房企“出海”渐猛 国内房地产比国外更具投资价值

　　一季报显示国内大型房企首季销售业绩亮眼，虽在调控之下但日子并不难过。不过从去年开始，一线房企“出海”动作频繁，海外发债融资、海外项目合作，中国的房地产业缘何能够充当“走出去”的排头兵，是要实现“买全球卖全球”吗，或者仅仅是一次冒险的尝试，业内人士表示，进军海外市场并不简单，国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。

　　海外融资

　　4月9日，旭辉集团公告称，公司发行了于2018年到期的2.75亿美元优先票据，票面息率12.25%。

　　3月4日，万科公布了通过境外子公司发行美元债券的计划。经过3月5日、6日在香港、新加坡和伦敦的路演，万科于3月7日完成金额为8亿美元的5年期定息美元债券的定价，年票息率2.625%，每100美元债券发行价99.397元，折合年收益率2.755%。

　　3月下旬至今，绿城、融创、华南城、首创、旭辉等房企发行了债券，融资总额达150亿元人民币。

　　据中国指数研究院发布的数据，截至3月15日，已有21家内地房企在境外发债，融资额高达570亿元人民币，这一数字已经逼近去年全年600亿元的水平。

　　加上前述几个项目的新近发债，内地房企今年以来的境外发债总额已经超过去年全年。

　　中指院的报告指出，去年下半年以来，内地房企境外发债的认购情况良好，多数债券的认购在10倍以上。

　　业内人士表示，美国在2012年9月推出第三轮量化宽松政策释放大量流动性，为房企境外融资提供了大量的资金来源。而且目前国内的融资成本已经处于较高的水平，随着越来越多的开发商尝试海外项目，直接在海外融资将是其必然的选择。

　　海外建房

　　3月7日，华尔街日报援引一位房地产公司执行官的话称，中资财团正计划购买美国通用汽车大楼40%权益，现已进入深入谈判阶段。一旦交易完成，这将是中国投资者有史以来最大的单一美国物业交易。

　　此前，2月份，万科与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，万科首次进军美国。这是继与新世界合作拿下香港荃湾地块后，万科开拓国际市场的第二站。

　　实际上，截至目前，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。来自中国海外投资联合会一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，在2012年一系列海外布局之后，此前已出海造房的国内房企陆续迎来收获期：如碧桂园位于马来西亚的两大项目计划在今年正式面市;绿地首个海外项目动工，春节后将进入销售;首创置业位于法国的项目，也已进入招商阶段。

　　“出海”动因

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，中国房企“出海”不仅仅是战略布局上的考虑，更重要的是想利用国内房企在销售渠道的资源优势，吸引国内高端职业客群到海外置业投资，从而这些房企也可以在这个细分市场上获得收益。

　　具体来看，部分大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化;其次，从投资项目来看，多为旅游地产项目，而锁定的客户多为国内客户，企业也可借此整合产业链，吸引国内客户投资，从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为3类：移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

　　与此同时，当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分国内房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，开展海外房产投资业务，借机布局国际房地产市场;而国内限购、限贷、房产税等房地产调控政策频繁出台，投资客投资海外可以规避国内投资风险，从而导致部分龙头开发企业也转投海外市场。

　　风险提示

　　张宏伟认为，从当前中国房企相继赴海外拓展业务的现状来看，虽然当前布局海外房地产市场具有一定潜在的市场风险，但目前有拓展计划的都是国内龙头房企，规模并不大，更多的只是测试市场反应，且大多数都采取与当地的发展商合作发展模式，风险并不是太高。

　　但是，要进行规模化扩张势必会存在种种问题。比如海外的开发模式和中国不同;布局海外市场更需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑;另外当地房地产市场购买力有限，不一定像国内那样具有买房投资的市场氛围。

　　“进军海外市场并不简单，如果没有充裕资金和开发模式、没有更好了解当地房地产市场需求及特色、没有熟悉当地的政治环境与税费制度等，那么，房企布局海外有可能会面临不同程度的风险。”张宏伟认为，海外市场看似蓝海，但并不一定会有好的收益。“在中国城市化进程尚未完成的市场背景下，中国的房地产市场仍然会有至少10-20年的发展机会。国内房地产市场仍然比国外具有投资价值。”