深调查12个楼盘 消委会

   倾半生积蓄，举全家之力，普通百姓想买套房子实在不是一件轻松容易的事情。然而“公共场地归卖方所有”、“延期交房，卖方不承担任何违约责任”等形式多样隐蔽性强的霸王条款却让购房成为陷阱。

   深圳市消委会在今年第一季度对我市12个在售楼盘进行了调查，发现在新房销售中开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者合法权益的现象仍然普遍存在。

   昨天，市消委会“炮轰”开发商五大霸王行为，敦促其对格式合同的不公平条款进行修改。

霸王行为1

合同附件暗藏陷阱

【案例】

   消费者张先生看中一套商品房，合意后，即交付10万定金签订了《房地产认购书》。几天后，在张先生准备缴纳余款签订《房地产买卖合同（预售）》时，却赫然发现合同附件五中除规定“本协议是经买卖双方平等协调达成的，并非房地产商单方制订的格式合同”外，还规定了“买方放弃对车位不足、无燃气管道、不得因主体结构安全以外问题拒绝接受交付、保修年限低于国家标准等主张权益和投诉的权利”等多项“霸王条款”。

   于是，张先生提出修改意见却被卖方拒绝，称公司规定不允许修改。张先生打算放弃购买要回定金，但开发商又以买方已阅读过此合同并签订认购书为由拒绝退回定金。

【消委会调查】

   市消委会调查发现，消费者需要认真阅读理解的合同文件只有一份，常被固定于交易场所的角落处，其中的补充协议存在大量不公平条款，其字体细小如麻。整本合同文件内容繁多，专业性极强，但却不允许消费者拍照或复印，也不允许带走，经营者更不会主动提示和解释，甚至还催促消费者先交定金，再看合同。

   同时，开发商在明明是合同格式条款的协议中非要强调协议是“非格式条款”，目的是显而易见的，即如果承认是格式条款，其补充协议中大量的不平等条款将面临着可能无效的司法认定，如果标上“此协议非合同格式条款”，则可造成是与消费者平等协商形成合同的假象。开发商这种做法对消费者权益的侵害是毋庸置疑，而这种手法背后隐藏的巨大法律陷阱也亟须惩戒。

   霸王行为2

   虚假宣传只为忽悠

  【案例】

   “LOFT空间，层高5.8米，可做复式！”消费者李先生等19位业主看到开发商打出的这则广告后便心动买下该楼盘的套房。在入伙交楼那天，却被告知由于规土部门检查后认为，5.8米空间中没有预留承重梁存在不安全因素，禁止业主在自行非毛坯时改成复式。

   当初就是冲着广告中说的可做复式而购买，现在却不能做复式房，完全不符业主们的预期目的，于是大家纷纷要求开发商解约退款，但开发商却以“广告内容不具有约束力”、“样板房不构成合同承诺，房屋状况以实际交付为准”等条款拒绝业主的要求。

【消委会调查】

   调查发现，房地产行业虚假宣传是开发商经常使用的伎俩。除了以上案例外，还包括夸大配套设施和虚构房地产开发资质等表现形式。

   市消委会法律部人士认为，在房地产销售中，广告和销售宣传资料对购房人起着非常重要的作用，尤其是在预售阶段。如果出卖人夸大其词、虚假宣传而不用承担任何法律责任，不但对购房人极不公平，也会危害交易秩序与安全。为此，最高人民法院司法解释规定，如果这些宣传所作的说明和允诺具体确定，对购房人订立购房合同有重大影响的，则应视为“要约”，对出卖人具有约束力。

霸王行为3

共有部分占为己有

【案例】

   市民程女士向消委会打来投诉电话，投诉开发商未经业主同意擅自在小区公共绿地上立起巨幅广告牌用于经营。广告灯将程女士等几位业主家照得夜晚亮如白昼，灯光污染严重影响业主休息。此外，该开发商还将楼下业主活动室出租用作棋牌房，经常深夜还喧闹不止，程女士等业主投诉要求开发商立即拆除广告牌并收回活动室，但开发商却声称在售楼时，合同中写明公共场地归卖方所有，卖方有权处置，拒绝了业主的请求。

【消委会调查】

   “本房地产项目范围内的停车位、架空层、楼体外墙广告位归出卖人所有”、“此外屋顶、外墙、共有部位、公共场地归卖方所有”、“架空层，地上停车位和地下停车场为出卖方所有”……类似的情况在我市目前很常见。

   据市消委会负责人介绍，从权利的归属看，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，架空层、楼体外墙、天台、屋顶这些共有部分而言，根据《物权法》第七十三条规定，属于业主共有。而停车位，根据《物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”房地产经营者不分情况，一概据为己有，显然不公。