国五条细则两会前落地 “史上最严调控”再加码

　　出乎外界预料，3月1日，被称为“史上最严厉楼市调控”的“国五条”细则赶在全国两会开幕前突然发布。本来，业界普遍预计细则将在两会后出台。

　　国务院办公厅当日晚发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对2月20日国务院常务会议出台的五条旨在抑制楼市投机的措施进行了细化解释。

　　这份一共六条的通知，部分条款之严厉超出市场之前的预期，如对二手房交易征收20%的个人所得税、对二套房提高首付及贷款利率，以及统一全国各地的限购标准等。此外，房产税试点扩围预期也进一步增强。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，国五条细则空前严厉，这一方面体现在规格上，由国务院办公厅出台，规格较高;一方面体现在时间上，国五条出台仅一周，即公布配套细则，并卡在两会前颁布，表明中央调控房价的决心，防止购房者和地方因为两会而对后续的调控执行抱有幻想。

　　“新国五条力度低于预期，而国办调控细则又超过预期。”中原地产华北区总经理李文杰3月1日晚间对本报记者说，细则在2012年“史上最严”的调控政策之上又加了码，按照惯例，接下来，各个城市和地方政府将制定和执行自己的细则。不排除北京、深圳等房价上涨过快的一线城市，下一步将出台限购限价升级、二套房贷收紧和征收房产税等“组合拳”调控。

　　国五条细则出台前夕，市场对楼市调控放松的预期令地产股连日放量飙升。2月28日地产板块收盘涨2.49%。3月1日再涨 0.02%。

　　限购统一标准

　 3月1日出台的国五条细则要求进一步完善现行限购。其中，限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。

　“这两条统一了限购的标准，使限购区域覆盖城市全部行政区域，显示调控升级，对不少城市将产生不小的影响。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭评价说。之前，各地限购标准不一，如长沙仅对90 平米以下房源限购，贵阳仅对一环内房源限购。

　 深圳中原副总经理贺晓丽指出，从近两月百城价格指数均可看到，排在涨幅前十的城市中，超过半数为未限购城市，如淮安、东莞、泉州、江门等。部分限购城市尤其是中西部的省会城市，由于限购执行比较宽松，也出现了较大涨幅，如西安、成都等。如果按照国五条细则的“统一要求”，则接下来部分上涨过快的城市将面临调整的压力。

　 相关机构人士也认为，预计未来一段时间，限购政策仅在部分区域或房源上实施的城市，可能会完善相关政策，其他城市也将严格执行已有政策，这将对市场短期运行带来一定负面影响。

　 此外，国五条细则还要求各地有关部门严格进行购房资格审查。提出购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　“这就堵住了一些补缴社保购房的人群。”北京和深圳两地的中介人士认为，前年和去年有一段时间，北京未满5年社保的可以补全即可获得购房资格，深圳则只需补缴一年。“现在根本不可能操作了。”深圳世华地产位于蛇口的中介门店工作人员对记者说。

　　二套房贷收紧

　　本次国五条细则再次强调对差别化信贷的从严执行，并提出对房价上涨过快的城市，要进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　 此前，多家房企高管人士对本报记者表示，在过去几轮调控中，影响市场成交和房价的主要因素是货币和房贷政策，正是两大因素助长了去年楼市的回暖。据万科董秘谭华杰介绍，万科去年全年的交易中，一次性付款的比例比2011年降了10个点，购房款来自银行揭贷款的占比比2011年提高了10个点，表明去年房贷环境比2011年有明显改善，按揭贷款呈现逐步放松的趋势。

　　“我不认为这个趋势在今年会有大幅突变。” 谭华杰说，万科的产品结构今年也不会有明显变化，会进一步体现出面向自住的特色。

　 从全国性大型房企的销售来看，以万科为例，2012年万科144平方米以下住宅销售占比达90%，但首次置业占比仍仅为33%，二套及以上置业占比为67%。保利地产销售结构也大致如此。如若收紧二套房贷，所有开发商将受影响。