地价“腰斩”宁波富达高价囤地资产减值风险显露

　　作为宁波当地老牌政府投融资平台、宁波市最大的土地一级开发商——宁波城建投资控股有限公司(下称“宁波城投”)下属嫡系上市公司，宁波富达(600724.SH)凭借其拿地方面的优势，曾经在当地的房地产开发领域风光无限。不过，当市场行情持续疲软，像宁波富达这类“坐拥”巨额存货的房地产企业优势瞬间瓦解，首先就是资产减值风险集中爆发，高负债率经营也难以为继。

　　昨日晚间披露的宁波富达2012年报揭开了其高价囤地风险的冰山一角。年报显示，2012年末公司资产总额214.16亿元，其中存货就高达145.65 亿元;而资产负债率高达79.16%，公司已连续三个年度维持80%左右的负债率水平。而更让投资者惊讶的是，此前虽然土地市场持续低迷，但公司从未对其巨额存货有所“保留”，而这一次公司在2012年年报中首次计提了存货跌价准备，且高达3.75亿元。

　　高价囤地业务链条

　　2009年，宁波富达通过资产置换，主业变更为房地产开发。公司控股股东宁波城投置入的资产包括：宁波城市广场开发经营有限公司100%股权(核心资产为商业地产项目天一广场)、宁波房地产股份有限公司(下称“宁房公司”)74.87%股权、宁波慈通置业有限公司100%股权，这三项置入资产分别作价63.63亿元、13.5亿元和2.3亿元。

　　此后，宁波富达还在浙江省宁波市等地多次拿地，并通过收购宁波象山维拉置业有限公司接收了252亩“象山半边山”建设用地。据《第一财经日报》梳理，该公司重组以来合计拿地超过100万平方米(可建建筑面积)，包括2.055亿元收购“象山半边山”建设用地的账面价值，其地价总值约96亿元。

　　而宁波富达拿地成本不菲。以2009年10月宁波富达通过竞拍取得的171788平方米鄞州区古林镇薛家片区IV-8-e居住地块为例，成交价约17.88亿元，楼面地价约10406元/平方米。这一地价水平曾创下宁波当地房企在这一区域拿地价格的新高。

　　不过，三年之后，该区域地价似乎又被打回“原形”。2012年12月14日，宁波维科置业与雅戈尔集团竞拍93577平方米鄞州区古林镇薛家片区的IV-3-3居住地块。竞标价升至10.29亿元时，雅戈尔集团放弃加价，最终维科置业竞拍成功，楼面地价仅为4781元/平方米。

　　当地兼营房地产开发的一家上市公司高管告诉本报记者，宁波富达高价拿地，有为地方政府和大股东套现的嫌疑。但因为有城投背景的政府信用背书，宁波富达高价拿地并不“吃亏”，在公司获取土地后转手就向银行、信托公司质押融资。

　　宁波富达副总裁、董秘赵立明在接受记者采访时也承认，公司持有的绝大部分土地等资产都被质押融资了。但他认为宁波富达拿地的成本并不算太高，也否认了“高价拿地为地方政府及大股东套现”的说法。

　　不过，上述上市公司高管认为，宁波富达在高价拿地之后再进行土地质押融资，通过政府信用背书放大资产价值，从而形成不真实的资产负债率，一条看似运转正常的链条，其实蕴涵了大量的资产减值风险。

　　资产减值风险显露

　　年报显示，截至2012年末宁波富达资产负债率为79.16%，负债总额169.53亿元，其中大股东借款23.94亿元，房产预售款29亿元，短期借款31.77亿元，长期借款35.30亿元。此外，从2011年底开始，宁波城投与昆仑信托约定，以信托资金分笔受让宁波城投所持宁波富达10亿元的债权，资金成本为每年13%。

　　2013年1月17日,公司将上述债务调整为1个“1年期的金额为10亿元、利率为13%”的债务协议加上1个“2年期的金额为10亿元、年利率为9.6%”的债务协议。

　　前述上市公司高管称，如果按照成本法和市场法评估宁波富达的资产，其负债很可能将超越资产总额。以拥有天一广场的城市广场经营公司为例，2009年宁波城投置入资产时，其账面价值仅为15.18亿元，但当时评估机构按照租金收益法评估该项资产的价值高达71.77亿元，重组时最初作价72.16亿元，后调降至63.24亿元。

　　天一广场的盈利模式为“租金收益+商户收益分成”，天一广场共划分为10多个商业区，核心由22栋低层建筑等构成。业内人士称，相比同行业，天一广场的真实空置率并不算低，收益法的评估方法放大了公司的资产价值。

　　而记者在天一广场服装区等区域走访时亦发现，位于二层、三层的商铺的出租率达不到中信建投证券等机构按照市场法估值时所采用的98%的出租率水平，有部分楼层甚至不足50%。

　　“若以市场法计算，宁波富达的土地资产将缩水不少，何况宁波土地市场已连跌三年。”前述上市公司高管称。