建筑业人士自曝住房质量内幕 监理监管形同虚设

　　住房质量为何问题频出

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波在接受《经济参考报》记者采访时表示,出现质量问题的原因主要是两方面:一是开发建设单位没有动机。二是制度设计不完善。

　　楼建波分析说,开发建设单位没有动机的原因,一方面是房地产市场尤其是一线城市的房地产市场供需不平衡,市场需求大于供给,使得房子不愁卖,开发商不需要依靠质量去售楼。另一方面,对于建筑质量问题的处罚没有那么严重,也使得开发建设单位放松了对质量的要求。

　　楼建波认为,开发商赶工期也是个重要原因。“开发商为什么要赶工期？房子越早建好,资金回笼就越快。另外,出让合同中开工和竣工日期有要求,施工许可证也有期限,开发商的预售合同中对交房日期也有规定。”

　　“但是在工程实际操作中,会有很多变动因素。”楼建波举例说:“一个工人就曾跟我说过,浇一层水泥之后还要再浇第二层,而这之间的时间在不同的季节是不同的,湿度和温度不合适的情况下,就应该多等一段时间。但是事实上呢,开放商往往急着赶工期,不考虑自然条件是否合适。而监理也往往被开发商说服。”

　　“总之,造成住房质量频出的原因是多方面的,政府和购房者都要努力。不要让工期成为首要,而是要质量成为首要。”楼建波说。

　　北京市住房和建设委员会的一位负责人在北京大学房地产法研究中心2010年春季论坛上表示,现行住宅质量保证体系的核心问题在于,住房制度改革的核心是产权的转移,可是现有的质量保证体系没有随着住房制度改革而改革,责任没有转移,所以政府就是无限责任者,那么现行的住宅质量保证体系从本质上说,仍然是计划经济时代的产物,没有根据住房权属性质改变进行革新。

　　该负责人表示,现行的住房质量管理体系存在以下问题:

　　第一,现行住房质量保证体系没有兼顾到市场供求关系的影响。如果住房市场供大于求,价格会下来,质量也会上去,可是我们现在的刚性需求很大,一房难求,一开盘就排队,开发商当然不去想依靠质量来提高经济效益。当初,市场上彩电少,大家都在疯抢,谁还去管它好赖,能买到就不错了,那时的电视厂家恐怕谁也无暇顾及质量。现在怎么样,你不出新,你不讲质量可能就得烂在那。当然电视机和住房没有可比性,因为土地资源的有限性,决定了住房的稀缺性,所以更要抢。遗憾的是,我们整个住宅质量保证体系的设计过程中没有考虑到市场特点。

　　第二,限制了小业主对住宅质量的监督权,导致了质量保证责任主体的错位。在现行的住宅质量保证体系中,小业主作为最终产权人,对住宅质量控制的监督权是缺位的,小业主被完全排除在质量控制体系之外,无法对住宅质量监督行使先予权,客观上造成他只能寄希望于政府把质量最后一道关,并将政府视为质量无限责任者。

　　第三,现行的监督制度没有形成制约关系,难以真正发挥质量的保证作用。开发商、建造商和监理商,在某种程度上是利益共同体三者没有相互制约的关系。国家相关部门目前对住宅质量验收采用的是竣工验收备案制和一定比例的现场抽验制,备案制只是形式审查,开发商备足材料即可,抽验制也有别于分户验收或一户一验,导致绝大多数住宅被排除在监管之外;而开发商、施工方、监理方等五方责任主体在住宅质量验收中扮演的是“生产与卖家”角色,且施工方、监理方等都受雇于开发商,实际是“五位一体”,自己的商品自己来验,属于自我监管,五方责任主体如果自觉性、责任心强一些,住宅质量就会相对好一点,否则难免出现漏洞,质量堪忧。当然在高度发达国家,在人们道德水准很高,行业自律很强的情况下,是能够保证质量的。但这样的制度设计在中国不成,起码在行业发展的现阶段行不通。