房地产信托扎堆发行 二季度兑付井喷将会超千亿

    蛇年以来，信托发行红火放量，新发行信托产品达70多只，其中，房地产信托成为发行的主力军，数量高达15只，占比两成以上，年化收益率最高的达10.5%。

    然而，适逢国务院发布最新五项有关房地产调控的具体措施，外界也称之为新“国五条”。那么，新“国五条”的出台对于房地产信托市场有怎样的影响？

    多位市场人士在接受《华夏时报》记者采访时表示，新“国五条”的措施基本在市场的预期之内，基调仍集中在房价的稳定与“去投资化”，总体影响不大。

    不过，2013年房地产信托将迎来兑付高峰，兑付规模达2847.9亿，兑付压力较大。同时，在7.5万亿信托体量下，信托业的风险也在不断积聚，对投资者而言，还需谨慎选择。

    新“国五条”影响有限

    据记者粗略统计，截至2月27日，正在发行的111只信托产品中，有25只是房地产信托，发行规模达60.85亿元，最高年化收益率为10.50%。在收益率10%以上的信托产品排行中，房地产类占比50%。

    对于年后房地产信托发行规模上升，新时代证券分析师袁建明在接受记者采访时表示，主要原因有两个，首先是财政部去年12月24日发布的263号文件“关于制止地方政府违法违规融资行为的通知”对政信合作有较大影响，政信合作主要是基础产业类信托。基础产业类信托此后新成立规模不断下滑，其对信托资金的挤出效应，导致房地产信托重受信托公司青睐，成立规模有所上升。

    其次，随着2012年下半年房地产市场量价回升，房地产企业资金链紧张局面有所缓解，信托业对房地产信托兑付风险的担心有所减少，在房地产开发投资资金需求增速回升的背景下，房地产信托成立数量有所上升也在情理之中。

    “当然，也应该看到，虽然房地产信托发行数量有所回升，但规模仍维持在低位水平，今年新成立的规模也在不断下滑。”袁建明指出。

    在他看来，新“国五条”的出台对于房地产信托市场影响不大，但如果重点城市房价继续回升的话，不排除监管层出台更严厉的调控政策，从而影响房地产行业的回暖趋势，刚有缓和迹象的房地产企业资金链有可能重新绷紧。而在银行信贷没有有效提升的前提下，将迫使房地产企业通过房地产信托渠道融资的规模有所回升。

    风险不可小视

    对于投资者而言，面对众多的房地产信托产品，应该如何选择？参考哪些指标？

    袁建明表示，2013年房地产信托将迎来兑付高峰，其中仅二季度就达1247.61亿元。在信托业风险不断加剧的情况下，对投资者而言，还是要谨慎选择房地产信托产品。除了收益率和期限外，要更多地关注信托产品本身可能的风险。袁建明指出，投资者需关注以下几个方面：

    首先，融资方的资质，须满足如下条件，即房地产开发企业或其控股股东资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质；《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》四证齐全；项目资本金比例，保障性住房和普通商品住房项目不低于20%，除上述两类物业的其他房地产开发项目不低于30%。只有全部满足以上三个条件的房地产项目才能设立融款类信托。同时，融资方的股东背景、财务状况、还款能力、盈利能力、有无重大负面新闻等都需要关注。

    其次，担保方的综合实力、负债率、还款能力等，其对外担保的总体情况，担保措施是否完备，如抵押率/质押率是否合理，其变现能力如何，是否存在二次或多次抵押，相关评估公司的资质、评估价是否虚高等。

    此外，所募集资金所投项目的基本情况，能否保证资金不挪作它用；信托公司的实力，如资产总额、净资产、净利润、受托资产规模、是否有未兑付现象，以及以前所发产品的风格等。

    而在中融信托理财师张先生看来，在房地产调控背景下，选择房地产信托，主要还是从信托产品投入的项目来考察，有的项目是用融资款来买地，有的则是已经买完地融资来开发，还有的项目是融资后进行后期物业建设。如果是一线城市地产项目，后期开发的信托产品风险会相对小一些；而用于买地、前期开发的，尽管有的是北上广等一线城市，如果政策面偏紧，开工进度受阻，风险就会很大。