温州房价“跳水” 房地产不会永远上演投资盛宴

      温州楼市，全国楼市的重要风向标。

  近日当地官方数据披露，2012年，温州市新建商品住宅的价格指数、成交均价双双下降，其中成交均价下跌24%。国家统计局的数据也显示，今年1月与2月，温州房价领跌全国——温州房价“高台跳水”的传言，在官方讯息中得到证实。

  “三线城市，一线房价。”与记者通话时，温州大学房地产研究所研究员向洋，给了温州以这样的评价。

  的确，市场好的时候，当地单价在8万元以上的豪宅并不鲜见。

  “但是，2011年底至2012年上半年，之前卖9万、10万一个平方米的楼盘，后来调整到了五六万，个别房源只卖了4万。”

  向洋强调说，温州房价“跳水”，并非短时间内的陡降，而是相对较长周期里价值逐步回归。“否则，一降就是百分之四五十，那真的就是崩盘了。”

  在向洋的印象中，温州楼市曾有的奇观之一就是“全民炒房”，“价格虚高，通过二三级市场，几个星期就可以加价转手，资金周转快。”2009年温州房价几乎翻了一番，那时，但凡有几十万、几百万闲钱的人，都会买上四五套房，不少人看别人赚钱也便盲目跟进，实力不够就与亲朋好友合伙买，卖出之后按比例分红。

  “2009年之前，可以通过金融杠杆‘四两拨千斤’，首付30%之后全部利用银行信贷。还有的人，把现有住房抵押给银行，再贷款去炒房。2010年调控后，信贷门槛提高了，炒房成本相应提高，加之限购，市场便不复当年了。”向洋说，市场风向逆转后，后期入市的人就少赚乃至没得赚了，有的投资客被“套牢”了。向洋认为，调控，对于挤出温州楼市泡沫起了很大作用，“目前仅商业地产还有一些投资，住宅这一块的投资已十分理性。”

  记者昨日连线温州朗兆房产专业机构董事长叶维坚。他说，在这一轮调控中，温州楼市震荡较为剧烈。“温州人的投机欲望原本较为强烈，加之市场供应不足，导致房价畸高。而2010年以来实施的限购、限贷，使得市场需求转为以刚需为主，买豪宅的人就少了，加上温州出现中小企业信贷危机，有的人因资金链出现问题不得不抛售豪宅，房市价格因此出现‘腰斩’”。他认为，温州房地产市场的结构性调整已于去年七八月完成，目前豪宅高台跳水的情况只是去年的延续。按照2012年温州市区住宅销售量为67.68万平方米计算，高达160万平方米的市场供应量，需要卖2年半的时间才可以消化掉。

  “所以，尽管今年以来温州土地市场开始升温，成交量也开始上涨，但是，温州房价依然缺乏上涨基础，仍然在前期底部区间运行。”叶维坚说。

  温州房价大跌，会否在江苏产生传导效应?

  对此，温州的房市研究人士认为“可能性并不大”。

  向洋说，温州的情况有其特殊性，主要是2011年起开始爆发的信贷危机，让一大批本地的豪宅买家资金链出现问题，被迫进行抛售。信贷危机爆发后，出现了一些房产证持有者因资金断链跑路的现象，私下接棒者更不了名，便引发了信任危机。“后来，期房转让在温州很难运转了，这客观上也倒逼投资投机行为的减少。”

  省社科院区域发展研究中心助理研究员王树华也认为，温州楼市泡沫严重，相比之下，江苏楼市泡沫程度不会这么大，所以，温州房价“高台跳水”的情况，传导至江苏的可能性很小。

  有专家说，“房地产的区域性强。在南京，购房人60%都是持有外地身份证的人，大多是因工作落户的新南京人，自住比例较高。所以，温州的情况在南京难以出现。”同时，他提醒一些人口和产业支撑有限的城市，“不得不防重蹈温州复辙”。