二手住房交易流程解析 到所在区房地产交易所办理

    买房、卖房，改善自家居住条件，普通百姓家庭不可避免要面临二手住房交易。你对此熟悉吗？你想了解整个交易流程吗？

　　记者通过走访哈尔滨（楼盘）市部分房屋交易网点，与正在交易房屋的市民一同体验，初步了解了二手住房交易的一般流程，希望能给即将买卖二手房的市民提供一点帮助。

　　据了解，哈尔滨市二手住房交易目前实行属地化管理，即交易房屋在哪个区，就到所在区的房地产交易所办理。

　　1.查询限购资格

　　购房人如实填写本人及家庭成员情况申报表。工作人员根据我市相关规定，查看购房人是否有购房资格。对已有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，在本市市区(不含呼兰区、阿城区)购房被暂停。

　　2.交易受理

　　买卖双方申请房屋产权交易更名(转移登记)，买卖双方提供房屋所有权证、身份证件及户口本(原件和复印件)、买卖合同。填写房屋所有权登记申请书。工作人员出具受理单。规定现场勘查时间、领证时间。

　　3.初审交易

　　各区房地产交易所的工作人员，按受理单上规定的时间对交易的房屋进行现场勘查，现场询问并填写《房屋登记询问表》，初步核实房产与房产档案信息是否一致。

　　4.审核审批缮证

　　按交易部门设定的审批权限逐级申报、审核、批准后，登记备案，制作新的房产证。

　　5.缴纳税费

　　税费的构成比较复杂。比如个人购买建筑面积90平方米以下普通住房，该住房属于家庭唯一的住房的执行1%税率，不属于家庭唯一住房的执行3%税率。对卖房者来说，持有5年以上且是家庭唯一住房的免征个人所得税；不满5年或满5年不是家庭唯一住房的征1%个人所得税。

　　6.领新产权证

　　买房人持税务出具的完税单子到窗口缴费，手续费按建筑面积每平米6元收取(买卖双方各收3元)，登记费80元，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证窗口申领新的产权证。

　　7.打款完成交易

　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费、水电等费用后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

　　房款如何结算

　　现金买房

　　如果是现金买房，在办理产权交易时，买卖双方以及房地产交易中心签订资金监管协议，在受理之日起3个工作日内，将房款存入监管账户。发放房屋所有权证时，买房人领取《房屋所有权证》，卖房人持《监管资金支取凭证》，3个工作日内，到监管开户银行办理房款转账手续。

　　银行贷款

　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证，银行领取房屋他项权证后，银行将贷款一次性发放给卖方。

　　提醒你：

　　物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费、电费以及天然气费、供暖费、水费等长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

　　合同约定是否明确

　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

　　房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

　　交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。