚、当晚一同前来的贺小姐（实际两人都是假的买家），并忽悠说为了帮贺小姐骗银行的更多贷款，在填写银行的资金监管协议时，需将房屋实际成交价写成８２万元。

而在真实买家贺小姐这一边，中介锦盛地产又设计了一个虚假卖家，将工作人员杨紫娟虚构成李小姐的表妹，称李小姐在外地出差，委托杨与贺小姐签订了一份８２万元的购房合同，并收取了１０万元定金。实际上，加上中年男子的定金，业主李小姐一共只收到其中的５．５万元，锦盛地产的工作人员将剩余的４．５万元侵吞。整个交易过程中，锦盛地产的工作人员都没有让真实的买卖双方联系和见面，对业主李小姐说买家贺小姐是其亲戚，对买家贺小姐说李小姐在外地，直到双方房产过户结束后，在水电过户时，业主李小姐和贺小姐才和对方见面，并识穿了锦盛地产的骗局。目前，双方准备联合将锦盛地产告上法庭。

当事人感言：“即使中介的编剧、导演能力再高，甚至堪比获奥斯卡金像奖的大导演，只要提出和真实业主和买家见面，谎言瞬间就会被识破。” ——业主李小姐

潜规则二

全权委托公证

黑中介披上“合法”皮

５０多岁的富桂芹在罗湖区的田心大厦有一套房子，今年４月，由于丈夫病逝，儿子读书又要交高额学费，着急用钱，于是打算将惟一的这套房子卖掉，谁知，被黑中介利用全权委托公证书将房产转售他人，不仅房款没收到，最后还稀里糊涂地被真假买家告“一房二卖”，面临巨额赔偿。

富桂芹说，今年４月，由于房价上涨很快，在山东老家料理丈夫后事的她并不知道自己房子的市场行情价，以低于市场价的５８万元，将房子卖给了一家叫“大福行”的地产中介的法人代表洪先生。“当时我还纳闷，为何中介公司老板要买我的房子，但他们承诺一个月内我就能收到房款，所以就没想太多了。”富桂芹说。

获得低价房源后，就是寻觅出高价的买家了。两个月后，大福行地产终于通过同行的介绍，寻觅到买主邓先生，愿出６４．５万元。由于富桂芹还欠银行贷款要赎楼，该中介公司通过担保公司让富桂芹签了全权委托公证书，将房子的处置权委托给该中介的工作人员唐武。然后，唐武以受托人身份，与买家邓先生以６４．５万元成交价签约，赚取了６．５万元的差价，并收取首期款１１万元，但并没有转付富桂芹

问题就出在委托书上。富桂芹此时发现了其中的猫腻，撤销了委托书，那中介唐武就无法将房子卖给邓先生了。但是，一直蒙在鼓里的邓先生买不到房子，于是起诉业主富桂芹违约；而“黄雀在后”的大福行中介老板洪先生也趁机将富桂芹告上法庭，说她一房二卖。富桂芹面临高达约２０多万元的违约金。

当事人感言：“中介骗我卖房签委托书，最后法庭上还振振有辞，真是祸从天降啊！其他业主一定要以我为鉴，慎签委托书。”——业主富桂芹

潜规则三

佣金上做文章

吃你差价没商量

在深圳二手房交易市场上，虽然３％的中介佣金按照规定是买卖双方各负担一半，但实际交易中，九成以上的业主都是实收，即佣金全部由购房者负担。目前黑中介通过多收业主１．５％的佣金达到赚取差价目的。

南山区赵先生在２００７年房价高位买了一套房子，今年房价回升，他打算将房子卖掉解套，给深圳某品牌地产中介公司报价７０万元，并表明是实收价。

但是，该中介的工作人员告诉赵先生，市场价格是６５万元左右，有个买家７０万元肯买，但是要求各自支付佣金，即３％的佣金赵先生要负担１．５％，大约１万元左右，那么赵先生实收只有６９万元。由于心急解套，赵先生同意了，中介公司就让他先签一个同意支付１．５％佣金的协议。

到了正式和买家签约，中介公司却要在合同的成交价上写７０万元，赵先生此时不解，为何不按照当初约定的６９万元价格各自支付佣金来写合同？中介才正式和业主摊牌：因为和买家说的价格是７０万元并支付３％佣金，如果此时成交价格要写６９万元，那么意味着赵先生要按照之前签订的协议支付１．５％佣金，实收就成了６８万元，业主反而吃亏。

实际上，买家支付了３％佣金，业主也负担了１．５％的佣金，中介把业主出的那１万元佣金放进自己腰包了。而赵先生也只好无奈接受中介明目张胆的违规。

当事人感言：“中介摆明了要吃１．５％佣金的差价，真是太猖獗了。签合同前不能和中介签任何关于佣金支付的协议。”

——业主赵先生

潜规则四

玩转阴阳合同

黑的就是楼市菜鸟

“阴阳合同”是深圳的二手房市场上公开的秘密：

为了规避税费，买卖双方先签一个房地产买卖合同，约定实际成交价（阴合同），然后到国土委过户时，再按照当初的房产登记价进行过户（阳合同），交易方可以少交各种税费，尤其是省下２０％的个人所得税。

南山区姜小姐想买房子，与家附近的一位地产中介刘先生非常熟悉，通过刘先生看了很多套房子，但都没有合适的。今年８月，刘先生向她热情推荐了一套７４万元的房子，并声称是“超级笋盘”，而且看在两人关系不错的份上，不收３％的佣金。

不过，中介刘先生也明确告诉姜小姐，他和业主签“阴合同”，约定的买价只有７０万元，到时姜小姐在过户的时候，再直接去签“阳合同”就行了，这样比较省事，还可以省下各种税费。

姜小姐盘算着：７４万元的成交价，除去２万多元的中介费，多出的１万多元差价就当是多谢刘先生介绍“笋盘”的报酬，也就算了。

但是，在房产过户之后，业主和姜小姐双方见面时，姜小姐才得知，原来业主的售价只有６８万元，那么，中介赚取的差价就高达３万多元了。

当事人感言：“我真太盲目了，听信中介的所谓‘笋盘’，而且没有签订任何买卖合同，万一中介收到钱房子却不过户给我，那就房财两空了。”

——买家姜小姐

中介

自曝

网上交流吃差价“高招”

“吃差价是房产中介获取暴利的一个重要手段，尤其是房价上升过程中。”一位曾亲身经历深圳地产中介敛财黑幕的工作人员朱伟（化名）告诉记者。

“最简单的方法就是不让真正的买家和卖家见面。”朱伟说，先稳定一方，即出价高于市场价的买主，或者开价低于市场价的房源。如果是物色到不了解市场价的菜鸟级买家，又肯出高价，一般就先让对方交５０００到１万元的保证金，告诉买家如果不合适可以再退还保证金，再和业主狂砍价。又或者，中介先和低价房源的业主签约，然后再寻觅高价买主。

朱伟说，很多小型中介公司看到二手房市场热闹，就进来捞一把，这些公司的老板甚至还培训员工如何进行吃差价。譬如，当需要和业主先签合同，把低价房源稳定下来时，公司就会先垫付一两万元的定金，再让十几个业务员分头寻找买家。

“不要以为差价只是赚三五万，豪宅赚更多，我见过最牛一笔就能赚上几十万元差价的。就说业主出国或在外地做生意。”朱伟说。

而在某些房地产网站的论坛上，记者看到，中介工作人员公开求解关于如何吃差价的操作，跟帖者众多，大肆讨论如何规避法律风险以及引业主或买家上当。

据了解，自从２００７年中天事件、创辉事件后，二手房交易过程的大部分房款从原来放在中介公司，改为银行监管，深圳吃差价现象已经有所遏制。一位资深中介工作人员方先生向记者透露，如果买卖者和中介三方面对面签订合同，中介方一般是很难‘吃差价’的。但中介骗的就是一些初次置业和卖房者，老投资客特别精，没办法骗。

“很多人一辈子也就买一套房，不了解市场价，不知道什么叫赎楼，什么叫全权委托公证，连阴阳合同是什么都不懂，偏偏又对中介非常信任，中介就是抓住交易双方这些弱点，牵着他们鼻子走，进行违规操作的。”方先生告诉记者说。

律师

支招

业主要慎赐“尚方宝剑”

“二手房交易里的玄机太多了，一般老百姓很难一一识破骗局。”作为深圳二手房律师团首席律师，广东鼎为律师事务所主任律师张茂荣从１０多年的二手房交易纠纷中，深刻感知到楼市潮涨潮落给买卖双方、中介带来的巨大影响。他通过自己的博客，一再提醒业主卖房时，要谨慎填写全权委托公证书，因为它就好比古代钦差大臣手中的“尚方宝剑”一样，有了这份委托书，受托人就获得了随意处置房产的权力，也是目前黑中介吃差价的主要方式。

记者：全权委托公证书如果签署不当，委托了要炒房的黑中介，会产生怎样的后果？

张茂荣：就会像案例二中的富桂芹一样，被真假买家同时告。２００７年７月楼市疯狂时期，就有很多炒房客“吃差价”，今年房价重新上涨，炒房客又借机入市，在房产未过户情况下易手赚取差价，这在业内俗称ＡＢＣ单。

记者：“ＡＢＣ单”是怎样操作的？

张茂荣：即业主在不知情的情况下“一房两卖”，产生的根本原因在于业主做全权委托公证时未指明买受人，导致业主与炒房客签订买卖合同后，炒房客又以其受托人名义与实际买家以更高价钱签订买卖合同，一旦一个合同发生纠纷，就会波及另外一个合同形成连环诉讼，业主可能被真假两个买家同时起诉“一房二卖”，成了“冤大头”。

记者：为什么业主要赎楼就一定要签署全权委托公证？

张茂荣：全权委托公证是为了保障给业主提供赎楼融款的担保公司、中介公司、买方（简称出资人）等人合法权益而设立的，受托人基本上都是提供了融资款的担保公司或中介公司工作人员。其产生原因很简单：出资人在为业主融资赎楼后存在业主毁约不卖，融资款难以收回的风险。为了降低风险，出资人要求业主做全权委托公证给其工作人员，从而取得“免死金牌”：如果赎楼后业主毁约不卖，其工作人员可以持公证书替代业主实现过户交易，然后从买主处收回融资款。

记者：为何很多业主会这么不小心，将房子处置权随便委托给了黑中介？

张茂荣：问题就出在全权委托公证书本身存在漏洞：没有约定交易价格、没有指明受托人与谁去交易、一连串的受托人身份也不明。其中，受托人很可能就是中介，在房价持续飙升的情况下，受托人自作主张另行高价出售给他人，从中赚取差价的案例屡见不鲜。

记者：很多业主的房子都是按揭的，卖房子都需要赎楼，那么业主在签署全权委托公证书时，应该怎样防范风险？

张茂荣：建议业主在签署授权委托书时熟悉受托人基本情况，例如，受托人是哪个公司的？明确指定最低交易价格、买受人，不要赋予受托人转委托权，并留存一份备查。在发现受托人滥用委托权，自身权益可能受损的情况下及时撤销委托，与出资人协商亲自履行售房义务。

记者：其他方面还需要注意什么？

张茂荣：买卖双方尽可能了解市场行情，定价做到心中有数。在房产交易达成签约时，一定要坚持买卖双方见面，并查验相关房屋产权证明及身份证件，同时签订三方协议，明确三方各自承担的责任和义务。