新国五条“细则”落地 楼市调控影响已初步显现

　　北京“新国五条”实施细则、购房人资格审核实行“认房又认贷”、二套房首付比例提至七成……在过去半个月中，楼市调控政策“组合拳”接连出台，在保护合理刚性需求的同时，针对投机行为的调控则层层加码。记者调查发现，虽然政策最终传导到市场尚需时日，不过，从近期新房与二手房市场最新变化看，楼市新政的影响已经初步显现。

　　政策

　　公积金政策全面收紧

　　4月7日，北京住房公积金管理委员会出台公积金贷款差别化政策。政策一方面对购房人的资格审核实行“认房又认贷”的认定标准，另一方面把二套房公积金贷款首付比例提升至70%。此外，新政还限定高收入职工的月还款额，规定人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。

　　多家房地产研究机构分析认为，公积金政策逐渐收紧，在保证保护刚需自住的前提下，对带有投资目的的改善等需求可能会逐渐增加约束条件。不过，限定高收入职工的月还款额，却遭到强烈质疑。

　　有网友根据百度计算器算了一笔账：按北京统计局公布数据，2011年全市职工月平均工资4672元，按照公积金新政策规定，3倍后的月工资超过14016元的，其月还款额原则上不低于7008元。也就是说这14016元中，要扣除1512元公积金、1008元养老保险、252元医疗保险、25元失业保险以及989元个税，净收入为10230元，即便加上公积金账户里个人和单位缴纳的3024元，扣除7008元月供后，月收入仅剩6246元。鉴于目前二手房市场几乎冻结，购买期房的话，尚需等待两年。若租一居室，月租按3500元/月计算(上世纪80年代之前的城区老旧房)，则每月仅余2746元，日均生活费不足百元。有业内人士调侃：“这样的‘高收入’活得是不是太惨了点?”“不是不支持政府调控，但现在这样一刀切的政策误伤太严重。”

　　目前北京在二手房贷款时商贷与公积金借款人的使用比例为6：4，即公积金贷款人群占40%以上，且多以改善型刚性需求人群为主。伟业我爱我家(小区网 论坛)集团副总裁胡景晖分析表示，虽然部分合理的改善性购房需求被误伤，但是对首次置业人群仍维持最低三成首付，凸显了对首次置业人群的优惠保障。此外，对名下无房但有过贷款记录的购房人仍执行不低于60%的贷款首付比例，也缓解了部分改善性购房需求的首付压力。

　　新房新盘预售证审核从严

　　预售证的审核力度加大，发放的速度放缓，使得部分原定于3月入市的项目不得不推迟入市时间。据亚豪机构统计数据显示，本轮清明小长假期间(4月4日-4月6日)北京住宅市场仅有一个项目入市，预售许可面积2.7万平方米，供应套数相比去年清明减少59%。

　　记者获悉，除了城区的高端项目，通州、大兴等地一些刚需项目价格预期较高，未获建委批放商品房预售许可证，开盘遭到搁置。通州某项目二期原本打算4月初入市，开发商最初打算将价格上调至每平米2万，不过，由于该价格与该项目去年12月一期每平米1.6万的价格出现上涨，最终没有拿到预售证。