购房者连夜签约避税 新政下二手房市场恐迎拐点

    3月1日公布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》明确提出“依法严格按转让所得的20％计征”等细化措施。受此影响，部分购房者连夜签约，以避免多交税款。业内人士认为，在各地政策执行细则未出台之前，二手房市场将迎来交易高峰。此后，部分购房者将回归新房市场。

    购房者连夜签约抢搭二手房“末班车”

    3月1日晚上11时左右，位于北京市丰台区公益西桥附近的一家知名中介公司门店依然灯火通明。一位购房者正忙着与原业主签合同。“政策细则今天出台，还不知道会对二手房价格带来什么影响，但我觉得长期看涨，所以不如现在赶紧出手。”购房者李先生说。

    在几个小时之前，“国五条细则”公布，明确提出“依法严格按转让所得的20％计征”等细化措施。这立刻在市场上产生巨大反响。

    据链家地产经纪人吴先生介绍，“国五条”出台后，不少拟购房者中出现观望情绪，想等到政策细则出台后再做决定。但3月1日晚上“国五条细则”发布后，不少拟购房者对于“按转让所得的20％计征个人所得税”十分关注。很多购房者电话询问市场情况，表现出焦急和担忧。

    在经历了春节期间的交易低谷后，北京二手房交易市场已经快速回暖。根据北京住建委网站的统计数据显示，春节后首周（2013年2月16—22日）北京二手住宅网签量为3750套，比春节放假前最后一周的网签量大幅上涨了51．4％。

    然而，“国五条细则”公布后，二手房市场量价齐升的热闹场面恐怕难以为继。

    中原地产市场研究部总监张大伟认为，“按转让所得的20％计征个人所得税”，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击。以一套总价200万元普通二手房计算（非5年内唯一住房），之前个税为2万元（总价款的1％）。如果房主原购房值为50万元，新政策后按照差额的20％计算，将缴纳个税30万元。“这必然将使成交量明显下调，经过短暂的过户‘末班车’后，二手房成交量必然将萎缩，可能会回到2012年年中平均水平。”张大伟说。

    新楼盘价格上涨趋势将被抑制

    新政策对二手房市场影响明显，但新楼盘可能呈现另一番景象。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，短期而言，二手房市场将迎来交易高峰。在各地政策执行细则未出台之前，对房价上涨较快的一、二线城市，住房买卖之间价格差距较大，由于个税按此差额征收，短期内会加速二手房业主与购房人的交易，争取搭上政策的末班车，二手房交易将进入暂时的高峰期。这在二手房房价上涨过快的区域将尤其明显。

    随着各城市细则的陆续出台，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历滞涨期。但从中长期看，新房市场将优先于二手房市场率先回涨。随着各地细则的执行，新房市场由于转让环节税收较少的优势将得以体现，部分购房者将再次回归至新房市场，带动新房市场交易量涨。

    中原地产市场研究部统计数据显示：截至2月27日，北京当月合计签约新建住宅为5102套，预期全月签约套数为5400套。张大伟说，考虑到春节影响，这一成交量意味着实际市场温度的确远超过了2011年及2012年同期。

    从全国数据来看，1月70个大中城市新建住房价格同比及环比增速继续上涨，当月环比上涨0．6％，高于2012年12月0．3％的环比涨幅。从环比上涨的城市个数来看，虽然相比2012年12月54个价格上涨城市下降1个为53个，但上涨的城市个数依然处在历史高位。

    专家认为，“国五条细则”公布后，预计各地将逐渐落实具体政策，包括房价控制目标制定等，尽管部分二手房购买者将流向新房市场，但预计房价上涨速度将受到抑制。

    细则如何落实考验地方政府

    张大伟认为，本次调控虽然需要各地细则出台，但从目前的市场变化来看，肯定会有非常大的影响。胡景晖则认为，今后“限贷”政策将会继续加码。部分高房价城市将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，这或许不利于改善类需求的顺利释放。

    专家分析，如今限购、限贷政策从严，满足购房资格的新增购房需求有限。在经历了去年四季度的集中释放后，购房需求快速增长的压力逐渐缓解。此外，首次置业和首次改善的刚性购房需求依旧是市场的主力购房人群，这部分人群资金实力相对有限，能够拿出的购房预算也较为严苛，所以面对高企的房价，以及信贷支持力度的降低，只能降低购房标准，或干脆延迟购房计划。

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，由于“依法严格按转让所得的20％计征”的影响较大，二手房市场的降温将超过一手房。同时，由于限购的升级、房贷紧缩等新政主要针对房价上涨过快的城市，预计今年一、二线城市降温幅度，将会超过三、四线城市。