建筑业人士自曝住房质量内幕 监理监管形同虚设

　　房地产质量法律体系亟待完善

　　北京大学房地产法研究中心关于商品房法律调查报告认为,现在的住房质量责任体系的特点是,住房相关法律法规非常多,但更多是以各部委规章为主,国家级立法比较欠缺,因此在使用中带来一系列的困惑。

　　房屋质量关系国计民生,值得国家和社会高度关注重视。我国房地产虽然发展迅速,但相关配套法律、法规却不能如此之快地更新和完善,使开发商在较低的违法成本和较高的利润回报之间本能地选择冒险逐利。而工程招投标不够公平、公正、公开,工程监理“一家化”、“裙带化”,竣工验收形式化等等管理体制的弊端更加暴露出该行业不规范、缺乏治理的现实要求。而作为购房者来说,其与开发商在经济实力、专业知识水平等方面力量对比悬殊,处于弱势地位。

　　商品房质量问题是在整个的建筑工程周期之中产生的,勘察设计、施工、监理、建筑材料供应等任何环节出现问题,都可能导致建筑工程质量问题的产生。虽然国家法律法规和各种强制性的国家技术规范都严格禁止违规施工,但是由于目前制度上的缺陷使得各种工程质量问题不断出现,“质量至上,质量第一”的要求在市场经济追求利益最大化的浪潮中难以真正实现。

　　在建筑行业中,造成工程质量问题频现的根源在于制度方面的缺陷,完善和健全相关制度是解决工程质量问题的最终途径。具体来说,应该在三个制度层面完善:

　　首先是建筑工程质量保修制度。在建筑工程办理验收手续之后,建筑工程即进入质量保修期,此时住房将正式投入使用,接受入住业主在实际使用中的考验。这一段时期往往是建筑质量问题频频显现暴露的时期。《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》确立了我国现行建设工程质量保修制度。

　　但是现行质量保修法规存在质量保修期限不合理、与相关制度存在适用上的重合与混乱、缺少明确可行的保修费用解决方式及管理使用规定、缺乏专业的质量缺陷责任鉴定机构或仲裁机构等几方面的问题。完善工程质量保修制度,需要重新确定质量保修期限,建立多种制度解决保修费用,发展相应的质量责任鉴定机构及仲裁机构。推行房屋建筑工程质量保险制度。

　　其次,商品房作为一种“超级耐用”的商品,要保证其质量,除了前期的建筑和保修外,还要考虑自保修结束后数十年内出现质量问题的维修,而保障维修能够进行的资金在国内被称作“住房共用部位、公用设施设备专项维修基金”。维修基金从归集到退出各个环节中存在的问题,比如《资金管理办法》没有明确界定建安成本造价,也未明确规定建安成本造价由开发商定还是由政府部门定,因此可能在实践中导致交存依据不明确。而在使用过程中也存在着使用率低、保修期内发生不可抗力时不能直接动用维修资金、未按规定使用等问题。维修资金的增值保值、监管、退出这些方面都存在不同的问题。

　　在保修费用筹集和管理方面现在是缺少统一性的规定。在维修基金制度方面,2008年的时候专门出台住宅专项基金管理办法,但是在基金的募集和使用等方面法律规定不是特别明确,目前我国在住宅质量保证方面案例不是很多,在推进过程中面临很大的问题。

　　最后,住宅质量保险毫无疑问需要保险行业的介入。我国实行住房质量保险制度有助于提高住房质量,保护购房者切身利益,有利于建筑行业的竞争,促进建筑行业诚信体系的构建,也有利于政府质量监管职能的转变。从现阶段来说,我国要推行住房质量保险制度仍面临质量保证金的存在和房地产“卖方市场”的现实,因此应当由政府牵头采取强制投保方式开展,取消质量保证金制度。此外,保险行业专业化程度仍有待提高、相关法律法规需要建立和完善。建立住房质量保险制度,首先要解决一系列专业性极强的保险及建筑工程问题。此外,我国没有建设工程质量检查控制机构,质量检查控制职能在环节上是割裂的,所以我国需要整合现有的资源,成立建设工程质量检查控制机构,以切实推行住房质量保险制度。

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　　住宅质量保证保险

　　即“潜在缺陷保险”(简称IDI),又称“建筑物十年期责任保险”,主要承保竣工验收之日起10年之内,住宅因主体结构存在缺陷发生工程质量事故而给购房者造成的损失。这种保险运作机制起源于法国,逐步被英国、日本、新加坡等许多国家引入。有些国家和地区甚至实行强制保险,如意大利、西班牙、瑞典、突尼斯、加拿大等。

　　我国从2002年10月30日开始试行此保险,目前该保险仅限于通过建设部认定的A级住宅,保险责任包括整体或局部倾斜、倒塌,地基超出设计要求范围的不均匀沉降,主体承重墙出现影响结构安全的裂缝,墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏等常见的质量问题。该保险保期为10年,投保费用由开发商支付,消费者在购买房屋的同时获得保单。当房屋出现质量问题时,保险公司将直接向房主赔偿修理、加固或重新购置住宅所需的费用,最高赔偿金额为住宅的销售价格。