谢逸枫:社科院的房价全面“失控论”实在太荒谬

　　杭州电视台房产频道连线亚太城市房地产业协会会长谢逸枫先生发表对因社科院此报告的看法与分析：

　　主持人：2013年5月1日，中国社科院财经战略研究院公布的报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。针对社科院报告称“房价面临全面失控”这一观点，万科董事长王石于4月8日在微博中表示：“认同”。谢先生是怎么看此观点，是否认同目前“房价面临全面失控”的观点?为什么?

　　谢逸枫：对于社科院报告中“房价面临全面失控”的说法，不敢苟同。当前中国房价总体上保持稳定上涨态势，并未出现房价全面失控的局面与风险。一是从百城价格指数与各省市地方房管局公布数据及民间机构公布的报告看，4份与5月首周楼市成量与房价涨幅及商品房库存量等房企资金链四个指标显示，“房价面临全面失控”的说法简直是荒谬，严重缺乏科学的态度与客观的分析及权威的数据支撑。二是从调控角度上看，调控力度已经在不断收紧，并且开始往二三线城市调控发力，3月国家统计局与4月百城价格环比涨幅开始小幅度回落，同比部分二三线城市也有回落。三是楼市部分城市房价虽然有反弹，但是离全面失控却为时尚早，譬如部分二三线城市因库存压力巨大与供大于求及调控的因素，房价环比仍呈下降趋势。

　　谢逸枫：4月百城价格与3月家统计局数据说明，虽中国总体房价不存在面临全面失控局面，但4月百城价格报告中显示，一线城市房价同比呈现大幅度反弹的失控风险与迹象。一则北上广深4月环比看，北京3.11%，上海0.19%，广州2.41%，深圳1.94%。二则北上广深4月同比看，北京15.26%，上海4.72%，广州15.25%，深圳12.34%。三则一线城市环比平均上涨1.9%，超过了全国100城环比的平均涨幅。四则一线城市同比平均上涨11.89%，超过了全国100城同比的平均涨幅。房地产调控房价“抗药性”正形成“弹簧式”的对抗，越调越涨，不调失控。“新国五”与“新国六条”(新国五条细则)及全国35个城市地方版细则的调控房价效果有待于观察。

　　主持人：最新数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。为什么调控如此严厉情况下，房价会呈现上涨，甚至大幅度反弹到失控的风险现象?

　　谢逸枫：一线城市房价同比呈现失控风险，主要原因有六个方面，一是一线城市供不应求。不仅住宅用地连续三、四年没完成指标，新建商品房供应也减少了。二是结构性上涨拉动。一线城市市中心高价项目增加，大户型的豪宅价格普遍上涨，一定程度上拉高了全市平均价格。三是买房者追涨。货币超过，房地产贷款井喷，住房需求不断增加。特别是二手房市场部分需求转移到一手房市场，城市人口快速增长及刚需买房意愿强烈。四是土地市场热闹，地价大升、高价地出现助推房价上涨。而人民币升值与抗通胀及股票下跌的预期下，买房子自然成首选产品。五是房价控制目标未提降字。地方政府执行新国五条的落地细则力度不一，房价控制目标成限涨目标。而关键性政策缺乏实际操作性与调控方向错误，导致房价调控陷入越调越涨局面。六是房企涨价动力实足。在商品房去库存快速与业绩大增及融资成本下降得情况下，楼市保持上行的趋势，房企手上不缺钱，基本很难有降价空间。

　　主持人：2013年5月8日，一位接近北京住建委人士表示“北京房价涨幅全国居首，已引起北京市领导不满。”北京市相关领导已经放话，房价控制目标直接挂钩相关负责人的“乌纱帽”。未来地方政府调控如何面对房价失控的风险，将采取什么手段与对策，解决一线城市高价不降的现象?

　　谢逸枫：新国五条政策已出台两个月，地方政府细则执行刚满月，房价却没有下降的意思。一方面政府希望通过行政手段来限制房价。另一方面政府却在疯狂地推出高价的土地。可想而知，地方政府为了控制房价涨幅，一线城市除了提高二套房贷与公积金贷款首付与利率外，“六限”(限购、限贷、限外、限价、限售、限网签)政策将是作为地方政府主要调控手段。