李宇嘉：中国楼市的房地产泡沫远比想象的要严重

　　上述措施能否减缓房价上涨和阻止泡沫进一步累积?我们至少在短期内还没有看出端倪。推动房价上涨的动力在继续发挥作用，而且这种推动远远超出了我们的想象。根据微观调研的信息，我们最担心的不是当前房地产泡沫有多大，而是整个社会对于房地产的依赖到了需要泡沫来支撑的地步，这让房价上涨的预期成为不能打破的传说，而这正是未来出现泡沫破灭的征兆。事实上，短期内无恙会麻痹对于问题的长远认识，也会耽搁问题解决的最佳时机。

　　目前，假借中央地方财权事权不对等，假借基础设施建设的公共财政职能，地方政府将“土地财政”异化到了极致的地步，有意彻底地绑架上层，逼迫其不能收紧政策。一些地方政府操纵房价可谓令人瞠目，例如，东部某经济发达的二线城市，2009年扩大内需时期国家发改委批复了两个轨道交通建设的项目，2011年下半年以来，房地产市场回调造成该市土地市场遇冷，刚开始施工的1号线和仍旧处于开工前期的2号线全部停工。2012年，为了激活土地市场，政府不仅出台措施来支持房地产二级市场交易，而且要求本地媒体都要一致地报道“房地产市场已经见底，市场回暖在即”，鼓励居民来买房。

　　其实，这只是地方政府需要房地产泡沫化支撑运转的冰山一角。2008年以来，地方政府对于房地产的依赖到了无以复加的地步。土地的一级开发基本上是由开发商(有的是融资平台)来承担，条件是让予其他土地或承诺在土地二级市场交易上为其获得土地“量身定做”;政府重大项目(城市广场、会展中心、轨道交通、博物馆等)全部由开发商来做(如BT)，条件也是让予其土地;保障房建设基本上也是开发商来做，条件同样也是让予土地。地方政府空手套白狼的游戏，就需要给开发商房价不仅不能下跌，还必须要继续上涨的承诺，这才能覆盖建设成本、运营成本和税费、资金成本和利润空间。开发商有地方政府的土地投入或隐性担保，就可以拿政府信用和土地抵押来贷款，进而放大土地杠杆，甚至不惜在上层收紧银行信贷投放时进行更高成本的银行表外信贷融资。银行不能倒、地方政府不能倒，这就彻底地绑架了调控。

　　企业也需要房地产泡沫化的支持。深圳某知名高科技企业近期向银行申请贷款，稳定的偿债资金来源竟然是其办公楼出租收入。这种现象并不鲜见，各地方政府招商引资的重点之一就是所谓的高科技企业，给出的优惠条件除了税费就是土地。这些企业除了将一部分土地用作厂房和办公之外，大部分拿来建设办公楼和写字楼出租。近年来，随着LED、光伏、多晶硅、风力发电等政府支持的高新技术行业走向产能过剩，行业盈利能力严重下滑。于是，很多所谓的高新技术企业借楼宇出租收益来补贴经营亏损，继续顶着高新技术的光环。因为，地方政府要政绩、企业要政策优惠。

　　房地产泡沫对于居民个人的影响也不小。今秋被称为史上最难就业季，毕业大学生平均工资在2000-3000元，而一、二线城市房屋租金往往占毕业大学生月均薪水的一半以上。作为经济的基础性行业，房地产价格水平(包括租金)理应反映国民经济的真实需求和实际负担。如果连最真实的住房需求都无法承担，大学生会有多高的创业热情?整个社会的实体经济又将如何发展?而这种泡沫又能维持多久呢?