碧桂园无视宏调放言30%增长 经营现金流持续负数

　　除却其在2013年1月发行2023年到期的优先票据利率为7.05%之外，其自2009年至2011年发行的优先票据均高于10%的利息率水平。

　　相比之下，雅居乐地产的融资行为同样较多，但其自2009年至2012年，发行优先票据的利息率均低于10%。

　　根据碧桂园发布2012年业绩公告中数据显示，截止到2012年12月31日，其账面货币资金占其流动负债合计数的17%，截止到2011年12月31日，恒大地产的相应比例为20%。

　　令碧桂园在较高融资成本下运作的保证，就是其大盘开发、快速周转的发展模式。

　　在地产圈，恒大地产一直以高速的存货周转率著称，其实碧桂园的周转速度与恒大地产不相上下，“我们要求新盘从开工起5-7个月开盘，1年内把自有资金的投资回笼。”碧桂园战略发展部如此介绍。

　　据碧桂园2012年业绩公告显示，其在2012年的存货周转率达到0.54，与尚未发布年报的恒大地产在2011年的周转率一致。

　　成也区位，败也区位

　　碧桂园的销售手法之灵活，是地产圈内人尽皆知的特色。

　　有香港地区港股分析师向记者介绍，“碧桂园和雅居乐在销售方面，都是学外国和香港的手法来做的。”

　　“全民营销”、“人海战术”、“空运业主看楼”……据香港某地产业内人士透露，“碧桂园的销售人员佣金比人家高出五六倍。大部分时候，一个销售是千分之一的佣金，碧桂园可以达到千分之五六，有时候千分之八也有。”

　　对此，上述业内人士表示，销售成本高一方面固然因为广东省本身销售成本上涨速度远快于全国平均水平;另一方面，某国际投资机构总裁表示，由于碧桂园的产品均处在郊外地区，物业所在地很偏，“他的广告力度一定要大，否则卖不掉。你只能把客户从城市抓过去”。

　　定位在二三线城市城郊地区或城市新区的布局模式，一方面可以保证碧桂园低价协议拿地、大盘开发，也令其在同类产品中售价相对偏低。

　　然而另一方面，碧桂园因为定位较偏，在历史上曾经一度陷入被动的境地。

　　“我记得非常清楚，在08年的时候基本上看不到他的销售了，当时股价从14块钱一路滑到2快、1快。”有分析师对碧桂园历史上遭遇的销售空窗期记忆犹新。

　　在2008-2009年，全球遭遇金融风暴，其间恰逢广州推出经济适用房，当时碧桂园的产品并不比经济适用房占据优势，且因为其主要布局较偏，“市场上就完全掉下来了”。

　　在政策调控的大环境下，有业内人士如此总结：如果房地产出现调整，往往必然的节奏是先从城外开始跌，然后到城乡结合部，再到城中，再从城外开始跌。在如此规律之下，碧桂园定位城郊的布局模式，亦成为其未来发展的一项隐忧。