深圳豪宅价格被“甩下” 前海是豪宅升级重磅砝码

　　继香港豪宅公寓创下81.6万港币/平方米的天价记录后，近日有媒体报道，京沪最贵豪宅单价均破20万元。相比之下，同为一线城市的深圳高端物业价格却近乎沦为“洼地”。中介数据显示，近2年来深圳销售的12个平层豪宅中，仅有3个均价超过了5万元/平方米。价格差距显而易见。

　　对此，有观点指出，深圳豪宅在定价上趋于理性是好事，但也有分析指，差距是由于深圳楼市定位不清晰所导致。

　　深圳豪宅价格被“甩下”

　　近日，“天价”豪宅再次成为楼市焦点。位于北京通州的别墅项目“运河上的院子”以及上海陆家嘴的豪华公寓中粮海景壹号，卖出每平方米逾20万元的单价。而位于广州珠江新城的高层豪宅“侨鑫汇悦台”在10月成交一套房源，单价为18万元/平方米。而位于香港东半山的OPUSHongKong的一层大宅更是以81.6万港币/平方米的单价成交，创下了亚洲最贵公寓豪宅价格记录。

　　不难发现，20万元/平方米几乎成为北上广一线城市顶端住宅价格的标准，对比上述城市，深圳豪宅定价相去甚远。今年有位于深圳蛇口某公寓传闻将会以20万元/平方米的单价出售，但开盘后统计的数据却只是每平方米6万元的均价。即便如此，这已算是深圳目前在售高层豪宅中最贵单位。据统计，深圳高层豪宅单价至今突破5万元的并不多。来自中原的数据显示，近2年来深圳销售的12个平层豪宅中，仅有3个均价超过了5万元/平方米。价格差距显而易见。粗略计算，在顶端高层豪宅的成交价格上，深圳与北上广一线城市相差最少8-10万元/平方米。

　　而如果与香港豪宅对比的话，深圳高层豪宅的“洼地”效应更为突出。虽然伴随深港一体化的不断深入，两地普通住宅价格趋于接近，但在顶端豪宅定价上，香港仍高于深圳数倍。

　　“内向型”楼市成制约因素

　　豪宅为何高价，是因为其拥有独特的地理位置，具备稀缺自然环境以及超低密度的产品价值。豪宅或者占据了城市最核心地段位置，或者就是拥有相对稀缺的江景、湖景、山景等资源。而近年来，受到禁别墅令政策的影响，以及财富阶层置业需求的变化，位居中心地段而又兼得自然资源的城市高层豪宅，屡屡叫卖出天价，备受市场热捧。

　　综观近期北上广港成交的的天价高层豪宅，这几个项目既处于城市的核心区位，又拥有稀缺景观资源的城区位置。购买者既能坐享城市中轴景观，又可享受城市成熟的生活配套。正如一名业内人士解析，“城市核心住宅价值高，有景更高。”然而，深圳目前的顶端豪宅多集中在东部。虽然独享稀缺的海景，却牺牲了“方便”。有分析人士指出，这就是深圳与其他一线城市豪宅价格差距的原因之一，即区位优势的差距。

　　除此之外，城市的国际化水平对其顶级素质的豪宅定价也起着关键的作用。雅颂机构董事长秦刚就认为，国际化客户群体较少是深圳目前面临的局面。“对比北京、上海、广州和香港，从国际人口比重以及国际商业往来的程度来看，深圳与这些城市的距离还是较为明显。”而长期研究豪宅的美亨投资机构总裁吴茂萍也指出，房价的高低需要国际化的人群来支撑。但是深圳楼市的消化群体多属内向型，“房价由本地人支撑，顶豪房价当然涨不上去。”

　　还有观点质疑深圳楼市在全国豪宅版图中扮演的角色。据业内人士透露，长期以来，富人买房或者北上京沪，要么南下港穗，理由是北京是政治中心，广州是广东省会、地域中心，而上海和香港则分别是长三角和珠三角地区的国际金融中心，相反深圳的城市中心属性并不明显。”