深圳超高写字楼或将井喷 200米以上建筑急剧增加

    近两年，全国商业地产大热，深圳也不例外。有数据显示，深圳甲级写字楼存量将达到287.8万平方米，而未来5年深圳1万平方米以上集中商业供应量将达504万平方米。写字楼和商业中心的供应量都呈“井喷”，势必将加剧市场竞争，催生市场“白热化”。
　　
    超高写字楼井喷将至
　　
    年初，一则深圳未来将有111座“摩天大楼”的消息，引发业界对超高甲级写字楼未来发展的高度关注。报道称深圳200米以上的超高层建筑为例，规划或在建的共有74座，将超过香港的40座和上海的63座。随着京基金融中心和深圳证交所共34.5万平方米的写字楼进入租赁市场，深圳甲级写字楼存量将达到287.8万平方米。
　　
    记者了解，2012年深圳至少将新增加5座甲级写字楼，其中福田CBD依然是供应的主战场，分别有嘉里建设广场第三座、荣超国际、世纪汇和深圳证券交易所大楼。而位于福田CBD的卓越世纪中心，也陆陆续续在推货。
　　
    有市场消息称，最近卓越世纪中心采取了“提价降佣”的市场策略。“卓越世纪中心的第三批写字楼单位价格最近又提了5%-8%。同时代理费下降2%。”一位商铺一线的中介人员透露：“开发商又推出了一批偏高层单位，最近市场好，自然不愁卖。”而记者采访卓越相关负责人得知，7-8月以来，卓越世纪中心认购近7个亿。综合有几个利好原因：世纪中心目前是深圳福田CBD不多的高品质城市综合体，产品具有一定稀缺性；中心区目前没有高区销售，地标意义对客户具有心理优势；产品周边配套完善，交通区域优势明显。
　　
    据悉，为吸引客户，世纪中心还推出了主题为“高端产品联合展示”的活动，主题为高端车展、奢侈品、古玩字画等。此外南山的田厦国际中心和三湘海尚近期也成交活跃。
　　
    相比之下二手写字楼市场显得相对沉静。“商业存量要评估税过户，对于二手写字楼影响很严重，成交乏力。”业内人士分析道。在深圳10月起对非住宅类房产将按评估价征税收后，写字楼市场呈现“买家观望，卖家捂盘“的态势。
　　
    商业中心泛化加剧
　　
    据权威机构调查显示，2009年初至今年6月，中国商业地产投资额月均同比增长32%，增速是同期住宅开发的1.3倍。多个城市商业地产开发热闹。未来5年深圳1万平方米以上集中商业供应量将达504万平方米，宝安中心区增长率为177%；龙岗中心城增长率为160%；福田区增长率为77%；南山这增长率为60%。此外罗湖、龙坂片区也都有30%以上的增长。总量由现有的577万平方米增加到1081万平方米，体量翻倍。深圳商业竞争进入白热化，并揭示着深圳商业中心泛化将成为必然，宝安、龙岗将升级为城市商业的副中心。短时间内的供应量爆发式增长将加剧商业购物中心的品牌同质化竞争。
　　
    专家预计，未来数年内深圳都将是大型城市综合体项目争相爆发的时期。其主要原因是深圳本地经济增长快，内需刺激明显。其中福田、南山是最激烈的两大主战场，较受关注的则是中航城的龙头物业——中航中心明年的问世。作为中航城综合功能板块之一，中航中心以其强大的门户地位与中心位置，承载着中航地产对未来的期许，更是为深圳贡献一座具备中心地利与国际体验的超5A写字楼。还有建面6.5万平方米的东海国际广场购物中心、世纪汇以及皇庭IAMall、金地大百汇、宝能太古城、华侨城欢乐海岸，可谓强者云集。
　　
    业内人士仍乐观分析，虽深圳本地经济增速有所放缓，但仍保持相对平稳态势；同时，“刺激内需”并借此减少对“外向型”经济的过度依赖，也是经济转型重要方向之一。社会消费仍会延续一个较快增长速度，促进商业发展。
　　
    投资商业仍需谨慎
　　
    为何商业地产短短几年为成为市场开发的“宠儿”？有市场观点分析：商业地产不受调控限制，同时开发企业认为商业地产有高额、稳定的投资回报，还能平衡土地增值税。此外，政府对城市形象的需求升级，以及住宅开发商企业形象的诉求，都是商业地产开发提速的推力。
　　
    不过，某知名商业评论家也指出：“商业地产开发一哄而上的做法，同时给商业地产业带来了很大的风险。某些商业地产开发就是简单的一卖了之，缺乏明确和可行的盈利模式，最终可能导致中国商业地产的“黄金十年”在短短的两三年内就消失。
　　
    同时专家也提醒：与住宅地产相比，商业地产投资应该更加理性，投资者应该严格地计算投入和产出，否则容易陷入亏损的泥淖。目前，我国大量的商业地产开发已出现亏损和失败的案例，投资商业地产有风险，入市仍需谨慎。