限涨背后的价格战 房企实施“曲线救国”策略

    近日，万科在京热卖的畅销盘——住总万科·金域华府三期悄无声息的更名为住总万科·金域国际。

    楼盘项目更名背后往往诱因颇多，业内资深人士分析：有些开发商不满意之前的案名，往往想通过换成更“高端洋气”的称呼为项目的定位改头换面；还有的为了配合集团的品牌整合推广；有的楼盘更名干脆就是为了显示自己实力雄厚，设置很多推广名，让市场感觉开发商项目很多。另外出于营销角度，烂尾复出；项目易主；或者在楼市萧条的状况下，用新的名字降价入市，既不会对原先的品牌造成冲击，又可以避免旧业主“维权”闹事。这些都是以往一些楼盘项目更名的原因。

    住总万科·金域华府三期的更名，选在一个敏感时期。

    顶着房价全国领涨的巨大压力，北京市政府一再强化对房价的控制力度，新“国五条”细则出台后，北京市住建委又口头发布行政“限涨令”，新盘报价不能高于该楼盘此前成交价，也不能高于周边同质商品房价格，否则政府将不予发放预售许可证。

    “限涨令”一出，纯新盘成了楼市里的“纯金招牌”，纯新盘，对购房者意味着价格低谷，对开发商意味着相对定价自由。听起来很相悖的一件事，却在买卖双方的意识形态上达到了空前统一。

    亚豪机构副总高姗分析，“限涨令”的影响对于纯新盘的影响明显小于老项目后期。纯新盘项目只需要定价不超过区域均价即可，并没有十分严格精确的限制。

    住总万科·金域华府三期在此档口，更名为住总万科·金域国际。我们还不能主观判断老酒装新瓶的目的是否是为了“纯新盘”的效应，避开住建委“限涨令”。但是项目三期的一些动态，确实值得推敲。相对于前两期的非毛坯项目，住总万科·金域华府三期令人意外的没有延续强项，反而非毛坯变毛坯。项目的销售人员介绍到，三期的项目计划是毛坯，报价尚未确定，但是建议购房者可以参考周边的楼盘价格：“没万科牌子响，配套也跟不上的楼盘现在也3万多了。”

    虽然不能确定定价，但有已经排号的准购房者透露，销售给出的信息是预计要以3.4万左右的价格开盘。从2011年一期价格折后2.1-2.3万，到2012年二期2.5万。更了名的“金域国际”倘若真如购房人爆料的3.4万入市，一年之间，两字之差，价格相差近一万元。以115平三居为例，总价上涨了100多万。

    除了更名之外，为了规避“限涨”嫌疑，万科在京的项目多用非毛坯合同单算的方式，变相涨价，此前记者实访万科房山的三个项目，据销售介绍，京投万科新里程、万科金域缇香与万科长阳半岛新一期，签约时房屋出售和非毛坯拆分成两个合同。总房款也涨了近30万元。

    “限涨”背后的新盘价格战

    据中原地产的统计，自国五条出台后的一个多月时间内，北京合计预售项目为16个，住宅供应套数4521套。

    “在其他条件都不变的情况下，要保证今年的房价与去年持平，有很大的难度。”中原地产张大伟表示，由于项目不让涨价，很多开发商开始博弈，放缓入市速度，等待政策出现调整的空间。