深圳顶级公寓的前世今生 高端公寓深圳滞后京沪港

　　今年，深圳入市的顶级公寓数量之多远远超过往年，用“集中入市”来形容也不为过，价格方面更是大有突破。

有观点称，深圳的高端商务公寓将向香港看齐。目前前者是后者售价的1/4至1/8。

　　位于香蜜湖片区的东海国际公寓早前就被爆出楼栋单位的价格为29万元/平方米，整套价格约为2.5亿元人民币;位于深圳南山区鹏瑞深圳湾壹号广场、华侨城华寓、公园道大厦等商务公寓也高价入市，总价纷纷超千万元甚至过亿元。有意思的是，这些顶级公寓并不缺少买家，深圳湾壹号数十套总价三千万以上单位，推出即卖完。而近日又有消息称，有豪客一次性全款购买15套华侨城华寓单位……

　　深圳顶级公寓为何为在今年集中入市，该类产品未来的市场前景如何?对比京沪的同类产品，深圳顶级商务公寓的优劣在哪里?又是否还有升值空间?

　　彭健旭：对比豪宅 公寓占优

　　对于高端的商务公寓这个话题，我有四个观点。

　　第一，高端商务公寓集中推出有他的偶然性和必然性。从必然性来讲，是一个市场目前对产品的拓展。国家房地产调控政策下对整个房地产行业，尤其是对房地产开发商的经营还是有一定的制约，如果市场仅仅依靠住宅的单一产品，房地产行业或房地产公司的发展肯定会受到影响。因此房地产市场和房地产公司就开始考虑一种住宅的替代产品。高端商务公寓可以在国家调控不可预期的情况下，丰富地产产品。

　　第二，高价公寓推向市场有一个认识的过程。顶级公寓推出来以后，市场能不能接受?或者说天价公寓推出来以后对市场的影响或者对市场的反应会怎么样?在认识以后市场还有一个接受过程，但是最终我认为“天价公寓”还是会有他的市场。股市上有句名言“市场从来不缺资金和投资者，缺的是信心”，“信”就是对产品的认识，对产品的信心。所以我认为高端的商务公寓在市场上经过一定时期的认知以后，应该会有他的市场。

　　第三，商务公寓是否物有所值，关键看他的性价比。所谓的“性”指的是“功能”和“属性”，“价”就是他的“价值”。公寓和住宅相比有三个优势。首先，公寓具有功能多样性和兼容性。公寓既可以当居住也可以当办公，还可以作为一些商业活动的场所。其次，平面的灵活性。住宅受到国家的限制有一定的功能性的要求，如规定这个厨房面积多少、这个阳台面积不能超过多少等等。以此相反，公寓的平面很灵活。最后，高端商务公寓在建筑和材料设施上保持了高端性。因此看来，商务公寓的性价比比同类的住宅高，物有所值。

　　第四，目前的宏观调控背景下，商务公寓的投资前景应该分两个方面看：首先是地域。所谓的“地域”就是商务公寓所处的城市，随着深圳城市地位的不断上升，深圳的价值、房产或者地产的投资价值绝对会随着其地位的上升而上升。同时还有稀缺度。任何一个产品，它的地理位置或者设计材料以及其他的一些品质，尤其是产品的地位是很难复制的。

　　第五，因为深圳毗邻香港，具备与香港无缝接轨的优势，也使深圳高端的公寓价值，可以和北京上海相媲美。

　　黎皓：高端公寓深圳滞后京沪港

　　整体来说，上海在高端公寓方面的发展是超前的，北京是适中的，而深圳是滞后的。上海的浦东上世纪90年代之前还是农村，2003年推出汤臣一品，当时的价格就已突破每平方米10万。因此从产品素质以及产品定位来说，上海是超前的。北京从2009年和2010年才开始推出高端商务公寓，包括钓鱼台7号等。而深圳其实是滞后的，我们直到今年才开始陆陆续续推出这些顶端的豪宅。

　　比如深圳和香港这么近，但是现在深圳同类产品售价是香港的1/4到1/8。而且深圳现在所推出的高端公寓，从产品的本身的自然资源，还有城市的发展包括产品的配置上，我觉得不比香港低。

　　蒋尚礼：国际化城市的基本配套

　　“天价公寓”的出现是以深圳国际化进程为前提的，是深圳作为一个国际化城市的一个基本配套。因此房地产市场如果能够提供一个新的类型的产品，能够符合高端人士，特别是商务人士的居住需求，实际上有助于推动深圳国际化的进程，以及吸引更多的一些国外企业来深圳进驻。

　　我们现在说的高端的商务公寓并不是一个住宅的代替品，每一个大的城市，必须有一定数量的商务公寓来满足这些商务人士的需求，这些人在选择居住环境的时候，他有不同的考虑、不同的要求，这个产品恰恰迎合了他们这方面的要求。只不过因为房地产调控政策的出台，所以大家觉得是开发商回避政策做了“副产品”出来，其实并不是一个副产品，这只是一个很正常的社会发展里面其中的一个主流的产品，当然数量肯定不会比一般的住宅要高，他的容量会相对偏小。

　　也是因为这个原因，一个高端的公寓要成功的话，他必须具备一些条件。比如在一个偏远的地方根本不可能有市场。它必须要有一个优势的自然资源，比如地域、交通、环境，包括配套。再比如说商业的配套、酒店的配套、办公的配套，必须要齐全，这个高端公寓才能够成功。

　　邓志旺：独特资源决定高价

　　今年深圳为什么密集出现高端公寓，我有我自己的几个看法。

　　第一是限购限贷的作用。公寓有不限购不限贷的优势，我看到很多的客户买了高端公寓，他们的目的就是可以买、可以投资，还可以当做住宅来用。

　　第二是城市空间成熟的结果。相比京沪，深圳的产品和城市形态还是比较单一的，早期很多的功能都不是很成熟，随着城市中心商务氛围的成熟，需要出现一些互补的产品，高端公寓跟写字楼、跟商务，尤其是国际性的商务很有互补性了，这对我们城市空间成熟有很大提升。

　　第三是消费的升级。不管怎么说，购买高端公寓的包含了部分奢侈性消费，他可能是作为一个会所、可能作为一个接待的场所，不光是做一个纯住宅。这种奢侈品的消费业是城市财富的积累，也是伴随消费人群的增长，企业实力的增长产生的。

　　第四为什么会出现高昂的售价。实际上深圳的公寓产品多年前就有了，最早的就是白领公寓，满足年轻人蜗居需求的。但是现在的高端商务公寓完全脱离了原有概念，主要是因为他占有了独特的资源，要么是城市中心商务圈，要么有海景自然景观，或者是两个结合在一起的，所以他能够卖这个价格本身也不奇怪。

　　现场对话

　　问题：从2008年到现在，金融危机的阴霾仍在困扰全球。例如A股不断下跌，此前美国的房价也在不断地跌，外围的经济环境都很不稳定。但是我们通过媒体报道了解到，像伦敦、纽约、香港、上海等地的超级顶级豪宅价格，却在不断地在刷新。也就是说金融危机的经济格局并不影响楼市顶端产品的价值。为什么会有这种情况?

　　邓志旺：顶级的住宅包括公寓，他其实脱离了本身的一些属性，比如英国的海德公园1号，有一个报道说，有人买了基本上不住，它像一个收藏品一样，是社会地位的象征。

　　彭健旭：我认为这个现象可能是两种原因，第一种原因还是信心，业主对这个楼有信心，因为只有没信心了才会抛售，一抛售房子的价格就会下跌，由于没有抛售所以房子的价格不断地保持。第二个就是来自于人们在一系列经济变化过程中得出的一个事实：不管投资什么，其实最后最保值的还是房地产，这是一个规律。

　　深圳Jacky：深圳的发展是滞后的，跟上海、北京比就好像“小后生”。我2006年开始在深圳中心区投资，当时的情况是在深圳的中心优质区域，还没有什么优质的物业，无论写字楼或者豪宅都是这样。而当大面积的豪宅出现后，房地产调控来了，“90/70”政策的硬性规定，从而影响了这类物业的供应。随后更是出现了一房多证这种“怪胎”，在严格的限购下，如何去成交?所以，无论是公寓或是住宅，大面积平层的物业都是稀缺产品，也可以说现在没有引起市场足够的重视，其实这种产品的供需关系是非常紧张的，等大家都明白过来，也就是价格上涨的时候。

　　彭健旭 深圳东海集团副总经理

　　黎 皓 鹏瑞地产营销总监

　　蒋尚礼 戴德梁行大中华区综合住宅服务主管高级董事

　　邓志旺 深职院房地产研究所所长

　　深圳Jacky 资深地产投资人