苏鑫：“限价首套房”将会成为一个核心的关键词

　　近日北京楼市中的两大热门话题是“预售配额管理”和“预售资金监管”。所谓配额管理是指每平米4万元以上的楼盘北京每月只批准一个楼盘;后者是指6月6日北京最新出台的预售资金监管办法，规定除了增加预售资金支取节点外，豪宅和商业地产的预售资金的监管更严格了。

　　客观来看，配额管理很直接的把着力点指向房价，短期内高价房无法销售，这对抑制高房价有明显效果;而预售资金监管则直接控制和影响了开发商的现金流、拿地节奏和推盘策略。但不管政策出台的初衷如何，这两项政策实际的结果很可能是减少了市场中原本有限的供应量，而当前一线城市楼市问题的症结恰恰在于供应不足。

　　显然，这些政策只是“头疼治头，脚疼治脚”之术。关于政府决心构建长效机制的讨论，近期在市场中的声音已然非常多。我认为靠谱的分析是某接近决策者的专家观点，即长效机制的主要方向可能有两个：第一、房产税的出台。近期网络盛传的四个试点城市没有如期出台，其实是为下半年推出长效机制留足空间;第二、关于支持“限价首套房”的系列政策可能是长效机制的核心。政府构建长效机制的核心目的之一便是使得低收入者有房住。具体可行的政策着力点如下：其一、以家庭为单位，只要是首套房就给予按揭贷款的优先和利率优惠，同时限价，把解决刚需的关注点放在全产权的首套房。其二、保留廉租房，同时取消经济适用房。怎样操作呢?在土地供应环节就规定首套房在整体开发面积中所占的最低比例，地价还是竞拍，只不过不是最高者得，而要看谁的“限价首套房”配比最高。

　　在构建长效机制的道路上，显然首套房政策在近期内更值得期待，相信在下一阶段的房调政策中，“限价首套房”将成为一个核心关键词。但房产税推进的步伐亦不能停止，尤其是房产税的对房价预期管理功效不可或缺。对于那些持有多套房的房叔、房姐，可通过房产税的预期效力，挤出市场中积攒的大量存量供给。只有这二者结合方能治本。