房企应变忙“招术”各不同 大多选择曲线避雷新政

■ 地产行业记者 韩文嘉

　　在经历了“金九银十”的前半段销售旺季后，再次袭来的调控风暴基本上让今年开发商对“银十”寄予的厚望戛然中止。面对信贷再次收紧、甚至行政上的“限购“措施在全国多个城市落地，快速出货、快速周转，成为了不少房企应对变化的不二法则。

　　而调控下的地产销售在被不少企业视为畏途的同时，也有企业将调控视为转型与扩张的良机。低价甚至“底价”拿地、转战商业地产、谋求进入保障房市场，不少房企都在调控中迅速做出反应。

　　聚焦当前：快速周转是策略

　　由于近几个月市场销售的回暖，不少企业对于更深层次的调控已有了资金上的预备，而在心理上也早有准备。行业龙头企业万科８、９连续两月销售业绩超１００亿元，刷新国内房地产企业的单月销售纪录。而目前，万科今年前９月累计实现销售面积６０１．１万平方米，销售金额７１４．２亿元，销售总额已经超２００９年全年。

　　手握大量回流现金的同时，万科有高层表示对于调控并没有太大压力。前三季度中万科推盘节奏早于整体市场，这一方面使得避开了市场的推盘高峰，在前期取得了良好的销售业绩，另一方面万科全年推盘的高峰已过，后续销售压力不会太大。未来一段时间内房地产成交速率将有所放缓，但万科仍将推行“合理定价”、“稳步前行”的基本政策。

　　连续４个月保持增长势头的龙湖地产，也已在前三季度就已超过去年销售总量。但第四季度龙湖仍将继续加大销售力度，最后三个月内，其在售项目预计将增至３０个以上，遍及全国９个城市，龙湖地产相关人士表示，将继续坚持“高周转”方针，采取更加灵活的策略促进销售，在调控的影响下，龙湖也将增加对二三线城市需求以及自住型需求的关注。

　　金地地产也在９月创造销售佳绩的同时，将在调控期间大力增大销售力度。数据显示，金地９月实现签约金额５９．０８亿元，超过了上半年５３．７６亿的销售成绩。未来两个月内，金地将新推或加推旗下约１７个楼盘，面积约为５４万平方米，分别位于深圳、广州、北京、上海、沈阳、武汉、西安等１２个调控重点城市。

　　北京首开股份的高层也表示，未来将采取顺应市场的措施和灵活的定价策略，加快周转速度。采取灵活而有针对性的促销策略，快速推盘、加强销售力度、回笼资金。

　　向来坚持快速开发的恒大地产董事长许家印也同样重申，在目前的房地产形势下，公司将坚持快速周转策略，绝不囤地，从项目拿地到销售，一般控制在６－８个月。

　　放眼长远：借机调整战略

　　而对于一些财大气粗的上市企业则将此次调控视为低价吸储土地的大好时机。前三季度赚得盆满钵盈的保利地产正是其中代表。

　　１２日，杭州下沙沿江单元地块挂牌出让，最终由浙江保利房地产有限公司以７．８８亿成交价竞得，楼面价约６１５３元／平方米。由于整个竞价场面较为冷清，保利地产被市场认为是在新政后捡了市场的便宜。此外，保利地产还在南京，以７．６亿元赢得了仙林的一幅地块，楼面地价４５７８元／平方米。这个成交价比起２００７年的片区拍卖价格更低。

　　而不少房企则将借调控之机谋划进军保障房领域。在调控的大背景下，商品住房销售受抑制，而商业地产、保障房等领域则受调控影响不大，收益将更为稳定。今年以来，万科、保利等地产巨头都在积极地进军商业地产，而保障房也越来越受到房企的青睐。

　　截至９月底，今年以来保障性安居工程已完成投资４７００亿元，占全年计划的６０％。据此估算，全年保障性安居工程的总投资或将接近８０００亿元，行业投资规模巨大。

　　万科正在考虑保障房领域的“代建制”模式，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。

　　由于商品房销售所受到的限制重重，近期内营销都是房企一项开展困难的工作。而在这种情况下，调整企业战略，寻找更加安全稳定的盈利模式，应该是多数企业所愿意进行的战略调整。

　　自我审视：资金链是关键

　　对于调控，不少房企都表现出了乐观姿态，但资金链的困局也令更多房企心生警惕。

　　“恒大对现金流的要求非常高。”许家印表示：“宏观调控后，公司将现金余额提高到１５０亿元以上，最少也不能少于１５０亿元，最高的时候达到了２１０亿元。”目前，恒大拥有７３个项目，而在建项目达６７个，占比达９０％以上。

　　有分析人士认为，通过这轮调控，手握大量回流现金而不怵调控政策的大型开发商依靠市场销售回笼资金，尚能渡过难关，但不少中小开发商的形势正越来越严峻。

　　在今年的融资环境中，中小开发商的融资渠道已经越来越窄，而整个市场资金链收紧的趋向也越来越明显，不少中小企业只能通过停止拿地、暂缓开发以渡过资金难关。有业内人士认为，中小企业如果资金压力较大的话，在第四季度优先出货的心态会更明显，而且优惠折扣等力度会不断加大，甚至可能有企业会面临退出地产市场的困局。

　　成交市场的紧缩，带来的开发商的资金状况的变化，将对今后房价的走势有直接的影响。而在今年国庆期间入市的深圳楼盘都成交冷清，但也有一些资金链较为充沛的企业表示，一旦限制解禁，成交还是会回暖，因此，不会急着降价促销。