报告称现有产能两年可满足刚需 房地产迎来冬天

　　现有城镇家庭住房刚需为6459万套，而我国城镇地区的房屋供给约为4068万套，缺口为2391万套。以目前的产能，不到两年时间就能满足现有家庭的刚性需求。

　　“九成家庭有房”一度成为了热门搜索词汇。然而，“有房家庭”并不意味着没有住房需求，无房家庭并不是构成住房刚需的全部。基于西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(下称“中心”)的首轮调查数据，根据我们深入测算的城镇地区住房的存量需求以及“十二五”期间的增量需求，发现我国住房刚需已经不再旺盛，房企生产过剩，房产冬天即将来临。

　　住房需求

　　住房需求包括现有家庭的刚性需求及每年新增的住房需求。

　　城镇地区现有家庭的刚性需求包括无房家庭的住房需求，有房但人房分离家庭的住房需求，以及与长辈同住的新成年者的住房需求。每年新增的住房需求包括新成年者的住房需求，新增农民工的住房需求以及拆迁家庭的住房需求。

　　计算现有家庭的住房需求，我们首先考虑无房家庭的住房需求。根据中心的调查数据，常住地为城镇地区的家庭中有15.30%无住房。其中，在北京、上海、深圳，户主年龄在35岁以下家庭中，无房家庭的占比更高达40%。

　　其次，由城市化带来的人口流动造就了一批有房但人房分离的家庭，如进城农民工家庭、“北漂”家庭等，他们也构成了一部分住房的刚性需求。根据中心的数据，仅有一套住房且常住地为城市地区的家庭中，人房分离家庭的占比为13.75%。假设人房分离家庭额外需要一套住房，则11.68%的城镇家庭将需要住房。若排除人房分离家庭中属于城市户籍的家庭，则这部分需求为8.8%。

　　再次，对有房且人房未分离的城市家庭，还存在一部分居民与长辈同住。虽然这部分居民在统计上“被有房”，但他们构成了城镇地区的潜在住房需求。在排除在校学生、丧失劳动力者以及因度假、生病、生小孩等与长辈同住者外，有房且人房未分离居民中，有16.17%与长辈同住且年龄界于18~40岁之间，他们需要额外的住房。这部分人离开父母组成新的家庭，相当于5.91%城镇家庭需要住房。

　　上述现有家庭的刚需住房需求为城镇家庭的30%，为6459万套。

　　计算新增的刚需住房需求，我们首先考虑农民工进城。“十二五”期间农民工每年将以约4%的速度增长。根据中国家庭金融调查数据，2011年外出农民工家庭约4521万户。由此推算，“十二五”期间新增农民工家庭带来的住房需求为823万套。

　　其次，“十二五”期间，部分居民将年满18周岁，他们作为新增的成年人将构成“十二五”期间的住房需求。这部分城市地区家庭约占4%，约为861万套。

　　最后，“十二五”期间，部分家庭的房屋将被拆迁，这些拆迁户的住房需求也应计入城镇住房总需求。根据中心的调查数据，“十一五”期间全国总计拆迁1100万户，若“十二五”期间拆迁家庭按10%增长，则“十二五”期间将约拆迁家庭1210万户。

　　综上，在不考虑家庭“改善型”住房需求的情况下，“十二五”期间我国城镇新增住房需求为2894万套，每年为579万套。需要特别说明的是，此处的总需求只部分考虑到了居民的改善型住房需求。