手机厂商撤离华强北？写字楼大量空置租金跌过半

    租金一年之内下跌过半，写字楼大量空置引发猜测——

    “空置潮”正开始从商铺向写字楼蔓延。深圳商报记者近日实地走访华强北了解到，许多原本租用写字楼办公的手机公司陆续撤离，不少写字楼的租金在一年之内下跌过半，部分写字楼甚至出现了近三成的空置率。

    租金一年下跌过半

    “一年前租金是每平方米150元，现在70元都租不出去。”日前深圳市民徐女士向记者抱怨说。徐女士是华强北写字楼现代之窗的业主，说起目前的租赁情况，有着一肚子的苦水。她告诉记者，现代之窗位于华强北路与振中路交汇处，临近地铁口，地处华强北商圈正中心。以前这栋写字楼，只要是个能办公的地方哪怕只能摆一张桌子也能租出去。

    为何这样一栋“不愁租”的写字楼会沦落至眼下境地呢？8月25日，深圳商报记者实地探访了现代之窗。

    时值上午9时30分，正是上班的高峰期。写字楼的大堂被人用玻璃柜台从中间隔成了三个部分。左边是一个货币兑换点，中间和右边则被一家名为“旗马通讯”的手机电子零售商租用。记者在这栋二十多层的写字楼里由下而上逛了几层，楼层格局大同小异，由一条环形走廊和一个个独立隔开的办公室组成，办公室的大小从60平方米到300多平方米不等。许多办公室都是大门紧锁，在玻璃门上贴满了招租、转租信息等。

    在空置现象最为严重的7楼、8楼以及23楼，有近三分之二的办公室都在招租，粗略估计整栋写字楼的空置率在三成左右。

    “导致空置的罪魁祸首就是大堂被用于出租，严重影响了写字楼的形象。”徐女士如是说。她表示，之前租客退租时就反映大堂过道狭窄，而且物业管理处未经协商就擅自将大堂出租牟利更是侵犯了业主权益。

    随后，记者就此询问现代之窗物业管理处的工作人员。工作人员表示，将大堂改成商铺可以帮助写字楼更好地招揽人气，对其内的租客并无影响。

    广东际唐律师事务所合伙人、副主任律师8月27日接受记者采访时指出，大堂属于业主共有，是业主购买物业时就已经购买的公摊面积，管理处在未经业主许可的情况下，擅自将其改造为商铺实属侵权行为。
 
    旺铺为何变“空铺”

    写字楼空置问题是个案还是通病？

    从赛格广场到振华路，不足1000米的华强北路上除了现代之窗、赛格广场之外，还有较老的深纺大厦以及刚建起没多久的华强广场，都是该区域内具代表性的写字楼。按照业内的分法是，赛格广场、现代之窗做手机，深纺大厦、华强广场做电子。记者逐一走访后发现，现代之窗空置问题最为严重，赛格广场次之，而最老的深纺大厦和最新的华强广场都只有零星的招租。

    “华强北写字楼空置最根本的原因还是手机行业的不景气，所以你看到原本手机公司入驻的写字楼空的多，电子公司入驻的写字楼空的少。”8月25日，成宏地产华强北分店的中介人员表示，仅在一年前，赛格的租金还高达每平方米260元，但到了现在就只有每平方米80元，在60楼以上的高层空置问题尤为严重。

    手机行业的不景气影响到底有多大？记者联系到了一位曾在现代之窗租用铺面办手机公司的老板林成（化名）。从2011年初到今年7月份，林成以每平方米120元的价格在现代之窗里入驻一年多，最后选择了撤出。问及原因，林成表示，行业大环境是主因。“在今年4月份之前，我们公司每月手机销量在5万台以上。从5月份开始，销量就以每月10%到20%的速度递减。”

    另一方面，林成告诉记者，由于现代之窗内入驻的许多手机公司都是山寨手机生产商，三天两头就会有代理商找上门，办公室成了接待室。这也使得其他的入驻公司无辜受累，很多品牌商就是因为不胜其扰选择了撤离，久而久之，整栋写字楼基本就剩下手机公司了。因此行业一旦出现波动，反映在租赁情况上就尤为明显。

    手机产业格局将重新分布

    “华强北写字楼的租金价格是随市场大势的变化而起伏不定的，去年大运会期间，这些写字楼的租金曾一度大幅下跌。”8月29日，深圳手机行业协会执行会长孙文平接受记者采访时如是说。孙文平表示，华强北写字楼的手机公司生产的大多都是未经检测的，没有注册自己品牌的手机，即业内所称的“三码五码机”。在多年的恶性竞争以及外部市场环境变化的影响下，这一类公司最终都将被市场所淘汰，最明显的反应就是现在写字楼的“空置潮”。

    孙文平同时指出，尽管山寨手机的市场正在萎缩，但整个手机的市场需求却在增长。据工信部最新公布的一份中国通信行业运行状况报告显示，1~5月份，全国手机用户累计净增5447.1万户，达到104072.4万户，成功突破10亿大关，广东省更是以1.1亿的手机用户数量高居首位。不难得出这样的结论，山寨手机与品牌手机正处于此消彼长的发展态势。

    遗憾的是，品牌手机厂商的扩张并没有成为华强北写字楼的利好。

    “做品牌的手机厂商基本都选择撤离华强北，迁往车公庙。”ChinaBBB国际采购平台运营总监谢玉芬8月29日接受记者采访时称。ChinaBBB是一个专做出口手机业务的第三方采购平台，主要负责帮助国外手机采购商与国内手机供应商达成合作。

    “许多外国客商现在一看到名片上地址是华强北的供应商就犯怵。”谢玉芬说，早两年山寨手机促进了华强北的兴旺，同时也毁了这条“中国电子第一街”的名声。质量差、无售后甚至卷款潜逃的事情在华强北山寨机行业屡见不鲜，由此也使得外界在地域上给手机公司贴上标签，所以现在许多想做品牌的手机厂商都选择撤出华强北，迁往南山或者车公庙等高新科技园区。

    她告诉记者，现在车公庙天安数码城附近的写字楼，即使是由工厂厂房改造而成的办公楼租金要每平方米90到95元，好一点的写字楼租金则在每平方米150元左右，而且几乎全被租完。

    “品牌手机的崛起将取代低端山寨机，未来的手机产业，无论是产业链还是地理格局都将重新分布。”谢玉芬说道。