地价“腰斩”宁波富达高价囤地资产减值风险显露

　　以前述鄞州区古林镇薛家片区为例，市价缩水超过50%。但从2009年至2011年，宁波富达定期财报从未对土地计提“跌价准备”，在2012年报中公司首次计提了存货跌价准备3.75亿元，其中“依云郡项目”(又称古林薛家片区项目)计提3.46亿元，“宁海挑源路项目”计提0.29亿元。

　　公司在年报中表示，上述项目，由于当时取得土地的成本较高，且受宏观政策持续调控影响，经对比目前周边环境、类似楼盘的成交价格及该项目的实际情况等综合因素进行测算，预计项目可变现净值低于账面净值，故计提相应的资产减值准备。

　　而有业内人士表示，即使计提跌价准备之后，公司古林薛家片区项目的账面值也仍较市价高出许多。

　　纠纷不断

　　公司在年报中披露，2012年度公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项。记者在宁波海曙区法院、宁波市中院了解到的情况却是，天一广场与商户的民事纠纷案件比例高于其他同类商场。业内人士称，可能是诉讼金额达不到披露要求。

　　而在解决纠纷时，宁波富达及其子公司的态度也令部分商户不满，甚至令法院难堪。在商户王家林与城市广场公司打官司期间，海曙区人民法院出具了(2012)甬海法鉴委90号司法鉴定委托书，委托宁波中冠工程管理咨询有限公司对天一广场号外酒吧进行资产评估和鉴定。但在鉴定之前，广场开发经营公司将法院封条、查封物品拆除，并且将位于天一广场原酒吧区三层的IB304-307室出租给了上海网鱼网咖公司。

　　对于上述纠纷的处理，赵立明表示，公司没有收到过法院中止执行的通知，进行处理的依据是(2011)甬海执民字第1544号执行裁定书。

　　但海曙区人民法院审理该案的一位负责人提供的书面材料显示，该查封资产的钥匙经法院允许一直由广场开发经营公司保管，但法院从未通知其拆除号外酒吧非毛坯。“责任应该由该公司承担。”该负责人称。

　　另外，公司子公司涉及的投诉比较多。记者获得的一份宁波市纪委信访件回复显示，宁波富达子公司所涉问题既有社区及居民反映的噪音超标问题，也有购房人对商品房质量纠纷的投诉。

　　当然，受到业界关注的还是宁波富达子公司的一起悬而未决的纠纷。

　　2012年12月16日发生的“宁波市徐戎三村一幢居民楼倒塌致1死1伤”事故中的居民楼就是由宁波富达子公司宁房公司开发建设的。据当地政府人士透露，倒塌楼房原住有18户居民，每户赔偿金额大约数百万元，最终经济赔偿金额可能比较大。

　　对此，赵立明认为，宁房股份系2009年资产置换注入公司，仅使用了原开发商的一块牌子，事故与公司无关。但上述政府人士认为，这种说法并不准确，事故最终处理结果尚未明确，重组是责任与义务承接的，并非只是“使用一块牌子”那么简单。

　　持续增长存疑

　　宁波富达2009年至2012年的年报显示，宁波富达房地产与商业地产收入处于逐年增长的态势。

　　但前述上市公司高管有另一种看法，他认为宁波富达这几年运转正常，主要得益于城投控股的嫡系关系和前几年楼市的热闹，该公司管理、持续经营能力并不如其报表数据那样好。他表示，以宁波富达经营最好的商业地产天一广场为例，由城投开发，2002年投入运营，位于成熟商圈。

　　而公司近年商品房、商业地产销售情况也从侧面佐证了上述观点。该公司其间销售的青林湾一期A区、B区、日月星苑、龙湾银都、赛格特花园、赛格特花园-临海山水一品A区、青林湾二期、维拉小镇一期、东部新城B-9#商务楼等项目，最早的于2003年竣工，均为早期拿地开发或是大股东转让的项目。

　　天一广场多位商户在接受记者采访时也对宁波城市广场开发公司的持续经营能力提出质疑：租金逐年上涨，商户难以赚钱;调整分区过于随意、频繁;租赁合同中要求争议必须在海曙区法院打官司;免责条款太多，等等。这些或都涉嫌“霸王条款”。

　　对于同行及商户质疑公司管理、持续经营能力的问题，赵立明未给予记者正面回复。