征税20%为二次分配收益 新政不会导致房价大跌

　　近日，政府出台了新的楼市调控措施。关于这次调控措施对房价、对楼市的影响众说纷纭。有的观点认为征收20%的个人所得税会推高房价，其理由是售房者会将这笔税款转嫁给购房者，而有的观点则认为，征收20%的个人所得税会导致房价大跌，其理由是20%的税率太高，楼市投机者行为会受到大大压制。

　　更为有趣的是，有观点认为此次楼市调控措施对楼市而言是重大利好。这些观点没有正确认清个人所得税的内在本质功能并忽略了新楼市调控措施中的其他措施。

　　笔者认为，新楼市调控措施对房价的影响不大，征收20%的个人所得税既不会导致房价大跌，也不会推高房价，所谓将20%的个人所得税全部转嫁给购房者是不会实现的;新楼市调控措施的核心作用是，对楼市收益进行更强的二次分配，减少住房投资者收益，反而对房价影响不大，即楼市调控措施的收入效应远大于房价效应。有四点理由。

　　其一，个人所得税的核心功能是收入再分配，缩小居民收入差距，对交易商品的价格影响小。对出售住房的个人而言，征收20%的个人所得税只是较少了其20%的投资受益，剩下的80%受益依然较多，而实际上个人从事其他投资受益也需要交纳个人所得税，且所缴纳的其他所得所产生的个人所得税税负不一定会比20%低，在楼市非理性状态下，投资者受益颇丰，仍会继续选择投资楼市，因此征收20%的个人所得税无法导致房价大跌。

　　其二，从财税理论角度看，类似增值税、营业税、关税、印花税等交易性税收一般可以转嫁，但类似个人所得税、企业所得税等受益性税收难以转嫁，房产税、遗产税等财产税也难以转嫁。对售房者个人征收20%的个人所得税同样难以全部转嫁，至多是小部分转嫁。因为，如果售房者在原有房价基础上加收20%的个人所得税，购房者会转向一级市场购房，会直接向房地产企业购房，即便不能在一级市场购房，在一般情况下，购房者不会在目前高房价的情况下再负担这么高的税负，会选择不购买。

　　其三，从实际经验看，交易性税收会影响交易价格，而收益类税收难以影响交易商品的价格，故征收20%的个人所得税无法真正对房价产生强烈的打压效果。其实，这次新政策措施中已经“手下留情”，工薪所得都是实行累进税率的，而措施中个人所得税按20%的比例税率征收，如果按累进税率征收所产生的收入再分配效应更大。

　　其四，新调控措施中提到要严格执行土地增值税清算，这项措施也是达到收入再分配效果，对房价难以产生实质性影响。土地增值税可以减少房地产开发企业股东的可分配收益。土地增值税严格清算对房地产企业的冲击会较大。

　　从上面的分析可以看出，此次新楼市调控措施的收入效应远大于房价效应。其实，新楼市调控措施中提到了个人住房房产税制度改革问题，真正能影响房价的是这项措施，但该项改革取决于试点城市或区域的选择、取决于税率的高低、取决于是否覆盖存量房等多个方面。如果个人住房房产税试点改革主要在二三线城市，则对全国性房价影响不大，因为能真正影响全国房价走势的是像北京、广州、南京、深圳等这样的一线城市。如果个人住房房产税试点改革包括对存量房征收，且实行较高的累进税率，则对房价影响较大，否则影响不大。

　　另外，还应注意新楼市调控措施中提到的要严格实施差别化住房信贷政策，银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套(及以上)住房信贷政策，要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。这项措施如能严格执行，对房价上涨动力有一定的抑制作用。

　　从新楼市调控措施中可以判断，未来房价难以实现类似前几年的上涨局面，其主要原因是国际上宽松的货币政策会逐步消失，中国的房产税制度改革会逐步推进，个人所得税会大幅削减炒房收益，土地增值税严格执行会大规模减少房地产企业收益，信贷资金难以继续大规模流向楼市。